Aannemer: Plicht tot waarschuwen?

In een arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 28 november 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:3978) wordt geoordeeld dat de Gemeente Weert en een ontwikkelaar aansprakelijk zijn voor waterschade die omwonenden ten gevolge van de ontwikkeling van een plangebied hebben geleden. Opvallend daarbij is dat de Gemeente Weert enkel  de ontwikkeling planologisch mogelijk heeft gemaakt en voor het overige geen uitvoerder of opdrachtgever is van de ontwikkeling en realisatie van het plangebied. Vordering van omwonenden Omwonenden van het plangebied hebben de Gemeente Weert en twee ontwikkelende partijen aansprakelijk gesteld voor door hen gesteld geleden waterschade als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied. Het hof heeft bij tussenarrest van 4 februari 2020 geoordeeld dat voor de beantwoording van de vraag of sprake is van aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad een deskundigenonderzoek nodig is. Uit het deskundigenonderzoek komt onder meer naar voren dat de grondwaterstand door de ontwikkeling enkele centimeters is verhoogd, dat het (grond)watersysteem ter plaatse van de percelen voor de ontwikkeling van het plangebied beter in staat was piekafvoeren te verwerken en dat tijdens zware neerslag tijdelijk 0,8 tot 1,3 meter hogere grondwaterstanden worden verwacht.  Onzorgvuldig handelen gemeente en ontwikkelaars Het hof stelt vast dat uit de tussen de gemeente en ontwikkelaar X Project B.V. gesloten realisatieovereenkomst volgt dat een van de ontwikkelende partijen, X Project B.V., voorafgaand aan de realisatie van het bouwplan onderzoek naar de grondwatersituatie heeft laten verrichten, maar dat daarbij de grondwaterstanden ter plaatse van de percelen van de omwonenden – die direct aan het plangebied grenzen – niet zijn gemeten en dat evenmin onderzoek is verricht naar de concrete gevolgen van de realisatie van het bouwplan voor de percelen van de omwonenden. Het hof acht het handelen van de gemeente en ontwikkelaars onzorgvuldig en in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer jegens de omwonenden wordt betaamt. De gemeente is te verwijten dat zij na de vaststelling van het bestemmingsplan, in de wetenschap dat het plangebied en de directe omgeving op het punt van de (grond)waterhuishouding kwetsbaar is, niet voorafgaand aan de door haar toegestane en met ontwikkelaars overeengekomen ontwikkeling van het plangebied de directe omgeving van dat plangebied zorgvuldig in kaart heeft laten brengen en de negatieve gevolgen van de realisatie voor de waterhuishouding in die directe omgeving, zoals vastgesteld door de deskundigen, heeft laten onderzoeken. Het handelen van ontwikkelaars acht het hof eveneens onzorgvuldig en in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer jegens de omwonenden betaamt. Aan ontwikkelaars is, als de realisator van het bouwplan en als buur van omwonenden, hetzelfde verwijt te maken als aan de gemeente. Daarnaast is het hof van oordeel dat het aannemelijk is dat de schade van de omwonenden het gevolg is van de verhoging van de gemiddelde grondwaterstand en dus sprake is van een causaal verband tussen de onrechtmatige daad en de schade van de omwonenden. Slotsom Het hof veroordeelt de gemeente en X Project B.V. hoofdelijk tot het betalen van de door omwonenden geleden schade als gevolg van het onrechtmatig handelen nader op te maken bij staat. Mede gelet op de ontwikkeling van verschillende woningbouwlocaties met een kwetsbare (grond)waterhuishouding is dit arrest van groot belang. In ieder geval dienen gemeenten en ontwikkelaars in die situaties de nodige zorgvuldigheid te betrachten bij de ontwikkeling en realisatie van een plangebied en ervoor te zorgen dat de benodigde onderzoeken worden uitgevoerd. Contact Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Rosalie Geurtsen of Myrte Scholten of een van onze andere vastgoedspecialisten.

