Over Linda

Linda Dijkstra is sinds 2006 advocaat bij La Gro. Zij heeft zich in de loop der jaren ontwikkeld tot een ervaren en gedreven huurrechtspecialist die zaken in een goed perspectief kan plaatsen. Met kennis van het bestuursrecht, het onteigeningsrecht en het civiele recht weet zij vele gecompliceerde zaken op het gebied van huurrecht aan te pakken.

Linda is goed ingevoerd in de wereld van haar cliënten, waaronder enkele zorginstellingen, woningcorporaties, commerciële verhuurders, horecaondernemingen, grote en middelgrote ondernemingen en particulieren. Zij heeft dan ook veel ervaring met het opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten. Ook wordt zij vaak ingeschakeld voor begeleiding van het (tussentijds) beëindigen van een huurovereenkomst wegens herontwikkeling van een winkelcentrum en/of gebied.

Linda hecht aan een persoonlijke benadering en heeft een praktische aanpak. Dit zorgt ervoor dat zij diverse cliënten al jarenlang mag bijstaan.

Specialisaties

  • Vastgoed
  • Huurrecht
  • Appartementsrecht

Achtergrond en nevenactiviteiten

  • 2006, Universiteit Leiden (Nederlands recht, Staats- en bestuursrecht & Civiel recht)
  • 2010, Instituut voor Bouwrecht (Publiekrechtelijke leergang Bouwrecht)
  • 2013, Vereniging voor Onteigenings-advocaten, specialisatieleergang Onteigening
  • 2014, Vereniging Huurrecht Advocaten, specialisatieopleiding Huurrecht
  • Lid Vereniging Huurrecht Advocaten (VHA)
  • Lid Vereniging van Bouwrecht Advocaten (VBR-A)
  • Lid Rotaryclub Rijnwoude

Recente dossiers 

  • Overeenkomsten ten behoeve van zorginstellingen;
  • Overeenkomsten ten behoeve van woningcorporaties;
  • Overeenkomsten ten behoeve van bedrijfsverplaatsingen;
  • Procedures tot het (doen) verhelpen van gebreken;
  • Procedures tot huurprijswijzigingen woonruimte en bedrijfsruimte;
  • Procedures tot ontbinding dan wel beëindiging van de overeenkomsten wegens wanbetaling, hennep, onderhuur, overlast en kraken, 
Contactgegevens
Mr. L.W.B. (Linda) Dijkstra - Devillers

Advocaat 

Huurrecht

Bel Linda Dijkstra - Devillers

Artikelen van Linda Dijkstra - Devillers

Linda Dijkstra – Devillers
Linda Dijkstra - Devillers
Advocaat
Wet betaalbare huur: stand van zaken
Op 25 april 2024 is de Wet betaalbare huur (hierna: ‘Wbh’) door de Tweede Kamer aangenomen.[1] De (demissionair) minister De Jonge streeft ernaar de wet op 1 juli 2024 in werking te laten treden. Hoog tijd om deze wet en de stand van zaken eens onder de loep te nemen. In het kort wijzigt dit wetsvoorstel de Wet goed verhuurderschap, Boek 7 Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enige andere wetten in verband met de regulering van huurprijzen en de bescherming van rechten van huurders. De uitgangspunten van de (wets)wijzigingen zijn: huurders beschermen tegen hoge huren, een voldoende omvangrijk middenhuursegment realiseren, de investeringsbereidheid van verhuurders in de vrije huursector op peil houden en verduurzaming van huurwoningen stimuleren. Hierna zullen wij eerst kort de huidige situatie beschrijven, waarna wij ingaan op de (laatste) wijzigingen van de Wbh en het advies van de Raad van State. Situatie nu Op dit moment worden de huurprijzen gereguleerd door het woningwaarderingsstelsel (hierna: het ‘WWS’) dat te vinden is in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Het WWS biedt een systeem om woningen te beoordelen aan de hand van een puntensysteem en aan (het aantal punten van) een woning een maximale huurprijs te verbinden. Eén van de punten waar bijvoorbeeld naar gekeken wordt, is het aantal vierkante meters in een woning of de status en functionaliteiten van een keuken. Elk jaar wordt voor het WWS een liberalisatiegrens bepaald, vanaf waar het aantal punten gekoppeld worden aan vrije sector huurprijzen. Dit jaar (2024) is de grens bijvoorbeeld 148 punten, hetgeen gelijk staat aan € 879,66. Als de puntentelling onder de 148 uitkomt, is sprake van een sociale huurwoning en heeft de huurder recht op de (aanvullende) huurbescherming, zoals een maximale huurprijs die ter toetsing kan worden voorgelegd aan de Huurcommissie. Op het moment dat de puntentelling hoger dan 148 punten is, wordt de huurprijsbepaling overgelaten aan de markt. Beoogde veranderingen Met de Wbh wordt onder meer een nieuwe categorie gecreëerd: ‘middenhuur’. Dit zijn woningen met een puntenaantal tussen 148 en 186 punten, gelijk aan een huurprijs tussen € 879,66 en € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024). De huurders in deze middenhuur krijgen, net als de huurders van sociale huurwoningen, extra bescherming. Voor deze woningen geldt ook een maximale huurprijs die ter toetsing kan worden voorgelegd aan de Huurcommissie.  