Joran Tromp

Mag een gemeente gebruik maken van haar privaatrechtelijke eigenaarsbevoegdheden om een planologisch toegelaten woonark uit openbaar vaarwater te verwijderen? Voor die kwestie stond de gemeente Kaag en Braassem. Hans Turenhout en Joran Tromp van LGGA stonden de gemeente bij in de procedure bij de rechtbank en het hof. Martijn Scheltema van Pels Rijcken stond de gemeente bij in de cassatieprocedure bij de Hoge Raad. Op 31 maart 2023 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de vraag of het een gemeente is toegestaan om een woonark te verwijderen uit openbaar vaarwater met behulp van aan haar toekomende privaatrechtelijke eigenaarsbevoegdheden. Van belang was dat de woonark ter plaatse volgens het bestemmingsplan was toegestaan en dat geen bijzondere vergunning was vereist om de woonark ter plaatse te hebben. Waar gaat de zaak over? X was eigenaar van een woonark die lag afgemeerd op een daartoe bestemd waterperceel in het openbaar vaarwater De Drecht te Leimuiden, welk waterperceel eigendom is van de gemeente Kaag en Braassem. Het bestemmingsplan en de relevante publiekrechtelijke regelgeving stonden het afmeren van de woonark ter plaatse toe. Omdat de gemeente de aanwezigheid van een woonark onwenselijk vond, heeft zij als eigenaar van het perceel van X geëist dat hij de woonark verwijderde. Zij heeft tegelijk het bestemmingsplan aldus gewijzigd dat deze de aanwezigheid van een woonschip niet meer toestaat. Op grond van het bij deze wijziging verplicht op te nemen overgangsrecht mag de woonark echter blijven liggen. In deze civiele procedure heeft de gemeente verwijdering van de woonark gevorderd op grond van haar eigendomsrecht In de procedure heeft de gemeente betoogd dat X zonder recht of titel het waterperceel in gebruik heeft genomen en daarmee inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de gemeente. De gemeente is niet bereid om de ligplaats te verkopen of te verhuren aan X, omdat zij het beleid heeft om alleen ligplaatsen te verkopen of te verhuren als de woonbootgebruiker ook eigenaar is van de aanliggende gronden. De gemeente acht het van belang dat woonschepen vrij toegankelijk zijn voor derden en dat ook hulpdiensten de woonark makkelijk kunnen bereiken. Dat is niet het geval als de gebruiker van de woonark geen eigenaar is van de aanliggende gronden. Zoals hiervoor is aangegeven was de woonark wegbestemd maar mocht gelet op het overgangsrecht blijven liggen. Het was derhalve publiekrechtelijk niet mogelijk om het woonschip te verwijderen. Nu de gemeente eigenaar is van het waterperceel waar de ligplaats zich bevindt en X geen toestemming had om het waterperceel in gebruik te nemen meende de gemeente dat zij X kon sommeren de ligplaats met zijn woonark te verlaten. De vordering is in eerste aanleg door de rechtbank Den Haag toegewezen, waarna X de woonark heeft verwijderd en verkocht. Het hof Den Haag heeft de vordering echter alsnog afgewezen, omdat de gemeente naar zijn oordeel misbruik van bevoegdheid heeft gemaakt, gelet op genoemd overgangsrecht. Daartegen keert zich het cassatieberoep van de gemeente. X heeft zich onder andere verweerd met een beroep op de doorkruisingsleer en met de stelling dat de gemeente misbruik maakt van haar bevoegdheid om hem geen privaatrechtelijke toestemming te verlenen voor het gebruik van het waterperceel terwijl het bestemmingsplan het gebruik van het waterperceel ten behoeve van een ligplaats wel toestaat. Oordeel Hof Het hof oordeelde als volgt. Doorkruising en misbruik van bevoegdheid 8.1 [appellant] heeft zich tegen de vordering van de Gemeente voorts verweerd met een beroep op de doorkruisingsleer en met de stelling dat de Gemeente misbruik van haar bevoegdheid maakt, omdat zij weigert om [appellant] privaatrechtelijke toestemming te geven voor het gebruik van het waterperceel. 