Over Steven 

Steven van Buuren is sinds 2023 werkzaam als advocaat bij La Gro. Hij is werkzaam binnen team Vastgoed en is gespecialiseerd in het Huurrecht. Hij loopt niet weg voor een juridische uitdaging. Ook weet hij met zijn positieve en leergierige houding anderen te enthousiasmeren.

Specialisaties

  • Huurrecht
  • Vastgoedrecht

Achtergrond en nevenactiviteiten

  • 2023, Universiteit Leiden, Master Civiel Recht
Contactgegevens
mr. S.C. (Steven) van Buuren

Advocaat 

Vastgoedrecht | Huurrecht

Bel Steven van Buuren

Artikelen van Steven van Buuren

Linda Dijkstra – Devillers
Linda Dijkstra - Devillers
Advocaat
Meldplicht voor verhuurders van woonruimte bij huurachterstanden
Vanaf de inwerkingtreding van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (het Besluit) op 1 januari 2021 is vroegsignalering van schulden een wettelijke taak voor gemeenten geworden. Verhuurders van woonruimte worden sindsdien verplicht om een melding te maken van een huurachterstand bij de gemeente. De bedoeling van de wetgever is dat de huurder in een vroeg stadium geholpen kan worden met zijn schuldenproblematiek, voordat de problemen zijn opgestapeld en niet meer te verhelpen zijn. In de jurisprudentie blijkt deze meldplicht een aanvullende horde te zijn om een ontruiming van het gehuurde wegens een substantiële huurachterstand te bewerkstelligen. Meldplicht verhuurders We beginnen bij het begin. Wat houdt de meldplicht precies in? Uit het Besluit volgt dat elke verhuurder van woonruimte een sociaal incassobeleid moet voeren. Concreet betekent dit dat verhuurders bij het ontstaan van een huurachterstand het stappenplan van artikel 2 van het Besluit moeten volgen. Dit vereist een actieve houding van verhuurders. De volgende stappen volgen uit artikel 2 van het Besluit: Persoonlijk contact met de huurder over de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen; Huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; Ten minste eenmaal schriftelijk een aanmaning sturen van de betalingsachterstand. Bij het versturen van die aanmaning moet ook aangeboden worden om met (stilzwijgende) toestemming van huurder een melding te maken over de betalingsachterstand bij de gemeente; Melding maken bij de gemeente. Zoals vermeld in de inleiding kan het niet volgen van bovenstaand stappenplan worden tegengeworpen aan verhuurders bij een vordering tot ontruiming van het gehuurde. Artikel in HIP In mei 2023 schreven wij, Linda Dijkstra-Devillers en Steven van Buuren, een artikel in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP) over de meldplicht voor verhuurders in het kader van schuldhulpverlening. In ons artikel in de HIP constateerden wij het volgende. Waar rechtbanken kort na de inwerkingtreding vrij streng toetsten aan de verplichting om huurachterstanden te melden, leken rechters zeker vanaf de tweede helft van 2022 wat meer mee te gaan in het toewijzen van de ontbinding van de huurovereenkomst. Rechtbanken hadden twee verschillende motiveringen hiervoor. Enerzijds oordeelden rechters dat huurders zelf geen (andere) bijzondere omstandigheden hadden gesteld die het afwijzen van de ontbinding rechtvaardigden. Anderzijds oordeelden rechters dat het oplopen van de huurachterstand niet had kunnen worden voorkomen door een vroegsignalering. De ontruiming van het gehuurde werd dan toegewezen, zonder dat de verhuurder een melding had gemaakt van de huurachterstand bij de gemeente. Huidige stand van zaken Op 10 oktober 2023 heeft het hof ‘s-Hertogenbosch een arrest gewezen over de meldplicht van huurachterstanden. Het hof lijkt in haar uitspraak de broekriem (iets) strakker aan te trekken. Ook heeft de rechtbank Rotterdam beleidsafspraken gepubliceerd, waarin met ingang van 1 mei 2024 scherpere voorwaarden worden gesteld aan verhuurders in het kader van de meldplicht. Hof ’s-Hertogenbosch Het hof overwoog dat onder meer van belang was dat vanaf het moment dat uiteindelijk schuldhulpverlening was ingeschakeld, de lopende huur steeds tijdig en volledig werd voldaan. Het hof achtte aannemelijk dat, als huurster eerder met schuldhulpverlening in contact was gekomen, haar betalingsgedrag ook eerder zou zijn verbeterd. Dat dit niet in een eerder stadium is gebeurd, was aan verhuurster toe te rekenen. Zij heeft immers niet voldaan aan de meldingsplicht. Het hof achtte voorts van belang dat huurster bezig was met het treffen van een regeling over haar bestaande schulden. Verhuurster had niet betwist dat dit traject ernstig in gevaar zou komen als huurster haar huurwoning zou moeten ontruimen. Dit bracht het hof tot de slotsom dat de tekortkoming van huurster in de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen, die mede toe te rekenen valt aan de niet nakoming door verhuurster van haar meldingsplicht, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Beleidsafspraken rechtbank Rotterdam De nieuwe beleidsafspraken van de rechtbank Rotterdam gaan in op 1 mei 2024 en kunnen als volgt worden samengevat: Er wordt vanuit gegaan door de rechtbank dat verhuurders zich aan de informatie- en meldplicht van artikel 2 van het Besluit zullen houden. Dit moet ook bij dagvaarding inzichtelijk worden gemaakt door stukken te overleggen. Tussen de melding bij de gemeente en de datum van het uitbrengen van de dagvaarding mag niet minder dan twee maanden tijd liggen. Als dit wel het geval is, dan wordt de ontbinding en ontruiming afgewezen. Tussen de melding