Ook worden aan het toetsingskader van het WWS verschillende posten toegevoegd, geschrapt en/of anders gewaardeerd. Zo wordt onder meer de energiezuinigheid van een woning, alsook de (gezamenlijke) buitenruimte beter gewaardeerd onder het vernieuwde WWS. Naast het WWS bestaat er ook een woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (‘WWSO’). Dit is een toetsingskader voor onzelfstandige woonruimte. Het WWSO wordt gemoderniseerd. Een woning die wordt bewoond door drie of meer woningdelers zonder duurzame gemeenschappelijke huishouding, worden beoordeeld aan de hand van het WWSO. Tot slot krijgen gemeenten via een wijziging van de Wet goed verhuurderschap een handhavende rol op het gebied van toezicht op huurprijzen toebedeeld. Hanteren verhuurders te hoge huurprijzen? In dat geval kunnen gemeenten boetes opleggen. Bij particuliere verhuurders kunnen gemeenten na herhaalde overtredingen (zelfs) het beheer overnemen. Amendementen De Tweede Kamer heeft bij de behandeling van de wet een aantal wijzigingen (via amendementen) aangebracht, namelijk de volgende:   Amendement 45 (De Hoop): Met dit amendement hebben huurders in de ‘middensector’ net als de huurders in de sociale sector toegang tot de Huurcommissie om servicekosten te laten toetsen. Amendement 41 (De Hoop): Met dit amendement wordt verplicht dat gemeenten bij de voorbereiding van de huisvestingsverordening in de woonvisie moeten beargumenteren waarom er wel of niet middeldure huurwoonruimte wordt aangewezen als categorie woonruimte waarvoor alleen woningzoekenden met een middeninkomen in aanmerking kunnen komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor die woning. Hierdoor kunnen personen met een middeninkomen ook in aanmerking komen voor een middeldure huurwoning. Amendement 57 (Grinwis): Met dit amendement heeft de Huurcommissie de mogelijkheid om verhuurders die vaker in het ongelijk worden gesteld in een procedure bij de Huurcommissie een hogere (namelijk: € 1.400,- (in de plaats van € 700,-)) veroordeling leges op te leggen. Amendement 44 (Paternotte): Met dit amendement wordt de maximale huurprijsopslag voor Rijksmonumenten (in de plaats van op dit moment: 50 extra punten) omgezet naar 35% in het WWS. Amendement 48 (Flach): Met dit amendement wordt het mogelijk dat verhuurders bij het bepalen van de maximale huurprijs een nieuwbouwopslag van maximaal 10 % kunnen hanteren tot 1 januari 2028. Hierdoor kunnen verhuurders van nieuwbouw boven de maximale huurprijs op basis van het WWS 10% extra huur vragen vanwege deze nieuwbouwopslag. Met subamendement 61 (Paternotte en Grinwis) wordt dit amendement (48) (in tijd) beperkt tot 20 jaar. Amendement 54 (De Hoop cs.): Met dit amendement wordt de puntentelling van het WWS aangepast, waardoor eensgezins- en meergezinswoningen met een energielabel -4 punten, bij energielabel F -9 punten en energielabel G -15 punten krijgt. Hierdoor wordt het verhuren van slecht geïsoleerde woningen minder aantrekkelijk gemaakt. Amendement 52 (Paternotte): Met dit amendement kunnen verhuurder en huurder bij energiebesparende maatregelen overeenkomen dat – indien de verhoging van het aantal punten van het WWS door energiebesparende maatregelen leidt tot het verdwijnen van huurbescherming voor huurder – partijen kunnen overeenkomen dat verhuurder de maatregelen wel kan treffen zonder dat huurder diens huurbescherming verliest. Amendement 56 (Grinwis): Met dit amendement wordt de Wbh elke vijf jaar geëvalueerd en kan de wet worden gespecificeerd en/of uitgebreid met diverse (relevante) componenten. Advies Raad van State Op 3 juni 2024 publiceerde de Raad van State een advies over de (door de Wbh ingegeven) ontwerpbesluiten betaalbare huur en modernisering waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO).[2] Volgens het ontwerpbesluit betaalbare huur is sprake van een ‘zelfstandige woning’ als er in de woning of maximaal twee personen wonen of bij drie of meer personen een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ wordt gevoerd tussen deze personen. Uit de stukken blijkt echter niet wanneer sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De Raad van State adviseert om meer duidelijkheid te scheppen. Bovendien is geen overgangsrecht in het ontwerpbesluit betaalbare huur opgenomen, waardoor woningdelers die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren geconfronteerd worden met een ander beschermingsregime (met alle gevolgen van dien). De Raad van State uit zorgen over de rechtszekerheid op dit punt. Tot slot wordt in het ontwerpbesluit modernisering waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) de maximale huurgrens verhoogd met 25%. De Raad van State vraagt om verduidelijking van dit percentage. De Raad van State constateert: “Zonder deze informatie kan niet worden beoordeeld of een goede balans is getroffen tussen een grotere investeringsbereidheid enerzijds, en de betaalbaarheid voor de huurders anderzijds.” Afronding De wet ligt op dit moment nog ter beoordeling voor bij de Eerste Kamer. De plenaire behandeling is voorzien voor 18 juni 2024. De stemming is voorzien voor 25 juni 2024. De streefdatum van de inwerkingtreding is en blijft 1 juli 2024. Het is dus afwachten wat de Eerste Kamer oordeelt. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen! [1] Kamerstukken II 2023/24, 36496, nr. 3. [2] https://www.raadvanstate.nl/adviezen/@142892/w04-24-00064/