8.2 Bij beoordeling van dat verweer en de grieven die daarop gebaseerd zijn neemt het hof tot uitgangspunt dat het de Gemeente in beginsel vrij staat zich te beroepen op haar positie als eigenaar van het waterperceel en de daaraan verbonden rechten uit te oefenen. Die vrijheid is echter niet onbeperkt. Ten aanzien van openbare zaken met een publieke bestemming, zoals wegen en openbare wateren, geldt immers dat de rechthebbende het gebruik van een dergelijke zaak door anderen overeenkomstig die publieke bestemming heeft te dulden. Het onderwerpen van dergelijk gebruik aan privaatrechtelijke voorwaarden is niet toegestaan. Gaat het echter om bijzonder gebruik, dat wil zeggen een gebruik dat een bijzonder beslag op de openbare zaak legt, dan is privaatrechtelijke regulering wel mogelijk, althans voor zover daarmee geen publiekrechtelijke regeling onaanvaardbaar wordt doorkruist en de eigenaarsbevoegdheid niet wordt misbruikt. Het hof neemt tot uitgangspunt dat het afmeren van een woonark in openbaar vaarwater een vorm van bijzonder gebruik is dat de eigenaar niet behoeft te dulden. 8.3 Bij de vraag of er sprake is van een onaanvaardbare doorkruising van een publiekrechtelijke regeling, moet worden onderzocht of de overheid, ingeval haar bij een publiekrechtelijke regeling ter behartiging van zekere belangen bepaalde bevoegdheden zijn toegekend, die belangen ook mag behartigen door gebruik te maken van haar in beginsel krachtens het privaatrecht toekomende bevoegdheden, zoals aan het eigendomsrecht ontleende bevoegdheden. Wanneer de betrokken publiekrechtelijke regeling daarin niet voorziet, is voor de beantwoording van deze vraag beslissend of gebruik van de privaatrechtelijke bevoegdheden die regeling op onaanvaardbare wijze doorkruist. Daarbij moet onder meer worden gelet op inhoud en strekking van de regeling (die mede kan blijken uit haar geschiedenis) en op de wijze waarop en de mate waarin in het kader van die regeling de belangen van de burgers zijn beschermd, een en ander tegen de achtergrond van de overige geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht. Van belang is voorts of de overheid door gebruikmaking van de publiekrechtelijke regeling een vergelijkbaar resultaat kan bereiken als door gebruikmaking van de privaatrechtelijke bevoegdheid, omdat, zo zulks het geval is, dit een belangrijke aanwijzing is dat geen plaats is voor de privaatrechtelijke weg. 8.4 Tussen partijen is niet in geschil dat de woonark van [appellant] in het waterperceel legaal was afgemeerd, in die zin dat de publiekrechtelijke voorschriften het afmeren van de woonark ter plaatse toestonden en dat daarvoor geen afzonderlijke vergunning was vereist. De door de Gemeente doorgevoerde wijziging van het bestemmingsplan in 2018, waarmee de woonark werd wegbestemd, bracht daarin op zichzelf geen verandering: door het overgangsrecht zou de woonark ter plaatse mogen blijven liggen. De publiekrechtelijke regeling met betrekking tot het wijzigen van het bestemmingsplan, voorzag er dus niet in dat de woonark zou moeten worden verwijderd en gaf de Gemeente dus ook geen bevoegdheid die verwijdering te bewerkstelligen. 8.5 De Gemeente heeft zich in deze procedure op het standpunt gesteld dat zij haar eigenaarsbelangen nastreeft en dat er reeds om die reden van een doorkruising van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) geen sprake is. De door haar genoemde belangen kunnen naar het oordeel van het hof echter niet worden aangemerkt als eigenaarsbelangen, maar zijn feitelijk belangen van ruimtelijke ordening. De Gemeente heeft immers aangevoerd wel bereid te zijn een gebruiks- of huurovereenkomst (of een koopovereenkomst) te sluiten met eigenaren van woonarken, maar dat in dit geval niet te willen doen omdat [appellant] geen eigenaar is van de aanpalende grond. Een gebruiks- of huurovereenkomst zou de eigenaren van die grond opzadelen met overlast en onnodige procedures. De Gemeente hanteert bovendien een uitsterfbeleid voor woonarken (randnummer 13 memorie van antwoord). Daarbij vindt de Gemeente het onwenselijk dat de woonark niet vrij toegankelijk is voor hulpdiensten (randnummer 14 memorie van antwoord). De Gemeente heeft bovendien gesteld een einde te willen maken aan de publiekrechtelijke mogelijkheid om ter plaatse met een woonark te liggen. Daarvoor is volgens de Gemeente nodig dat [appellant] ook feitelijk geen gebruik meer kan maken van de ligplaats omdat hij anders onder het overgangsrecht komt te vallen (randnummer 31 memorie van antwoord). 