Rosalie Geurtsen

Kan een partij die niet is aangemerkt als “enige serieuze gegadigde” in een Didam-procedure levering van de gronden aan een andere partij tegenhouden door beslag te leggen? Nee. De rechtbank Gelderland oordeelt in haar vonnis van 23 maart 2026 dat het beslag moet worden opgeheven. Achtergrond In het tweede Didam-arrest (ECLI:NL:HR:2024:1661) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een koopovereenkomst die is gesloten in strijd met de Didam-regels niet nietig of vernietigbaar is. Dit betekent dat de koopovereenkomst geldig is en tot levering van de grond kan worden overgegaan. Als na levering blijkt dat de koopovereenkomst toch in strijd was met de Didam-regels, kan de benadeelde partij schadevergoeding vorderen. De benadeelde partij kan dan geen aanspraak meer maken op de grond, omdat die al aan de “enige serieuze gegadigde” is geleverd. Is het voor de benadeelde partij zinvol om levering van de grond aan de “enige serieuze gegadigde” tegen te houden door conservatoir (leverings)beslag te leggen?   Vonnis rechtbank Gelderland De rechtbank Gelderland beantwoordde deze vraag in het vonnis van 23 maart 2026. Een derde partij kwam op tegen het standpunt van de gemeente dat een partij als enige serieuze gegadigde kwalificeerde. De derde partij werd door de voorzieningenrechter in het ongelijk gesteld. De derde partij stelde hoger beroep in. Het staat de gemeente op basis van de huidige jurisprudentie vrij om hangende het hoger beroep de koopovereenkomst te sluiten met de naar haar mening enige serieuze gegadigde en zelfs over te gaan tot levering van de grond. Dat resulteert er dus in dat de derde partij na levering enkel aanspraak kan maken op schadevergoeding.  De derde partij probeerde te voorkomen dat de grond aan de “enige serieuze gegadigde” zou worden geleverd door (conservatoir) (leverings)beslag te leggen op de grond. Met succes? Nee, zo oordeelde de rechtbank Gelderland. Voor conservatoir leveringsbeslag is een recht op levering vereist. De rechtbank oordeelde dat de derde partij dit recht op levering niet heeft. Het is ook niet aannemelijk dat zij een toekomstig recht op levering zal krijgen. Zelfs als in hoger beroep wordt geoordeeld dat de aangewezen partij inderdaad niet de enige serieuze gegadigde is, dan volgt daaruit nog geen recht op levering. De gemeente zal alsdan een nieuwe selectieprocedure moeten organiseren onder door haar te bepalen selectiecriteria. Het staat niet vast dat uit de selectieprocedure zal volgen dat de gronden aan deze derde partij moeten worden gegund. De rechtbank oordeelt dat het beslag moet worden opgeheven. Als later blijkt dat de koopovereenkomst tóch in strijd met de regels volgend uit het Didam-arrest is gesloten, dan kan de derde partij aanspraak maken op schadevergoeding. Heeft u te maken met een Didam-situatie, of heeft u anderszins vragen over het Didam I en/of II arrest? Voel je vrij om contact op te nemen met Rosalie Geurtsen of één van onze andere specialisten Vastgoedrecht.