Linda Dijkstra – Devillers
Linda Dijkstra - Devillers
Advocaat
Meldplicht voor verhuurders van woonruimte bij huurachterstanden
Vanaf de inwerkingtreding van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (het Besluit) op 1 januari 2021 is vroegsignalering van schulden een wettelijke taak voor gemeenten geworden. Verhuurders van woonruimte worden sindsdien verplicht om een melding te maken van een huurachterstand bij de gemeente. De bedoeling van de wetgever is dat de huurder in een vroeg stadium geholpen kan worden met zijn schuldenproblematiek, voordat de problemen zijn opgestapeld en niet meer te verhelpen zijn. In de jurisprudentie blijkt deze meldplicht een aanvullende horde te zijn om een ontruiming van het gehuurde wegens een substantiële huurachterstand te bewerkstelligen. Meldplicht verhuurders We beginnen bij het begin. Wat houdt de meldplicht precies in? Uit het Besluit volgt dat elke verhuurder van woonruimte een sociaal incassobeleid moet voeren. Concreet betekent dit dat verhuurders bij het ontstaan van een huurachterstand het stappenplan van artikel 2 van het Besluit moeten volgen. Dit vereist een actieve houding van verhuurders. De volgende stappen volgen uit artikel 2 van het Besluit: Persoonlijk contact met de huurder over de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen; Huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; Ten minste eenmaal schriftelijk een aanmaning sturen van de betalingsachterstand. Bij het versturen van die aanmaning moet ook aangeboden worden om met (stilzwijgende) toestemming van huurder een melding te maken over de betalingsachterstand bij de gemeente; Melding maken bij de gemeente. Zoals vermeld in de inleiding kan het niet volgen van bovenstaand stappenplan worden tegengeworpen aan verhuurders bij een vordering tot ontruiming van het gehuurde. Artikel in HIP In mei 2023 schreven wij, Linda Dijkstra-Devillers en Steven van Buuren, een artikel in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP) over de meldplicht voor verhuurders in het kader van schuldhulpverlening. In ons artikel in de HIP constateerden wij het volgende. Waar rechtbanken kort na de inwerkingtreding vrij streng toetsten aan de verplichting om huurachterstanden te melden, leken rechters zeker vanaf de tweede helft van 2022 wat meer mee te gaan in het toewijzen van de ontbinding van de huurovereenkomst. Rechtbanken hadden twee verschillende motiveringen hiervoor. Enerzijds oordeelden rechters dat huurders zelf geen (andere) bijzondere omstandigheden hadden gesteld die het afwijzen van de ontbinding rechtvaardigden. Anderzijds oordeelden rechters dat het oplopen van de huurachterstand niet had kunnen worden voorkomen door een vroegsignalering. De ontruiming van het gehuurde werd dan toegewezen, zonder dat de verhuurder een melding had gemaakt van de huurachterstand bij de gemeente. Huidige stand van zaken Op 10 oktober 2023 heeft het hof ‘s-Hertogenbosch een arrest gewezen over de meldplicht van huurachterstanden. Het hof lijkt in haar uitspraak de broekriem (iets) strakker aan te trekken. Ook heeft de rechtbank Rotterdam beleidsafspraken gepubliceerd, waarin met ingang van 1 mei 2024 scherpere voorwaarden worden gesteld aan verhuurders in het kader van de meldplicht. Hof ’s-Hertogenbosch Het hof overwoog dat onder meer van belang was dat vanaf het moment dat uiteindelijk schuldhulpverlening was ingeschakeld, de lopende huur steeds tijdig en volledig werd voldaan. Het hof achtte aannemelijk dat, als huurster eerder met schuldhulpverlening in contact was gekomen, haar betalingsgedrag ook eerder zou zijn verbeterd. Dat dit niet in een eerder stadium is gebeurd, was aan verhuurster toe te rekenen. Zij heeft immers niet voldaan aan de meldingsplicht. Het hof achtte voorts van belang dat huurster bezig was met het treffen van een regeling over haar bestaande schulden. Verhuurster had niet betwist dat dit traject ernstig in gevaar zou komen als huurster haar huurwoning zou moeten ontruimen. Dit bracht het hof tot de slotsom dat de tekortkoming van huurster in de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen, die