8.6.1 Hoewel de Wro de toepassing van privaatrechtelijke bevoegdheden van een publiekrechtelijke eigenaar niet uitsluit, mag die toepassing geen misbruik van bevoegdheid opleveren. De wijze waarop de Gemeente thans haar bevoegdheid als eigenaar inzet, levert echter een dergelijk misbruik op. Aan dat oordeel ligt het volgende ten grondslag. 8.6.2 Zoals de rechtbank terecht overwoog maakt de eigenaar van de woonark zonder recht of titel gebruik van het waterperceel van de Gemeente. Toen de woonark in 2013 ter plaatse werd afgemeerd, is de Gemeente niet opgekomen tegen de inbreuk op haar eigendom. De Gemeente heeft de situatie ter plaatse geaccepteerd, kennelijk mede omdat de eigenaar van de aanpalende grond akkoord was met de woonark (randnummer 22 memorie van antwoord). In 2016 liet de Gemeente nog aan de rechtsvoorganger van [appellant] weten dat het niet noodzakelijk werd geacht om de woonark te verplaatsen (productie 4 memorie van grieven). Dat de Gemeente, naar zij stelt, pas eigenaar is geworden van het waterperceel als gevolg van de regeling van aanwas en afslag en daarom lange tijd niet kon handhaven, is niet doorslaggevend. In ieder geval in 2010 heeft de Gemeente een voorganger van [appellant] , [naam 2], bericht dat het waterperceel eigendom van de Gemeente was en dat [naam 2] huur zou moeten betalen. Toen de (veel grotere) woonark (die later van [appellant] werd) in 2013 ter plaatse werd afgemeerd, had de Gemeente zich daartegen dus als eigenaar al kunnen verzetten. 8.6.3 Pas nadat een geschil was ontstaan tussen [appellant] en de eigenaren van het grondperceel en nadat de Gemeenteraad de situatie ter plaatse planologisch wilde wijzigen, is de Gemeente zich op haar positie als eigenaar gaan beroepen. Zoals hiervoor is overwogen doet zij dat echter niet om haar belangen als eigenaar te beschermen, maar primair om te voorkomen dat de woonark onder het overgangsrecht valt en verder om te voorkomen dat de eigenaar van het grondperceel problemen met [appellant] ondervindt. 8.6.4 Op grond van het publiekrecht zou de woonark van [appellant] ondanks de gewijzigde planologische inzichten bij de Gemeenteraad onder het overgangsrecht vallen en dus bij een wijziging van het bestemmingsplan (publiekrechtelijk) legaal ter plaatse kunnen blijven liggen. Voor alle duidelijkheid: uit overweging 54.4 van de uitspraak van de Afdeling volgt dat uitsluitend het gebruik van de woonark als woning niet als bestaand gebruik onder het overgangsrecht valt. Het overgangsrecht beschermt wel het recht om ter plaatse een ligplaats te hebben. Het publiekrecht geeft de Gemeente, met andere woorden, niet de bevoegdheid om de verwijdering van de woonark die zij jarenlang heeft toegestaan, te bewerkstelligen. De inzet van haar privaatrechtelijke bevoegdheid als eigenaar is volgens de eigen stellingen van de Gemeente juist noodzakelijk omdat zij met het publiekrecht niet de door haar gewenste verwijdering van de woonark kan bewerkstelligen. De Gemeente zet, met andere woorden, haar bevoegdheid als eigenaar in dit geval in om de werking van het publiekrechtelijke overgangsrecht illusoir te maken. Daarmee dreigen door de inzet van het privaatrecht de rechten van [appellant] op grond van het overgangsrecht teniet te worden gedaan. 8.6.5 Het overgangsrecht dient mede ter bescherming van eigenaren zoals [appellant] , die daardoor bij een wijziging van de planologische inzichten van de Gemeenteraad niet op stel en sprong hoeven plaats te maken. Toepassing van privaatrechtelijke bevoegdheden op een manier die ertoe strekt dat [appellant] de woonark moet verwijderen, ondergraaft die bescherming. Daarvoor zijn de rechten die de Gemeente als eigenaar toekomen echter niet bedoeld. 8.6.6 De Gemeente komt bovendien niet op voor haar eigen belangen, maar voor de belangen van de eigenaar van de aanpalende grond. De Gemeente heeft niet onderbouwd hoe haar belangen als eigenaar daarmee zijn gediend. Het zijn feitelijk belangen van ruimtelijke ordening of volkshuisvesting die de Gemeente met een beroep op haar positie als eigenaar wil dienen. Dat het de Gemeente feitelijk om andere belangen dan haar eigen belangen als eigenaar gaat, blijkt ook uit het feit dat zij de woonark ter plaatse jarenlang (in ieder geval sinds maart 2013, toen de ark van [appellant] ter plaatse is afgemeerd (randnummer 19 akte wijziging eis in eerste aanleg) heeft geaccepteerd. Onder die omstandigheden maakt de Gemeente misbruik van haar bevoegdheid om nu als eigenaar geen toestemming voor het gebruik van het waterperceel te verlenen en de verwijdering van de woonark na te streven. Van enig zwaarwegend belang dat haar handelen rechtvaardigt, is in het licht van het voorgaande geen sprake. 