bij de gemeente en de datum van het uitbrengen van de dagvaarding mag niet meer dan zes maanden tijd liggen. Als dit wel het geval is, dan wordt de ontbinding en ontruiming in beginsel afgewezen. Dat is alleen anders als de kantonrechter van oordeel is dat op grond van in de dagvaarding aangevoerde en met stukken onderbouwde omstandigheden toch van een oudere melding gebruik gemaakt kan worden. Van belang is dus om bij dagvaarding voldoende te stellen over de informatie- en meldplicht. Ook zal de dagvaarding in beginsel binnen twee tot zes maanden na de melding bij de gemeente uitgebracht moeten worden. Hoe verder? Aan verhuurders wordt gevraagd om een actieve houding aan te nemen ten aanzien van huurders die een huurachterstand laten oplopen. Verhuurders in de regio Rotterdam doen erin ieder geval verstandig aan om de beleidsafspraken van de rechtbank Rotterdam toe te passen. Het niet volgen van het stappenplan uit artikel 2 van het Besluit kan worden tegengeworpen aan verhuurders. Het zal afhangen van de omstandigheden van het geval of een vordering tot ontruiming zal ‘afketsen’ op het niet volgen van het stappenplan. Hierbij lijkt van overwegend belang of het volgen van het stappenplan, gelet op de feiten en omstandigheden, ‘zin’ zou hebben gehad om de huurachterstand niet verder op te laten lopen. Contact Wij houden de ontwikkelingen in de rechtspraak voor u in de gaten. Heeft u vragen over de informatie- en meldplicht uit artikel 2 van het Besluit, dan kunt u contact opnemen met één van onze huurrechtspecialisten.
Steven van Buuren
Steven van Buuren
Advocaat
Update: huurprijsindexatie bedrijfsruimte
In veel gevallen worden huurovereenkomsten van bedrijfsruimte gebaseerd op de ROZ-modellen. In deze standaardmodellen is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van de consumentenprijsindex (CPI). Gezien de hoge inflatie van 2022 heeft dit geleid tot huurverhogingen van soms wel 14,5%. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft begin 2023 aangekondigd dat de berekeningsmethode van de CPI niet geschikt was. Sinds juni 2023 wordt een nieuwe methode gebruikt om de CPI te berekenen. Het blijkt dat het indexcijfer op basis van de oude methode te hoog is uitgevallen. Het CBS heeft evenwel aangeraden het oude indexcijfer te blijven gebruiken. Welke gevolgen heeft dit voor de geïndexeerde huurprijzen? Eerste rechtspraak Eerder dit jaar schreef mijn kantoorgenote, mr. R. Raddahi, het artikel Grenzen aan de indexering van de huurprijs. Dit artikel is geschreven naar aanleiding van de eerste uitspraak over dit onderwerp, namelijk de uitspraak van 4 mei 2023. De voorzieningenrechter had – kort gezegd – geoordeeld dat, hoewel er geen sprake was van een te honoreren beroep op onvoorziene omstandigheden, de verhuurder geen onverkorte toepassing van de indexeringsclausule kon afdwingen. In de loop van 2023 zijn verschillende procedures gevoerd, waarin huurders bezwaren maakten tegen het te hanteren percentage van de indexering van de huurprijs. In deze bijdrage beschrijf ik de huidige stand van zaken. (On)voorziene omstandigheden Tot op heden gaan rechters niet met de stelling van huurders mee dat de verhoogde indexering, als gevolg van de toegenomen inflatie in 2022, een onvoorziene omstandigheid oplevert. Zonder succes beargumenteren huurders dat de hoge inflatie een onvoorziene omstandigheid is als gevolg van de oorlog in Oekraïne en de hoge energieprijzen. In diverse uitspraken wordt – kort gezegd – geoordeeld dat nu juist een voorziening is opgenomen in de huurovereenkomst voor de situatie dat prijzen zouden stijgen. Dat in de huurovereenkomst geen maximumpercentage is opgenomen, doet daar niets aan af. Een beroep op onvoorziene omstandigheden heeft voorlopig dus geen succes gehad voor huurders in deze procedures. (On)aanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid De tweede stelling van huurders in dergelijke procedures is dat de huurverhoging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Deze stelling heeft eenmaal (bijna) doel getroffen. De rechtbank Rotterdam oordeelde dat het verschil tussen de oude en de nieuwe berekeningsmethode een resultaat oplevert dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hoewel de (te) hoge inflatie van 2022 het jaar erna wordt gecompenseerd met een relatief lage inflatie, betaalt huurder in deze kwestie € 4,014,64 meer dan wanneer de nieuwe methode van het CBS was gehanteerd. In de uitspraak staat een verhelderende berekening van dit verschil. Toch heeft dit oordeel uiteindelijk niet geleid tot een toewijzend vonnis voor de huurder, omdat niet de juiste vordering was ingesteld. De boodschap van de rechter was echter wel duidelijk. Dit betekent echter niet dat rechters iedere keer mee zullen gaan met de stelling dat de geïndexeerde huurpenningen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit wordt per specifieke situatie door de rechter beoordeeld. Zo oordeelde de rechtbank Gelderland recent nog het tegenovergestelde. Hoe verder? Er is nog geen eenduidige lijn te ontdekken in de rechtspraak. Het zal in zoverre de vraag zijn of de uitspraak van de rechtbank Rotterdam gevolgd zal worden door andere rechters. De ontwikkelingen in de rechtspraak zullen wij in de gaten houden. Denk vooruit! Heeft u te maken met vragen over de hoogte van huurprijzen van bedrijfsruimten? Neem dan contact op met Steven van Buuren of één van onze andere huurrechtspecialisten!