mede toe te rekenen valt aan de niet nakoming door verhuurster van haar meldingsplicht, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Beleidsafspraken rechtbank Rotterdam De nieuwe beleidsafspraken van de rechtbank Rotterdam gaan in op 1 mei 2024 en kunnen als volgt worden samengevat: Er wordt vanuit gegaan door de rechtbank dat verhuurders zich aan de informatie- en meldplicht van artikel 2 van het Besluit zullen houden. Dit moet ook bij dagvaarding inzichtelijk worden gemaakt door stukken te overleggen. Tussen de melding bij de gemeente en de datum van het uitbrengen van de dagvaarding mag niet minder dan twee maanden tijd liggen. Als dit wel het geval is, dan wordt de ontbinding en ontruiming afgewezen. Tussen de melding bij de gemeente en de datum van het uitbrengen van de dagvaarding mag niet meer dan zes maanden tijd liggen. Als dit wel het geval is, dan wordt de ontbinding en ontruiming in beginsel afgewezen. Dat is alleen anders als de kantonrechter van oordeel is dat op grond van in de dagvaarding aangevoerde en met stukken onderbouwde omstandigheden toch van een oudere melding gebruik gemaakt kan worden. Van belang is dus om bij dagvaarding voldoende te stellen over de informatie- en meldplicht. Ook zal de dagvaarding in beginsel binnen twee tot zes maanden na de melding bij de gemeente uitgebracht moeten worden. Hoe verder? Aan verhuurders wordt gevraagd om een actieve houding aan te nemen ten aanzien van huurders die een huurachterstand laten oplopen. Verhuurders in de regio Rotterdam doen erin ieder geval verstandig aan om de beleidsafspraken van de rechtbank Rotterdam toe te passen. Het niet volgen van het stappenplan uit artikel 2 van het Besluit kan worden tegengeworpen aan verhuurders. Het zal afhangen van de omstandigheden van het geval of een vordering tot ontruiming zal ‘afketsen’ op het niet volgen van het stappenplan. Hierbij lijkt van overwegend belang of het volgen van het stappenplan, gelet op de feiten en omstandigheden, ‘zin’ zou hebben gehad om de huurachterstand niet verder op te laten lopen. Contact Wij houden de ontwikkelingen in de rechtspraak voor u in de gaten. Heeft u vragen over de informatie- en meldplicht uit artikel 2 van het Besluit, dan kunt u contact opnemen met één van onze huurrechtspecialisten.
Linda Dijkstra – Devillers
Linda Dijkstra - Devillers
Advocaat
Opletten geblazen: Huurrecht in ontwikkeling
De afgelopen jaren is het huurrecht stevig in ontwikkeling en dat blijft de komende periode ook zo doorgaan. Zowel het huurrecht voor woningen als voor bedrijfsruimte is geen rustig goed. Een aantal onderwerpen die onze dagelijkse praktijk raken zijn de huurverhogingen bij bedrijfsruimte vanwege de hoogte van de indexatiecijfers, de Wet goed verhuurderschap, de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, de zo goed als zekere komst van de West vaste huurcontracten waardoor de mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte ernstig worden beperkt en de op handen zijnde regelgeving rondom de introductie van middenhuur. Huurverhogingsbeding woonruimte  Door enkele uitspraken van de rechtbank Amsterdam staat momenteel ook de bestendige praktijk rondom de huurverhoging van vrije sector woningen op losse schroeven: het huurverhogingsbeding, zoals onder meer opgenomen in het laatste ROZ-model, is een oneerlijk beding en mag niet worden toegepast. Inmiddels heeft het ROZ zelfs voor het gebruik van het eigen model gewaarschuwd. Hoewel de rechtbank Amsterdam in mei 2023 haar opvatting al heeft kenbaar gemaakt, heeft het echter tot na de publicatie van een drietal vonnissen van wederom de rechtbank Amsterdam in augustus 2023 geduurd voordat het besef van de verstrekkende gevolgen van deze opvatting pas echt helder is geworden in de markt. De huurverhogingen die op basis van veel in de praktijk gebruikte huurverhogingsafspraken zijn doorgevoerd, zouden immers ongeldig zijn. Dit leidt ertoe dat een huurder het door hem vanaf de aanvang van de huurovereenkomst teveel betaalde huur kan terugvorderen c.q. verrekenen met de toekomstige huurpenningen. Het behoeft geen betoog dat de gehele financiële huishouding van een verhuurder als een kaartenhuis in elkaar kan storten. Wat heeft de Rechtbank Amsterdam geoordeeld? In het vonnis van 12 mei 2023 oordeelde de kantonrechter dat voordat zij inhoudelijk naar het de ingestelde vorderingen zou kijken dat daar nog een stap aan vooraf gaat. De huurovereenkomst op grond waarvan de huurders de woning gingen huren, was namelijk gesloten tussen Bouwinvest als handelaar en huurders als consumenten. In dat geval moet volgens de rechtbank een kantonrechter eerst ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). De kantonrechter besloot gelet hierop de huurovereenkomst opgenomen afspraken over de huurverhoging te toetsen aan die richtlijn.  Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is dus de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen. De kantonrechter merkt op dat het in de huurovereenkomst van de woning opgenomen huurprijswijzigingsbeding Bouwinvest de bevoegdheid geeft om de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Ook heeft Bouwinvest de bevoegdheid bedongen om die verhoging nog hoger te maken met een percentage van maximaal 5%. Welk percentage er dus bij komt, is niet duidelijk. Van belang is voorts dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor Bouwinvest om de huurprijs te verhogen. Een verlaging voor huurders zit er niet in. Evenmin is duidelijk welke reden een eventuele extra verhoging heeft. Deze omstandigheden maken naar het oordeel van de kantonrechter dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurders en dat het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt. Voor enige verhoging van de huur is geen plaats, aldus de kantonrechter. Hoe verder? De rechtbank Amsterdam heeft inmiddels meermaals haar opvatting over het huurverhogingsbeding kenbaar gemaakt en daar vonnis over gewezen. Gelet op de verstrekkende gevolgen voor de huurmarkt heeft de rechtbank Amsterdam begin oktober  bekend gemaakt over dit vraagstuk prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad om duidelijkheid over haar opvatting te krijgen. Deze duidelijkheid zal er helaas niet snel zijn, want een dergelijke procedure duurt zeker negen maanden. Tot die tijd is waakzaamheid geboden.  Denk vooruit!  Ons team Huurrecht volgt alle ontwikkelingen op de voet en staan u graag bij met raad en daad. Voor vragen kunt u contact opnemen met mr. Linda Dijkstra, of een van onze andere specialisten van de sectie Huurrecht. Zij staan u graag te woord.
Linda Dijkstra – Devillers
Linda Dijkstra - Devillers
Advocaat
Verplichte schriftelijke huurovereenkomst per 1 juli
Verhuurders van woonruimte krijgen in een korte periode met meerdere aandachtspunten te maken. In mijn vorige artikel heb ik gewezen op het Voorstel Wet vaste huurcontracten. Deze wet beoogt de mogelijkheden van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige én onzelfstandige woonruimten stevig te beperken. Deze wet moet nog door de Eerste Kamer, maar de verwachting is dat daar het wetsvoorstel een hamerstuk is en dat de wet vrij vlot daarna in werking zal treden. Een andere wet die onlangs is aangenomen is de Wet goed verhuurderschap. Deze wet brengt de nodige nieuwe wettelijke verplichtingen met zich mee en treedt 1 juli 2023 in werking. Bent u daar al op voorbereid? Wet Goed verhuurderschap Het doel van de wet is het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken. In mijn vorige artikel heb ik gewezen op het voorstel Wet vaste huurcontracten. De wet ziet op de bescherming van woningzoekenden en huurders, waaronder ook arbeidsmigranten. De wet richt zich in het bijzonder tot verhuurders van reguliere woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Kort samengevat bestaat de wet uit drie onderdelen: De wet formuleert een (basis)norm voor goed verhuurderschap. De wet introduceert verschillende instrumenten voor gemeenten om strengere eisen te stellen aan verhuurders, waaronder de bevoegdheid tot het instellen van een gebiedsgerichte verhuurvergunning. Verbetering van huisvesting van arbeidsmigranten door o.a. de bevoegdheid voor gemeenten om een vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten in te stellen.  De kern van deze wetgeving is in zoverre de introductie van een algemene landelijke norm voor goed verhuurderschap. Handhaving van deze basisnorm zal moeten plaatsvinden op gemeentelijk niveau. Zowel verhuurders als gemeenten zullen hun processen moeten aanpassen.   Welke verplichtingen gaan gelden voor verhuurders? In artikel 2 van de wet zijn de verplichtingen voor verhuurders opgenomen. De meest in het oog springende verplichtingen in het kader van goed verhuurderschap zijn de volgende:   Het voorproces Er moet sprake zijn van een heldere en transparante selectieprocedure als de woning openbaar wordt aangeboden (geadverteerd), zodat duidelijk wordt dat iedereen die voldoet aan de selectiecriteria, een kans maakt om de woning te mogen huren. Daarbij geldt dat de verhuurder zich van ieder vorm van intimidatie moet onthouden. Ook moet de verhuurder de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders motiveren. Het is dus zaak het voorproces goed in de stijgers te zetten.   