Voor veel ontwikkelaars en overheden is het herkenbaar: een partij die (soms meermaals) bezwaar en/of beroep instelt tegen een omgevingsplan en/of omgevingsvergunning. Op 11 april 2025 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de (on)mogelijkheden om via de civiele rechter op te treden tegen zulke bestuursrechtelijke procedures. De belangrijkste lessen van dit arrest – en tips voor de praktijk bij gebiedsontwikkeling – zijn: Ontwikkelaars kunnen bij de civiele rechter een procedeerverbod tegen bestuursrechtelijke procedures vorderen. De kans dat zo’n procedeerverbod slaagt omdat een bepaalde partij misbruik van recht maakt door keer op keer op te komen tegen bestuursrechtelijke besluiten, is zeer klein. Zorg voor een goed vergunningstraject: hoe beter de onderbouwing, hoe kleiner de kans op een succesvol bezwaar. Wees voorbereid op procedures: neem vertragingen door bezwaar en/of beroep mee in de planning. Casus: woningbouwproject Weespersluis In de gemeente Weesp wordt door een ontwikkelaar in fases een nieuwe woonwijk aangelegd. Een stichting die onder andere natuurbehoud tot doel heeft voert al jaren procedures tegen besluiten over de aanleg van deze woonwijk (17 procedures in totaal). De stichting heeft bezwaar gemaakt en vervolgens beroep ingesteld tegen de omgevingsvergunning voor het realiseren van een gedeelte van de woningen. Volgens de stichting vereiste het exploitatieplan een gelijktijdige en parallelle ontwikkeling van groen- en woonvoorzieningen en werd daaraan in dit geval niet voldaan. Voor de ontwikkelaar was de maat na deze nieuwste bestuursrechtelijke rechtsgang vol. Zij vorderde bij de civiele rechter in kort geding een gebod om het beroep tegen de beslissing op bezwaar in te trekken. Volgens de ontwikkelaar was sprake van misbruik van (proces)recht en werd daardoor onrechtmatig gehandeld door de stichting. Oordeel hof en Hoge Raad De Hoge Raad stelt voorop dat in dit geval de ontwikkelaar bij de civiele rechter een gebod tot intrekking van de bestuursrechtelijke procedure kan vorderen, omdat de bestuursrechter niet zo’n verbod kan opleggen en ook niet kan worden voorzien in een beëindiging van de bestuursrechtelijke procedure op korte termijn. Het hof oordeelt dat niet kan worden vastgesteld dat de stichting tegen beter weten in een evident kansloos beroep heeft ingesteld bij de bestuursrechter. Dit wordt door de Hoge Raad bevestigd. Ook van misbruik van (proces)recht is geen sprake. Volgens de Hoge Raad had het hof voldoende gemotiveerd dat geen sprake is van een situatie dat het belang van de ontwikkelaar zodanig onevenredig wordt geschaad dat de stichting in redelijkheid haar bevoegdheid niet kon uitoefenen. Bij dit oordeel benadrukt de Hoge Raad de uitoefening van een grondrecht door de stichting. Bovendien is het algemeen bekend dat tegen verleende omgevingsvergunningen bestuursrechtelijke procedures kunnen worden gevoerd waarmee onzekerheid gepaard gaat. Het door de stichting ingestelde beroep schaadt de ontwikkelaar dus niet onevenredig. Contact Wilt u meer weten over het voorkomen van bestuursrechtelijke procedures tegen verleende omgevingsvergunningen? Neem dan contact op met Reinout Oudijk of Rosalie Geurtsen. 

Eerder hebben wij gemeld dat de UAV-GC 2025 vanaf 14 januari 2025 beschikbaar is, samen met een nieuw model Basisovereenkomst en een herziene toelichting. De nieuwe UAV-GC 2025 is inmiddels door de CROW gepubliceerd. Hieronder lichten wij kort de belangrijkste wijzigingen uit de UAV-GC 2025 toe. Verplichting tot proactief gedrag en interactie (§ 2a UAV-GC 2025) Partijen worden verplicht zich voorafgaand en tijdens de werkzaamheden proactief op te stellen en met elkaar te communiceren. Deze verplichting is juridisch niet afdwingbaar, maar kan bij niet-nakoming van (andere) verplichtingen wel een rol spelen. Informatie van de