8.7 Uit het arrest van de Hoge Raad van 9 november 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BX0736, AB 2013/1), waarop de Gemeente zich onder meer heeft beroepen, volgt niet iets anders. In die zaak was sprake van een gebruiker van een perceel die weigerde een hem voorgelegde gebruikersregeling aan te gaan en de daarbij behorende gebruikersvergoeding te betalen. Die weigering rechtvaardigde de ontruiming van het perceel ondanks het onderscheid dat moet worden gemaakt tussen de publiekrechtelijke bevoegdheid tot het verlenen van een ontheffing van een verbod enerzijds en de privaatrechtelijke bevoegdheid toestemming te geven voor het gebruik van een perceel anderzijds. In dit geval is van een weigering van [appellant] om een vergoeding te betalen voor het gebruik van het perceel van de Gemeente geen sprake, maar doet zich de situatie voor dat de Gemeente op andere gronden dan een dergelijke weigering de ontruiming wil bewerkstelligen. 8.8 De conclusie is dan ook dat de Gemeente, door haar eigenaarsbevoegdheden aan te willen wenden om te voorkomen dat de woonark wordt beschermd door het overgangsrecht en de Gemeente geen (zwaarwegend) eigen belang heeft om het gebruik van het waterperceel niet langer toe te staan, misbruik van haar bevoegdheid maakt. De gemeente stelt cassatie in tegen dit arrest bij de Hoge Raad en de Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en heeft daarvoor niet veel woorden nodig. De aanwezigheid van de woonark was volgens het bestemmingsplan toegestaan. Verder stond vast dat voor de woonark geen vergunning vereist was en dat dus ook geen publiekrechtelijke toestemming was gegeven. Nu geen publiekrechtelijke toestemming vereist was komt volgens de Hoge Raad geen betekenis toe aan de rechtspraak van de Hoge Raad over de vraag in hoeverre na het geven van publiekrechtelijke toestemming tot gebruik van overheidseigendom nog plaats is voor weigering van privaatrechtelijke toestemming. In het arrest Amsterdam/Geschiere oordeelde de Hoge Raad dat als een gemeente een publiekrechtelijke vergunning verleent aan iemand om een standplaats in te nemen op gemeentegrond, de gemeente vervolgens niet privaatrechtelijk kan weigeren om die standplaats in te nemen. Het onder die omstandigheden gebruik maken van je eigenaarsbevoegdheden levert misbruik van bevoegdheid op. In het onderhavig geval had de gemeente Kaag en Braassem niet een publiekrechtelijke vergunning verleend aan X maar beriep X zich slechts op het voor iedereen geldende bestemmingsplan. Uit het arrest van de Hoge Raad volgt dat dit niet voldoende is en dat de gemeente onder deze omstandigheden wel een beroep kan doen op haar privaatrechtelijke eigenaarsbevoegdheden. Oordeel Hoge Raad De Hoge Raad oordeelt kernachtig: Het hof heeft geoordeeld dat het de Gemeente in beginsel vrijstaat zich te beroepen op haar positie als eigenaar van het waterperceel en om de daaraan verbonden rechten uit te oefenen. Ook heeft het geoordeeld dat het afmeren van een woonark in openbaar vaarwater een vorm van bijzonder gebruik is dat de eigenaar niet behoeft te dulden, en dat de Wro het gebruik van privaatrechtelijke bevoegdheden door een publiekrechtelijke eigenaar niet uitsluit. Deze – in cassatie terecht niet bestreden – uitgangspunten brengen, in het licht van hetgeen hiervoor in 3.3 is overwogen, met zich dat de planologische bestemming met het daaraan verbonden overgangsrecht de rechten van de Gemeente als eigenaar van het waterperceel jegens [verweerder] onverlet laat. De Gemeente mocht haar eigenaarsbevoegdheden ook inzetten om publieke belangen5 te behartigen. Conclusie Zo lang een gemeente niet expliciet publiekrechtelijke toestemming heeft verleend om bijzonder gebruik te mogen maken van gemeentelijk eigendom, bijvoorbeeld in de vorm van een ligplaatsvergunning of