Een schriftelijke huurovereenkomst De wet bepaalt expliciet het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst. Dit betekent niet dat een mondelinge huurovereenkomst niet meer tot stand kan komen. Echter vloeit wel de verplichting uit deze bepaling voort dat een huurder van een verhuurder kan verlangen dat de afspraken schriftelijk worden vastgelegd. Deze verplichting geldt overigens alleen voor huurovereenkomsten die worden aangegaan na de inwerkingtreding van de wet.   Schriftelijk informeren De wet gebiedt de verhuurder om de huurder schriftelijk informatie te verstrekken: over de rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen. de hoogte van de waarborgsom en de wijze waarop deze wordt geretourneerd. de contactgegevens van de eigenaar/beheerder. de contactgegeven van een meldpunt ongewenst verhuurgedrag (in te stellen door de gemeente, zie hierna) waar de huurder terecht kan. als er servicekosten in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder en de verplichting dat de huurder jaarlijks een volledige kostenspecificatie dient te ontvangen. Deze informatie dient elke verhuurder dus te verstrekken. De eerste bullet is naar onze mening wat opmerkelijk. Kennelijk kan naast een huurovereenkomst ook gewerkt worden met een sideletter. In die sideletter zal bijvoorbeeld door de verhuurder gewezen moeten worden op de mogelijkheid om naar de Huurcommissie of de rechter te gaan.    Nakomen van al bestaande wet- en regelgeving In de wet wordt ook aangestuurd op nakoming van bestaande regels. Zo is uitdrukkelijk opgenomen dat een verhuurder zich moet onthouden van het in rekening brengen van servicekosten anders dan in overeenstemming met de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het BW. Ook is expliciet een verbod opgenomen dat verhuurbemiddelaars dubbele bemiddelingskosten mogen vragen.   Hoogte waarborgsom De hoogte van de waarborgsom wordt ook aan banden gelegd. De waarborgsom mag ten hoogste 2 x de kale termijnhuurprijs bedragen. Ook moet de waarborgsom -behoudens enkele uitzonderingen- uiterlijk binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst worden geretourneerd aan de huurder.   Aanvullende regels voor verhuur aan arbeidsmigranten!  De wet bepaalt dat de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst moet worden vastgelegd én dat de informatie in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal moet zijn opgesteld. Opvallend is dat deze regels niet alleen gelden voor nieuw te sluiten overeenkomsten, maar ook voor huurovereenkomsten die al bestaan op het moment dat de nieuwe wet wordt ingevoerd. Verhuurders hebben dan nog 3 maanden de tijd om arbeidsmigranten te informeren.   Welke bevoegdheden krijgen de gemeenten?  Vanaf artikel 4 worden de verplichtingen en bevoegdheden van de gemeente in de wet benoemd. Hoewel de verplichtingen voor de verhuurders niet heel erg vernieuwend zijn, is dat wel het geval voor gemeenten. Zo kunnen de gemeenten de regels die genoemd zijn in deze wet gaan handhaven en zo nodig stevige bestuurlijke boetes opleggen.   Meldpunt ongewenst verhuurdergedrag Er wordt een verplichting ingevoerd voor gemeenten tot het instellen van een laagdrempelig meldpunt waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag.   Verhuurvergunning woonruimte, met vergunningsvoorwaarden De gemeenteraad krijgt de bevoegdheid om een gebiedsgericht verbod in te stellen op verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning.   Verhuurvergunning verblijfsruimte arbeidsmigranten.  De gemeenteraad krijgt de bevoegdheid een vergunningplicht in te stellen voor verhuur aan arbeidsmigranten. Die vergunningplicht geldt dan voor een bepaalde categorie van verblijfsruimten en aan de verhuurvergunning voor verhuur aan arbeidsmigranten kunnen voorwaarden gesteld worden.   Inbeheername (gebouw met) woon- of verblijfsruimte Met een inbeheername van een woning worden alle rechten en plichten van een verhuurder (behoudens het recht om te vervreemden en bezwaren) overgeheveld naar een beheerder. Deze verhuurt in dat geval de woning en int de bijbehorende huur. Het college van B&W kan besluiten tot inbeheername indien een verhuurvergunning wordt geweigerd of ingetrokken terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte in gebruik is door een huurder of als een verhuurder de basisregels inzake goed verhuurderschap overtreedt en hem in een tijdvak van vier jaar voor de constatering van deze overtreding reeds tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd voor het overtreden van die regels.   Last onder bestuursdwang/dwangsom en/of bestuurlijke boete Het college van B&W zal bevoegd worden een last onder bestuursdwang of dwangsom op te leggen ter handhaving van de voorschriften gesteld bij of krachtens dit wetsvoorstel. Daarnaast zal het college bevoegd zijn in de verhuurverordening te bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd voor het handelen in strijd met de verplichtingen voorvloeiend uit de basisnormen voor goed verhuurderschap, de verboden tot verhuren zonder vergunning en verrichten van beheershandelingen tijdens een inbeheername, of handelen in strijd met de aan een vergunning verbonden voorschriften. Dit is geen sinecure. Zo kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen van maar liefst maximaal € 22.500,- en bij herhaalde overtreding maximaal € 90.000,-.    