opdrachtgever (§ 4 UAV-GC 2025) Opdrachtnemer moet zijn werkzaamheden afstemmen op de bestaande toestand. In de UAV-GC 2005 gold deze verplichting enkel voor afstemming van de geotechnische bodemgesteldheid. In de nieuwe versie van de UAV-GC geldt deze verplichting voor alle omgevingsfactoren die relevant zijn voor het werk. Wijzigingen opdragen door de opdrachtgever (§ 14 UAV-GC 2025) De belangrijkste wijziging houdt in dat opdrachtnemers alvast mogen starten met de uitvoering van wijzigingen als zij vertrouwen hebben dat overeenstemming binnen afzienbare tijd wordt bereikt. Dit moet schriftelijk worden vastgelegd en kan gepaard gaan met aanvullende voorwaarden, zoals een (gedeeltelijke) betaling vooraf, regiebasisafspraken of een bankgarantie. Wijzigingen op initiatief van opdrachtnemer (§ 15 UAV-GC 2025) Hoewel de tekst is aangepast, blijft de essentie ongewijzigd: opdrachtnemers mogen alleen wijzigingen doorvoeren in de specifieke gevallen zoals vastgelegd in de UAV-GC. Aansprakelijkheid voor en na oplevering (§ 28a en 28b UAV-GC 2025) Er wordt in de nieuwe versie duidelijker onderscheid gemaakt tussen aansprakelijkheid van de opdrachtnemer vóór en na oplevering. Voor oplevering: de aansprakelijkheid is beperkt tot zes situaties voor directe en indirecte schade. De aansprakelijkheid voor indirecte schade is bovendien beperkt tot een maximum van 10% van de in de modelovereenkomst vastgelegde prijs voor de realisatie van het werk (hierna: de aanneemsom). Na oplevering: de vervaltermijnen van vijf jaar na oplevering, dan wel 10 jaar na oplevering als sprake is van een ernstig gebrek, zijn ongewijzigd gebleven. Verder wordt in verband met de mogelijkheid om bepaalde schadelijke gevolgen te verzekeren een onderscheid gemaakt in de periode binnen twee jaar na oplevering en de periode daarna: Als het gebrek zich voordoet in de periode binnen twee jaar na oplevering, is de aansprakelijkheid van de opdrachtgever beperkt tot bepaalde vormen van directe en indirecte schade. De aansprakelijkheid van de directe schade is beperkt tot een bedrag van 100% van de aanneemsom. De aansprakelijkheid voor de indirecte schade is wederom beperkt tot een maximum van 10% van de aanneemsom. In de praktijk bleek het lastig om te verzekeren voor de schadelijke gevolgen als een gebrek zich pas later manifesteert. Om die reden wordt de maximale aansprakelijkheid voor de gevallen waarin het gebrek zich voordoet binnen twee jaar na oplevering beperkt tot een maximum van 10% van de aanneemsom met een minimum van € 1.500.000,-. Indien het bedrag van 10% van de aanneemsom lager is dan € 1.500.000,-, geldt het lagere bedrag. Intellectueel eigendom (§ 40a en 40b UAV-GC 2025) Nieuwe bepalingen rond auteursrechten en uitvindingen stimuleren vroege communicatie over intellectueel eigendom in het werk, zodat daarover afspraken gemaakt kunnen worden. Geschiloplossing (§ 47 UAV-GC 2025) Naast arbitrage kunnen partijen nu ook voor een andere methode kiezen, zoals bouwbemiddeling, mediation, de bindend adviesprocedure en de Fast Track Bindend Advies. Partijen maken deze keuze in de (model)aannemingsovereenkomst. UAV-GC: ja of nee? Het is niet simpel op voorhand te zeggen of het toepassen van de UAV-GC geschikt is voor uw situatie. Dat is altijd maatwerk omdat dit afhankelijk is van de aard van het werk en de werkwijze van partijen. Het is belangrijk om zorgvuldig te bepalen welke bepalingen u wilt toepassen en of aanvullende afspraken nodig zijn en of het bijvoorbeeld gewenst is dat de aansprakelijkheid wordt beperkt op de wijze als beschreven in de UAV-GC 2025.   Tot slot In een aparte blog zullen we ingaan op de wijzigingen in de Model Basisovereenkomst. Hebt u vragen over de UAV-GC of andere vragen met betrekking tot bouwcontracten? Neem dan contact op met Rosalie Geurtsen of één van onze andere bouwrecht-specialisten.