standplaatsvergunning, kan de gemeente gebruik maken van haar privaatrechtelijke eigenaarsbevoegdheden om dit bijzondere gebruik te verbieden of te reguleren. De gemeente kan niet met bijzondere privaatrechtelijke voorwaarden het normale gebruik van publieke zaken overeenkomstig de bestemming verbieden. Het gebruik van een openbare weg als weg of openbaar vaarwater als vaarweg kan derhalve niet via het privaatrecht beperkt worden. Contact Hans Turenhout en Joran Tromp van LGGA stonden de gemeente Kaag en Braassem bij in de procedure bij de rechtbank en het hof. Martijn Scheltema van Pels Rijcken stond de gemeente bij in de cassatieprocedure bij de Hoge Raad. Voor vragen over deze zaak of vergelijkbare kwesties kunt u contact opnemen met Hans Turenhout of Joran Tromp.

In een prejudiciële procedure heeft de Hoge Raad in zijn uitspraak van 24 december 2021 antwoord gegeven op de vraag of de coronapandemie en haar gevolgen moeten leiden tot huurprijsvermindering. Prejudiciële vragen De vraag die in deze prejudiciële procedure centraal staat is of en, zo ja, op welke wijze de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd als een huurder van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. De rechtbank Limburg heeft de Hoge Raad bij vonnis van 31 maart 2021 in dat kader prejudiciële vragen gesteld. Kort samengevat wilde de rechtbank van de Hoge Raad weten of: 1) de als gevolg van de coronapandemie van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, 2) en zo ja, aan de hand van welke criteria dan de mate van huurprijsvermindering moet worden beoordeeld, 3) (of) de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid oplevert die tot huurprijsvermindering kan leiden, 4) en zo ja, welke omstandigheden van het geval dan meewegen bij het bepalen of verdelen van de schade. Onvoorziene omstandigheid De Hoge Raad begint in zijn uitspraak met de beantwoording van de derde prejudiciële vraag. Hij komt tot het oordeel dat de omstandigheid dat een huurder van bepaalde bedrijfsruimte (zoals bijvoorbeeld horeca) deze ruimte als gevolg van de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren een ‘onvoorziene omstandigheid’ in de zin van art. 6:258 BW is waarmee partijen geen rekening hielden bij huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020. Volgens de Hoge Raad kan de rechter in die gevallen de overeengekomen huurprijs aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. Is de huurovereenkomst gesloten na 15 maart 2020 dan dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Rekenmethode huurprijsvermindering Bij de beantwoording van de vierde prejudiciële vraag formuleert de Hoge Raad een rekenmodel dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. De Hoge Raad stelt voorop dat het nadeel veroorzaakt door de coronapandemie en haar gevolgen niet in de risicosfeer van de huurder dan wel de verhuurder valt. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder. De vermindering van de huurprijs kan volgens de Hoge Raad overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode worden berekend. Hij geeft hiervoor de volgende stappen: A. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten. B. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs. C. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet: de referentieomzet)). D. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangede nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt. Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. De Hoge Raad geeft tevens in zijn overwegingen mee dat zijn antwoorden op de derde en vierde vraag een handvat beoogt te bieden waarmee partijen in onderling overleg de huurprijs aan de gewijzigde omstandigheden kunnen aanpassen. Geen gebrek De Hoge Raad dient tot slot nog antwoord te geven op de vraag of de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca dient te worden beschouwd als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Het antwoord op die vraag luidt volgens de Hoge Raad, ander dan procureur-generaal Wissink op 30 september 2021 heeft geconcludeerd, ontkennend. Hij verwijst in zijn oordeel naar de wetsgeschiedenis van art. 7:204 BW waaruit volgt dat niet bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek. Gelet