Openbaarmaking bestuurlijke boete of besluit inbeheername Het college van B&W kan besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders (of natuurlijke personen achter een verhuurbedrijf) die ondanks eventuele bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen hun gedrag niet wensen aan te passen aan de normen voor goed verhuurderschap.   Hoe verder? Met ingang van 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap inwerking. Mijn verwachting is dat deze wetgeving voor veel nieuwe rechtspraak gaat zorgen. Het privaatrecht wordt steeds verder gereguleerd door het publiekrecht. Immers huur- en bemiddelingsovereenkomsten zijn privaatrechtelijke overeenkomsten en middels deze wet zal een gemeente door middel van haar bestuursrechtelijke bevoegdheden in die privaatrechtelijke relaties tussen de huurder en verhuurder of woningzoekende en bemiddelaar kunnen gaan ingrijpen. Datzelfde geldt voor de verplichtstelling van een verhuurvergunning. Wat gaan de sancties worden als de norm geschonden wordt en de verplichtingen niet of niet voldoende worden nagekomen? Er is genoeg voer voor discussie te bedenken.   Denk vooruit! Eén ding is wel duidelijk. Met ingang van 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap inwerking. Bent u van plan op korte termijn een nieuwe huurovereenkomst te sluiten? Dan is nu wel het moment om uw schriftelijke huurovereenkomst eens goed door te nemen. Het invullen van een model-huurovereenkomst is zeker niet zonder risico. Krijgt u te maken met de nieuwe Wet goed verhuurderschap? Neem dan contact op met Linda Dijkstra of één van onze andere huurrechtspecialisten!    
Linda Dijkstra – Devillers
Linda Dijkstra - Devillers
Advocaat
De tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte gaan in de ban!
Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het voorstel Wet vaste huurcontracten. Deze wet beoogt de mogelijkheden van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige én onzelfstandige woonruimten af te schaffen c.q. te beperken. De volgende stap in het proces is dat de Eerste Kamer met het wetsvoorstel instemt, zodat de verwachting is dat begin 2024 de wet van kracht wordt. Wet doorstroming huurmarkt Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 werd het vanaf 1 juli 2016 mogelijk om woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren. Zelfstandige woonruimte mocht voor maximaal twee jaar verhuurd worden en onzelfstandige woonruimte (kamers) mocht voor maximaal vijf jaar worden verhuurd. Dat woonruimte tijdelijk kon worden verhuurd, was een revolutie in het huurrecht. Tot dat moment was uitgangspunt dat huurovereenkomsten woonruimte voor onbepaalde tijd golden. Tijdelijke verhuur van woonruimte was een uitzondering. Denk hierbij vooral aan verhuring op basis van de Leegstandswet (in het geval van verkoop of sloop) en de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (vakantiewoning). Aan de spelregels rondom tijdelijke verhuur is de laatste jaren in de rechtspraak strikt de hand gehouden, zodat het met enige regelmaat gebeurde dat een door verhuurder tijdelijk bedoelde huurovereenkomst toch promoveerde naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voorstel Wet vaste huurcontracten Na vijf jaar is de Wet doorstroming huurmarkt geëvalueerd en kon niet goed worden vastgesteld of de wet tot de gewenste doorstroming van huurders in de huurmarkt heeft geleid. Wel is ruim in de media belicht dat verschillende ontstemde huurders geconfronteerd werden met het feit dat een tijdelijke huurovereenkomst niet werd omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en op zoek moesten naar andere woonruimte. Resultaat is het gisteren aangenomen voorstel Wet vaste huurcontracten. Gezegd moet wel worden dat bij de behandeling van het wetsvoorstel in het kader van compromissen een enkele beperkte uitzondering op het uitgangspunt “contract voor onbepaalde tijd” is gemaakt. Uitzonderingen waar met name woningcorporaties baat bij hebben (laatste kans contract / huurders afkomstig uit de maatschappij opvang). Hoe verder? Allereerst moet worden opgemerkt dat tot de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten het voor partijen nog mogelijk blijft om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten en dat deze en bestaande tijdelijke huurovereenkomsten gerespecteerd zullen worden. Na de inwerkingtreding van het wetsvoorstel gaat de huurmarkt mijns inziens een onwenselijke stap terug in de tijd. De flexibiliteit die de tijdelijke huurovereenkomst bood voor zowel verhuurders en huurders zal node gemist gaan worden. Zeker voor de particuliere/kleine verhuurder die te maken kan krijgen met een moeizame relatie met een huurder zal bij een gewenste beëindiging van de huurovereenkomst worden aangewezen op een kostbare gerechtelijke procedure met onzekere uitkomst. Er zal geen proefperiode meer mogelijk zijn.   