In een arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 28 november 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:3978) wordt geoordeeld dat de Gemeente Weert en een ontwikkelaar aansprakelijk zijn voor waterschade die omwonenden ten gevolge van de ontwikkeling van een plangebied hebben geleden. Opvallend daarbij is dat de Gemeente Weert enkel  de ontwikkeling planologisch mogelijk heeft gemaakt en voor het overige geen uitvoerder of opdrachtgever is van de ontwikkeling en realisatie van het plangebied. Vordering van omwonenden Omwonenden van het plangebied hebben de Gemeente Weert en twee ontwikkelende partijen aansprakelijk gesteld voor door hen gesteld geleden waterschade als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied. Het hof heeft bij tussenarrest van 4 februari 2020 geoordeeld dat voor de beantwoording van de vraag of sprake is van aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad een deskundigenonderzoek nodig is. Uit het deskundigenonderzoek komt onder meer naar voren dat de grondwaterstand door de ontwikkeling enkele centimeters is verhoogd, dat het (grond)watersysteem ter plaatse van de percelen voor de ontwikkeling van het plangebied beter in staat was piekafvoeren te verwerken en dat tijdens zware neerslag tijdelijk 0,8 tot 1,3 meter hogere grondwaterstanden worden verwacht.  Onzorgvuldig handelen gemeente en ontwikkelaars Het hof stelt vast dat uit de tussen de gemeente en ontwikkelaar X Project B.V. gesloten realisatieovereenkomst volgt dat een van de ontwikkelende partijen, X Project B.V., voorafgaand aan de realisatie van het bouwplan onderzoek naar de grondwatersituatie heeft laten verrichten, maar dat daarbij de grondwaterstanden ter plaatse van de percelen van de omwonenden – die direct aan het plangebied grenzen – niet zijn gemeten en dat evenmin onderzoek is verricht naar de concrete gevolgen van de realisatie van het bouwplan voor de percelen van de omwonenden. Het hof acht het handelen van de gemeente en ontwikkelaars onzorgvuldig en in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer jegens de omwonenden wordt betaamt. De gemeente is te verwijten dat zij na de vaststelling van het bestemmingsplan, in de wetenschap dat het plangebied en de directe omgeving op het punt van de (grond)waterhuishouding kwetsbaar is, niet voorafgaand aan de door haar toegestane en met ontwikkelaars overeengekomen ontwikkeling van het plangebied de directe omgeving van dat plangebied zorgvuldig in kaart heeft laten brengen en de negatieve gevolgen van de realisatie voor de waterhuishouding in die directe omgeving, zoals vastgesteld door de deskundigen, heeft laten onderzoeken. Het handelen van ontwikkelaars acht het hof eveneens onzorgvuldig en in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer jegens de omwonenden betaamt. Aan ontwikkelaars is, als de realisator van het bouwplan en als buur van omwonenden, hetzelfde verwijt te maken als aan de gemeente. Daarnaast is het hof van oordeel dat het aannemelijk is dat de schade van de omwonenden het gevolg is van de verhoging van de gemiddelde grondwaterstand en dus sprake is van een causaal verband tussen de onrechtmatige daad en de schade van de omwonenden. Slotsom Het hof veroordeelt de gemeente en X Project B.V. hoofdelijk tot het betalen van de door omwonenden geleden schade als gevolg van het onrechtmatig handelen nader op te maken bij staat. Mede gelet op de ontwikkeling van verschillende woningbouwlocaties met een kwetsbare (grond)waterhuishouding is dit arrest van groot belang. In ieder geval dienen gemeenten en ontwikkelaars in die situaties de nodige zorgvuldigheid te betrachten bij de ontwikkeling en realisatie van een plangebied en ervoor te zorgen dat de benodigde onderzoeken worden uitgevoerd. Contact Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Rosalie Geurtsen of Myrte Scholten of een van onze andere vastgoedspecialisten.