hierop, komt de Hoge Raad niet toe aan de bespreking van de tweede prejudiciële vraag. Relevantie voor de praktijk Opmerkelijk is dat de uitspraak van de Hoge Raad niet alleen betrekking heeft op de (ver)huur van horecabedrijfsruimte maar voor alle 290-bedrijfsruimte geldt. De uitspraak is daarom niet alleen van belang voor de horecabranche, maar ook voor de retailsector. De vraag is of de uitkomst van deze uitspraak ook toe te passen is op “overige-bedrijfsruimte” in de zin van art. 7:230a BW. Wij menen dat dit niet is uit te sluiten voor bepaalde bedrijven die van de komst van publiek afhankelijk zijn, zoals bijvoorbeeld een bioscoop en een casino. Maar, dit zal de toekomst moeten uitwijzen. Tevens wordt door de Hoge Raad erop gewezen dat zijn uitspraak niet alleen ziet op sluiting maar ook op andere overheidsmaatregelen – waaronder begrepen overheidshandelen zoals adviezen – in verband met de coronapandemie als gevolg waarvan het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. De Hoge Raad oordeelt in dat kader dat onder het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van het gehuurde ook wordt begrepen dat geen of veel minder publiek in het gehuurde 290-bedrijfsruimte komt als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Contact Mocht u vragen hebben of meer informatie willen over dit onderwerp dan kunt u contact opnemen met Joran Tromp, advocaat huurrecht.

De coronacrisis raakt ons allemaal, zo ook de horecabranche die hard wordt getroffen vanwege de van overheidswege opgelegde (gedeeltelijke) sluiting. Veel verhuurders en huurders van horeca bedrijfsruimte treden daarom tegenwoordig met elkaar in overleg om nadere huurprijsafspraken te maken. Inmiddels is er steeds meer rechtspraak bekend van gevallen waarin zij niet zonder rechterlijke tussenkomst tot een vergelijk konden komen. Opvallend is in dat kader een kort geding uitspraak van de rechtbank Gelderland van 2 februari 2021 waarin de kantonrechter in kort geding voor het eerst bij de bepaling van de hoogte van de huuropschorting de TVL heeft meegewogen. TVL-regeling De overheid biedt ondernemingen die als gevolg van de coronamaatregelen omzetverlies lijden de mogelijkheid om via de regeling Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) subsidie aan te vragen. Voor sommige sectoren is er extra steun. Bijvoorbeeld, voor de horeca. Huuropschorting en overheidssteun Een huurder kan onder bepaalde omstandigheden zijn huurbetalingen (gedeeltelijk) opschorten. De coronacrisis is voor veel huurders aanleiding om de huur (gedeeltelijk) op te schorten. Tot voor kort werd in de rechtspraak de financiële gevolgen van (ver)huurders van horeca bedrijfsruimte bij helfte gedeeld. Ook zijn er uitspraken bekend waarin bij het bepalen van de huurprijsvermindering rekening werd gehouden met de omzetdaling van de huurder. Uit de hiervoor aangehaalde kort geding uitspraak van de rechtbank Gelderland van 2 februari 2021 wordt de TVL-regeling nu meegewogen bij het bepalen van de hoogte van de huuropschorting. De kantonrechter in kort geding oordeelde in die uitspraak dat de door de overheid geboden compensatie op basis van de TVL-regeling tot een compensatie van maximaal 50% van de vaste lasten kan leiden. In dat kader vond de kantonrechter het redelijk dat de huurbetaling met 25% zou worden opgeschort. Daarmee verdeelt de kantonrechter dat gedeelte van de huur dat niet door de TVL-regeling gedekt wordt over de huurder en de verhuurder. Op dit moment is de TVL voor de periode april t/m juni 2021 verhoogd naar 100%. De vraag is of de uitkomst van deze procedure nog hetzelfde zou zijn onder de huidige omstandigheden. Prejudiciële vragen Inmiddels heeft de rechtbank Limburg bij vonnis van 31 maart 2021 aan de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld. Ons hoogste rechtscollege zal zich mogelijk op korte termijn onder meer uitlaten over de vraag of door de coronamaatregelen sprake is van een gebrek aan een gehuurd horecapand waarvoor huurprijsvermindering op zijn plaats is. Wij houden u hiervan uiteraard op de hoogte. Contact Mocht u vragen hebben of meer informatie willen over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Joran Tromp, advocaat huurrecht.