De wetgeving en rechtspraak waarmee de kleine/particuliere verhuurders mee te maken krijgen, maakt dat het voor hen steeds moeilijker en minder zinvol maakt om een bijdrage te leveren aan het aanbod van woningen in de huurmarkt. Ik denk dan onder andere aan de in 2021 opgelegde informatie- en meldplicht in het kader van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, het mislopen van buitengerechtelijke incassokosten wegens een onredelijk bezwarend beding in de algemene voorwaarden, het financiële risico van de gedwongen ontruiming en de plannen rondom de middenhuur. Het is de vraag of de nadere komst van de Wet vaste huurcontracten niet voor veel kleine/particuliere verhuurders het laatste zetje zal zijn om begin 2024 hun onroerend goed een andere bestemming te geven. Denk vooruit! Heeft u te maken met verhuur op tijdelijke basis? Neem dan contact op met Linda Dijkstra of één van onze andere huurrechtspecialisten!  
Linda Dijkstra – Devillers
Linda Dijkstra - Devillers
Advocaat
Huur en corona | een stapje verder naar het juridische kader
Op 31 maart 2021 heeft de kantonrechter in Roermond aan de Hoge Raad vier zogeheten prejudiciële vragen gesteld. Op 30 september 2021 heeft de procureur-generaal een advies uitgebracht over deze prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. De Hoge Raad is vrij om dit advies al dan niet te volgen. Prejudiciële vraag Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan een hogere rechter over de uitleg van een bepaalde rechtsregel. Dit kan gebeuren als er sprake is van situatie waarover de Hoge Raad zich nog niet eerder heeft uitgesproken. De kantonrechter in Roermond heeft vier vragen gesteld over rechtsregels in relatie tot de (maatregelen rondom) COVID19-virus en het huurrecht: 1. Dient als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW? 2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld? 3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden? 4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade? Alvorens de Hoge Raad deze vragen beantwoordt, wordt hij geadviseerd door een procureur-generaal. Dit advies is gezaghebbend, maar het is uiteindelijk aan de Hoge Raad of hij het advies van de procureur-generaal overneemt of niet. Op 30 september 2021 heeft de procureur-generaal in een zeer lijvig advies de hiervoor aangeduide vragen beantwoord. Is verplichte sluiting van een gehuurd horecapand een gebrek? De procureur-generaal beantwoordt deze eerste vraag met een “ja”. “Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat in zoverre sprake is van een gebrek In de zin van artikel 7:204 lid 2 BW” (vraag 1) Is de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid? Ook deze vraag beantwoordt de procureur generaal bevestigend: “Ten aanzien van voor de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet In het gehuurde afhankelijk is van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.” (vraag 3) Wat zijn de uitgangspunten bij de bepaling van huurprijsvermindering in verband met gebrek en/of onvoorziene omstandigheid? De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van (art de. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW, aldus de procureur-generaal. (vraag 2) Hieraan voegt de procureur-generaal vervolgens in de beantwoording van vraag 4 toe: “De aan de coronacrisis de verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door een huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten worden verdisconteerd op de wijze van hof Amsterdam 14 september 2021. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig los staan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen.” Hoe verder? Het advies is gegeven aan de Hoge Raad. Een stevige duiding is gegeven hoe de prejudiciële vragen beantwoord zouden moeten worden. Indachtig dit advies kunnen partijen afspraken met elkaar maken òf wachten op de definitieve beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad. Wanneer de Hoge Raad arrest gaat wijzen is overigens nog niet bekend. Denk vooruit! Heeft u te maken met impact van de coronacrisis op uw huurovereenkomst en wilt u weten hoe u verder kunt? Neem dan contact op met Linda Dijkstra of één van onze andere huurrechtspecialisten!