Moet een aannemer waarschuwen dat mogelijk een vergunning vereist is voor het werk? Deze vraag stond centraal in het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2022. De casus is als volgt. Opdrachtgever heeft met 3Bouw een overeenkomst gesloten voor onder andere de realisatie van een overkapping (pergola) inclusief hekwerk. In de overeenkomst is een onderscheid gemaakt tussen de situatie dat de voor het werk benodigde vergunningen onherroepelijk zijn verkregen of niet nodig zijn, en de situatie dat de benodigde vergunningen nog niet onherroepelijk zijn of nog moeten worden aangevraagd. 3Bouw heeft de relevante gegevens ingevuld bij de situatie dat de benodigde vergunningen onherroepelijk zijn/niet benodigd zijn. Nadat het werk is opgeleverd, blijkt dat een omgevingsvergunning noodzakelijk was. De pergola en het hekwerk konden niet worden gelegaliseerd. Opdrachtgever moest de pergola en het hekwerk verwijderen en probeert de kosten voor het slopen en de tevergeefs gemaakte kosten voor de pergola en hekwerk te verhalen op 3Bouw. Waarschuwingsplicht De opdrachtgever stelt dat 3Bouw is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst. Volgens de opdrachtgever had 3Bouw haar erop moeten wijzen dat de werkzaamheden vergunningsplichtig konden zijn en heeft zij haar waarschuwingsplicht geschonden door dit niet te doen. Maar zonder succes. De rechtbank en het Hof zijn het niet met opdrachtgever eens. De waarschuwingsplicht heeft volgens het Hof betrekking op onjuistheden in de opdracht en het niet-aanvragen van een omgevingsvergunning valt daar niet onder. Dat behoort immers ook niet tot de primaire prestaties van de aannemer. Vergunningsperikelen Er is ook geen plaats voor een op de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid gebaseerde waarschuwingsplicht. Gezien de ervaring van opdrachtgever in het verleden had de opdrachtgever namelijk bedacht moeten zijn op vergunningsperikelen. Bovendien blijkt uit het feit dat opdrachtgever navraag heeft gedaan bij de gemeente (en daar had vernomen dat het werk niet vergunningsplichtig was), dat opdrachtgever daar ook werkelijk bedacht op was. Het beroep op de waarschuwingsplicht slaagt dus niet en ook de andere vorderingen van opdrachtnemer worden afgewezen. De HR bekrachtigt dat oordeel (art. 81 lid 1 RO).  Conclusie Betekent dit dan dat een aannemer een opdrachtgever er nooit op hoeft te wijzen dat een omgevingsvergunning vereist is voor de uitvoering van het werk? Dat lijkt niet het geval. Dit is mede afhankelijk van de vraag of sprake is van een (impliciete) afspraak, de aannemer vaker met het bijltje hakt en de kennis en deskundigheid van de opdrachtgever. Contact Heeft u vragen over het het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2022, of over de informatieplicht van een aannemer? Neem dan contact op met Rosalie Geurtsen of Niek Hoogwout.

Op de aannemer rust op grond van artikel 7:755 BW een waarschuwingsplicht bij meerwerk. De aannemer moet de opdrachtgever tijdig wijzen op de noodzaak van de uit het meerwerk voortvloeiende prijsverhoging. Deze waarschuwingsplicht geldt niet in het geval de opdrachtgever de noodzaak van de prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen (de zogenoemde “tenzij-clausule”). Er bestond in de literatuur en rechtspraak onduidelijkheid over de vraag of voor een geslaagd beroep op de tenzij-clausule slechts vereist is dat de opdrachtnemer inzicht had dat:  de opdrachtgever had moeten begrijpen dat het meerwerk tot een prijsverhoging zou leiden,   of de opdrachtgever óók inzicht had moeten hebben in de omvang van de concreet te verwachten meerkosten.   De Hoge Raad heeft hierover op 1 juli 2022 een arrest gewezen: ECLI:HR:2022:989.   