Verhuurders kunnen met de komst van de Wet Doorstroming Huurmarkt die per 1 juli 2016 in werking is getreden woonruimte tijdelijk verhuren zonder dat de huurder huurbescherming geniet. Voor zelfstandige woonruimte kan een huurovereenkomst voor maximaal 2 jaar worden gesloten. Onzelfstandige woonruimte kan voor een periode van maximaal 5 jaar worden verhuurd. De op 6 april 2020 gepubliceerde spoedwet “Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten” maakt het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten voor een korte periode te verlengen. Achtergrond spoedwet Onder de huidige regelgeving kunnen tijdelijke huurovereenkomsten niet worden verlengd zonder dat de huurder huurbescherming geniet. Dit brengt bijvoorbeeld mee dat als een tijdelijke huurovereenkomst wordt verlengd de huurovereenkomst van rechtswege van kleur verschiet in een huurovereenkomst van onbepaalde tijd. In tijden van coronacrisis is dit niet (altijd) wenselijk. Verhuurders blijken onder de omstandigheden waarin Nederland zich nu bevindt moeite te hebben met het vinden van een nieuwe huurder omdat bezichtigingen bijvoorbeeld niet door (kunnen) gaan. Het is daarom ook voor huurders lastig om nieuwe woonruimte te vinden. Daar komt bij dat de aangescherpte maatregelen voor het coronavirus een verhuizing niet of nauwelijks mogelijk maakt. Die omstandigheden maken dat de Minister van Milieu en Wonen het noodzakelijk acht dat tijdelijke huurovereenkomsten tijdelijk kunnen worden verlengd en komt daarom met een noodmaatregel. Wijzigingen De spoedwet maakt het mogelijk om huurovereenkomsten die zouden eindigen in de periode tussen 1 april 2020 en 1 juli 2020 met maximaal 3 maanden te verlengen. Dit brengt mee dat die huurovereenkomsten kunnen worden verlengd tot 1 september 2020. Let op, om te voorkomen dat die (verlengde) tijdelijke huurovereenkomst in een huurovereenkomst van onbepaalde tijd verandert moet de verhuurder opnieuw het einde van de huur aanzeggen.De verhuurder moest dit al doen ten aanzien van de (nog niet verlengde) tijdelijke huurovereenkomst. De verhuurder is daarnaast verplicht de huurder op de mogelijkheid van verlenging te wijzen en zou die mededeling kunnen combineren met de (eerste) aanzegging van het einde van de huur. De huurder dient, indien hij op deze regeling een beroep wil doen, bij de verhuurder schriftelijk een voorstel tot verlenging van de huurovereenkomst neer te leggen. In beginsel moet de verhuurder zijn medewerking verlenen aan de verlenging. Wil de verhuurder dit niet, dan dient hij het voorstel binnen één week na ontvangst daarvan af te wijzen onder in de spoedwet genoemde afwijzingsgronden. Hierbij valt te denken aan de omstandigheid dat de verhuurder de woonruimte opnieuw heeft verhuurd en de nieuwe huurovereenkomst ingaat of de verhuurder de woning heeft verkocht en de woning vrij van huur en gebruik aan een derde dient te leveren. Een bijzondere regeling geldt voor tijdelijke huurovereenkomsten die vóór 1 april 2020 eindigen, maar waarvan de kennisgeving van het einde van de huur vóór 12 maart 2020 is gedaan. In die gevallen kunnen huurder en verhuurder ook schriftelijk overeenkomen dat zij de huurovereenkomst tijdelijk met hoogstens drie maanden verlengen. Inwerkingtreding Nadat de spoedwet door de Tweede en Eerste Kamer is aangenomen, zal de spoedwet met terugwerkende kracht, te weten vanaf 1 april 2020, in werking treden. In beginsel is de spoedwet tot 1 september 2020 van kracht, maar biedt het ook de mogelijkheid om langer van toepassing te zijn als de coronacrisis langer aanhoudt. Raadpleeg deze website voor de tekst van de spoedwet en de huidige stand van zaken omtrent het wetgevingsproces. Contact Mocht u vragen hebben of meer informatie willen over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Joran Tromp, advocaat huurrecht.

