Aannemer - aanneming van werk
Onze cliënte, een middelgrote aannemer, was een samenwerking aangegaan met een ontwikkelaar voor de bouw van een complex met diverse appartementengebouwen. Met het oog daarop had de aannemer een eerste offerte afgegeven, op basis waarvan partijen overeenstemming hebben bereikt over de aan de aannemer te vergoeden kosten. Beide partijen hebben daarna een samenwerkingsovereenkomst gesloten: de ontwikkelaar zou de verkoop doen van de appartementsrechten en de aannemer zou met de kopers overeenkomsten van aanneming van werk sluiten en daarna het werk bouwen. Een belangrijk detail: de door de kopers te betalen aanneemsom was vooraf door de ontwikkelaar bepaald, de aannemer had daar geen invloed op. De ontwikkelaar had omgekeerd wel inzicht in de offertes van de aannemer en mocht de offertes passeren door zelf opdracht te geven aan onderaannemers. Dat heeft de ontwikkelaar ook gedaan en dat pakte niet altijd gunstig uit met extra kosten tot gevolg. Bovendien werden er na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst door de architect van de ontwikkelaar wijzigingen doorgevoerd met kostenstijgingen tot gevolg. Tot en met het einde van het werk werd de aannemer daardoor geconfronteerd met aanzienlijke extra kosten.
De vraag
De aannemer wilde weten of hij aanspraak kon maken op vergoeding van de extra kosten. Volgens de ontwikkelaar was echter sprake van een vaste aanneemsom, omdat in de samenwerkingsovereenkomst zou staan dat de aanneemsom ‘taakstellend’ zou zijn voor de duur van het werk. In de door de ontwikkelaar opgestelde samenwerkingsovereenkomst stond echter ook, dat de extra kosten van de aannemer ten opzichte van de eerste offerte voor rekening van de ontwikkelaar zouden komen. Onze cliënte wilde weten wat had te gelden. Toen wij werden ingeschakeld was het grootste deel van de appartementen al aan de kopers opgeleverd.
Onze aanpak en het resultaat
Wij hebben de overeenkomst beoordeeld en hoe partijen daar bij de uitvoering van het werk mee zijn omgegaan. Daarbij bleek dat de ontwikkelaar inzicht en invloed had op bijna alle kosten en daarmee dus de oorzaak was van de extra kosten. Wij hebben aangegeven dat de regeling tot bijbetaling tussen partijen gold en hebben uitgezocht of de ontwikkelaar verhaal bood voor de claim als deze niet zou betalen.
Toen de (advocaat van de) ontwikkelaar ook nadien bleef weigeren om de extra kosten die voor rekening kwamen van de ontwikkelaar te betalen zijn we een procedure gestart tegen de ontwikkelaar. Gedurende de procedure hebben partijen alsnog een regeling getroffen waarbij de vordering van cliënte nagenoeg volledig is erkend en voldaan, inclusief rente/kosten. We hebben cliënte bijgestaan bij de regeling met de tegenpartij en direct en gemotiveerd op de tegenvoorstellen van de ontwikkelaar gereageerd.
We hebben de claim van cliënte nagelopen. Daarbij hebben we vastgesteld dat de claim nog hoger was dan waar cliënte aanspraak op meende te kunnen maken. Daarop claim verhoogd. Op basis van die claim hebben we met succes beslag gelegd bij/onder de ontwikkelaar en zijn we snel een bodemprocedure begonnen. Vanwege de hoge claim van cliënte, vanwege de lange looptijd, vanwege de houding van de ontwikkelaar en vanwege het effect van het beslag hebben we strak de hand gehouden aan de termijnen in de procedure, waardoor de ontwikkelaar in tijdsnood kwam en alsnog bereid bleek tot een regeling. Tenslotte zijn we betrokken geweest bij het opstellen en afronden van de regeling met de ontwikkelaar.
Betaling van het grootste deel van de extra kosten, inclusief rente en kosten, zonder dat de procedure hoefde te worden afgerond.