Raatliggers   De casus is als volgt. Partijen zijn in september 2016 overeengekomen dat opdrachtnemer raatliggers (een stalen ligger met zeshoekige uitsparingen) zal produceren voor een prijs van circa € 9.000,-. In oktober 2016 stuurt opdrachtnemer het volgende e-mailbericht:   “(…) Is het de bedoeling dat wij de liggers compleet afmaken?  Wij hebben alleen de opdracht voor het produceren van de liggers als raatligger en geen verdere bewerkingen.  Laat ons aub even iets weten?”  Opdrachtgever stuurt vervolgens de gegevens om de raatliggers compleet te maken. Opdrachtnemer verricht deze aanvullende werkzaamheden en brengt hiervoor € 42.564,36,- in rekening. Opdrachtgever weigert deze factuur te betalen en stelt onder meer dat opdrachtnemer niet zou hebben voldaan aan de waarschuwingsplicht. Daarnaast meent de opdrachtgever dat de prijs veel te hoog is gezien de aard en omvang van het werk. Opdrachtnemer beroept zich op de tenzij-clausule en stelt dat opdrachtgever de noodzaak van deze prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen.  Rechtbank en Hof   Opdrachtnemer vordert onder meer betaling van de factuur van € 42.564,36,-. De Rechtbank en het Hof hebben deze vordering van opdrachtnemer toegewezen. Het Hof overweegt dat opdrachtnemer de opdrachtgever niet had gewaarschuwd voor de prijsverhoging, maar dat in dit geval een geslaagd beroep kan worden gedaan op de tenzij-clausule. Dat opdrachtgever de prijsverhoging uit zichzelf had begrepen blijkt volgens het Hof uit het e-mailbericht van 9 december 2016 waarin opdrachtgever aan opdrachtnemer schrijft: “(…) Nu ik de definitieve tekeningen gezien heb snap ik wel dat jullie het voor het bedrag van € 9.000,- niet kunnen maken.”   Nu het bedrag van € 42.564,36 voor het complementeren van de raatliggers een redelijke prijs is in de zin van art. 7:752 BW, is opdrachtgever volgens zowel de Rechtbank als het Hof gehouden de factuur van € 42.564,36,- te betalen. De opdrachtgever stelt vervolgens cassatieberoep in bij de Hoge Raad over de strekking van de tenzij-clausule van art. 7:755 BW.     Hoge Raad   De Hoge Raad oordeelt dat voor een geslaagd beroep op de tenzij-clausule in art. 7:755 BW enkel vereist is dat de opdrachtgever had moeten begrijpen dat het meerwerk tot een prijsverhoging zou leiden. Het is niet vereist dat opdrachtgever ook inzicht had in de hoogte van de prijsverhoging. Voor een andere uitleg van deze bepaling bieden de wettekst en wetsgeschiedenis volgens de Hoge Raad geen aanknopingspunten.  Betekent dit dan dat een opdrachtgever altijd gehouden is de volledige factuur van het meerwerk te betalen als hij was gewaarschuwd of had moeten begrijpen dat dit tot een kostenverhoging zou leiden? Nee. De Hoge Raad bepaalt dat als geen bedrag voor de verhoging is bepaald of slechts een richtprijs, de opdrachtgever een redelijke prijs is verschuldigd op grond van art. 7:752 BW.   En nu?   Voorheen werd zo nu en dan door feitenrechters geoordeeld dat als de opdrachtgever geen inzicht had in de omvang van de prijsverhoging, de aannemer in het geheel geen aanspraak kon maken op de prijsverhoging als gevolg van meerwerk. Een beroep op de tenzij-clausule in de zin van art. 7:755 BW slaagde dan niet. De Hoge Raad hanteert een andere uitleg van art. 7:755 BW. Als de opdrachtgever toestemming geeft voor meerwerk waarvan hij zelf had moeten begrijpen dat dit een prijsverhoging met zich meebrengt, dan is hij gehouden de redelijke kosten daarvan te vergoeden aan de opdrachtnemer, ongeacht of hij inzicht had in de omvang daarvan.   Denk vooruit   Om verrassingen te voorkomen moet een opdrachtgever dus actief informeren naar de prijsverhoging die het meerwerk met zich meebrengt. Stem bij meerwerk dus de meerprijs af.  Contact Mocht u meer vragen hebben over de waarschuwingsplicht bij meerwerk, neem dan gerust contact op met Rosalie Geurtsen of een van de andere specialisten van team Bouwrecht.