Veel ondernemers (rechtspersonen of natuurlijke personen) die een samenwerkingsverband willen aangaan, kiezen ervoor om hun bedrijf te gieten in een vennootschap onder firma (afgekort: v.o.f.). Dit heeft onder andere als voordeel dat voor de oprichting geen minimumkapitaal is vereist. De (onderlinge) afspraken worden vastgelegd in een overeenkomst en het bedrijf gaat van start. Een bedrijfsruimte wordt gehuurd en gereedschap en voorraad worden aangeschaft. Na een tijdje blijkt het bedrijf niet zo goed te gaan als men hoopte. Er ontstaat een huurschuld en vele rekeningen blijven onbetaald. De deurwaarder meldt zich. Ik merk in de praktijk dat vennoten zich pas dan gaan realiseren dat zij met hun keuze voor een v.o.f. een risico hebben genomen, namelijk het risico van de persoonlijke aansprakelijkheid. In principe kunnen schuldeisers hun verhaal halen bij het vermogen van de v.o.f. en dat zullen zij ook in eerste instantie proberen. Maar als dat niet lukt, gaan schuldeisers verder kijken. Anders dan doorgaans voor een besloten vennootschap (B.V.) geldt, zijn de vennoten ook persoonlijk aansprakelijk voor de schulden van de v.o.f. Dit geldt volgens art. 18 van het Wetboek van Koophandel ook voor schulden die gemaakt zijn door een andere vennoot. Iedere vennoot is dus ieder voor zich (oftewel hoofdelijk) aansprakelijk voor de schulden van de v.o.f. Met persoonlijke aansprakelijkheid wordt bedoeld dat schuldeisers zich kunnen verhalen op het privévermogen van de vennoot in gevallen waarin het vermogen van de v.o.f. niet toereikend is. Denk hierbij aan de woning, de spaarrekening en de auto. Problemen met je bedrijf kan dus ook privé problemen betekenen en daar zit je niet op te wachten. Een enkele keer denkt een vennoot slim te zijn door voortijdig uit een niet goed lopende v.o.f. te treden. Dit betekent echt niet dat hij daardoor aan zijn aansprakelijkheid kan ontkomen. De uittredende vennoot blijft aansprakelijk voor de schulden die zijn ontstaan in de tijd dat hij vennoot was. Maar wat nou als een v.o.f. al enige tijd uit twee vennoten bestaat en er treedt een ‘nieuwe’ vennoot tot de vennootschap toe. Kan die nieuwe vennoot dan ook aansprakelijk worden gehouden voor de schulden die de v.o.f. heeft gemaakt voor zijn toetreden? De Hoge Raad, ons hoogste rechtscollege, heeft deze vraag in zijn arrest van 13 maart 2015 bevestigend beantwoord. Dit heeft tot gevolg dat de verhaalspositie van de bestaande schuldeisers met het toetreden van een nieuwe vennoot versterkt wordt. Zo kan bijvoorbeeld een verhuurder van een bedrijfsruimte de eventuele huurachterstand niet op twee, maar nu op drie vennoten verhalen. Wenst u toe te treden tot een v.o.f. dan is het goed om bij de risico’s van deze rechtsvorm even stil te staan, zeker omdat ten tijde van de toetreding niet altijd alle aansprakelijkheden binnen de vennootschap bekend zijn. Zo zou de toetredende vennoot in dat kader garanties kunnen bedingen van de overige vennoten en afspraken kunnen maken over de draagplicht ten aanzien van bestaande schulden. Maar ook zal de vennoot mogelijk contracten aangegaan zijn voor de v.o.f. èn zichzelf. Hoe dan te handelen? Kortom, bezint eer gij begint. Contact Voor vragen kunt u contact opnemen met mr. Joran Tromp. Zij staat u graag te woord.