Moet een aannemer waarschuwen dat mogelijk een vergunning vereist is voor het werk? Deze vraag stond centraal in het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2022. De casus is als volgt. Opdrachtgever heeft met 3Bouw een overeenkomst gesloten voor onder andere de realisatie van een overkapping (pergola) inclusief hekwerk. In de overeenkomst is een onderscheid gemaakt tussen de situatie dat de voor het werk benodigde vergunningen onherroepelijk zijn verkregen of niet nodig zijn, en de situatie dat de benodigde vergunningen nog niet onherroepelijk zijn of nog moeten worden aangevraagd. 3Bouw heeft de relevante gegevens ingevuld bij de situatie dat de benodigde vergunningen onherroepelijk zijn/niet benodigd zijn. Nadat het werk is opgeleverd, blijkt dat een omgevingsvergunning noodzakelijk was. De pergola en het hekwerk konden niet worden gelegaliseerd. Opdrachtgever moest de pergola en het hekwerk verwijderen en probeert de kosten voor het slopen en de tevergeefs gemaakte kosten voor de pergola en hekwerk te verhalen op 3Bouw. Waarschuwingsplicht De opdrachtgever stelt dat 3Bouw is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst. Volgens de opdrachtgever had 3Bouw haar erop moeten wijzen dat de werkzaamheden vergunningsplichtig konden zijn en heeft zij haar waarschuwingsplicht geschonden door dit niet te doen. Maar zonder succes. De rechtbank en het Hof zijn het niet met opdrachtgever eens. De waarschuwingsplicht heeft volgens het Hof betrekking op onjuistheden in de opdracht en het niet-aanvragen van een omgevingsvergunning valt daar niet onder. Dat behoort immers ook niet tot de primaire prestaties van de aannemer. Vergunningsperikelen Er is ook geen plaats voor een op de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid gebaseerde waarschuwingsplicht. Gezien de ervaring van opdrachtgever in het verleden had de opdrachtgever namelijk bedacht moeten zijn op vergunningsperikelen. Bovendien blijkt uit het feit dat opdrachtgever navraag heeft gedaan bij de gemeente (en daar had vernomen dat het werk niet vergunningsplichtig was), dat opdrachtgever daar ook werkelijk bedacht op was. Het beroep op de waarschuwingsplicht slaagt dus niet en ook de andere vorderingen van opdrachtnemer worden afgewezen. De HR bekrachtigt dat oordeel (art. 81 lid 1 RO).  Conclusie Betekent dit dan dat een aannemer een opdrachtgever er nooit op hoeft te wijzen dat een omgevingsvergunning vereist is voor de uitvoering van het werk? Dat lijkt niet het geval. Dit is mede afhankelijk van de vraag of sprake is van een (impliciete) afspraak, de aannemer vaker met het bijltje hakt en de kennis en deskundigheid van de opdrachtgever. Contact Heeft u vragen over het het arrest van de Hoge Raad van 25 november 2022, of over de informatieplicht van een aannemer? Neem dan contact op met Rosalie Geurtsen of Niek Hoogwout.

Op de aannemer rust op grond van artikel 7:755 BW een waarschuwingsplicht bij meerwerk. De aannemer moet de opdrachtgever tijdig wijzen op de noodzaak van de uit het meerwerk voortvloeiende prijsverhoging. Deze waarschuwingsplicht geldt niet in het geval de opdrachtgever de noodzaak van de prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen (de zogenoemde “tenzij-clausule”). Er bestond in de literatuur en rechtspraak onduidelijkheid over de vraag of voor een geslaagd beroep op de tenzij-clausule slechts vereist is dat de opdrachtnemer inzicht had dat:  de opdrachtgever had moeten begrijpen dat het meerwerk tot een prijsverhoging zou leiden,   of de opdrachtgever óók inzicht had moeten hebben in de omvang van de concreet te verwachten meerkosten.   De Hoge Raad heeft hierover op 1 juli 2022 een arrest gewezen: ECLI:HR:2022:989.   Raatliggers   De casus is als volgt. Partijen zijn in september 2016 overeengekomen dat opdrachtnemer raatliggers (een stalen ligger met zeshoekige uitsparingen) zal produceren voor een prijs van circa € 9.000,-. In oktober 2016 stuurt opdrachtnemer het volgende e-mailbericht:   “(…) Is het de bedoeling dat wij de liggers compleet afmaken?  Wij hebben alleen de opdracht voor het produceren van de liggers als raatligger en geen verdere bewerkingen.  Laat ons aub even iets weten?”  Opdrachtgever stuurt vervolgens de gegevens om de raatliggers compleet te maken. Opdrachtnemer verricht deze aanvullende werkzaamheden en brengt hiervoor € 42.564,36,- in rekening. Opdrachtgever weigert deze factuur te betalen en stelt onder meer dat opdrachtnemer niet zou hebben voldaan aan de waarschuwingsplicht. Daarnaast meent de opdrachtgever dat de prijs veel te hoog is gezien de aard en omvang van het werk. Opdrachtnemer beroept zich op de tenzij-clausule en stelt dat opdrachtgever de noodzaak van deze prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen.  Rechtbank en Hof   Opdrachtnemer vordert onder meer betaling van de factuur van € 42.564,36,-. De Rechtbank en het Hof hebben deze vordering van opdrachtnemer toegewezen. Het Hof overweegt dat opdrachtnemer de opdrachtgever niet had gewaarschuwd voor de prijsverhoging, maar dat in dit geval een geslaagd beroep kan worden gedaan op de tenzij-clausule. Dat opdrachtgever de prijsverhoging uit zichzelf had begrepen blijkt volgens het Hof uit het e-mailbericht van 9 december 2016 waarin opdrachtgever aan opdrachtnemer schrijft: “(…) Nu ik de definitieve tekeningen gezien heb snap ik wel dat jullie het voor het bedrag van € 9.000,- niet kunnen maken.”   Nu het bedrag van € 42.564,36 voor het complementeren van de raatliggers een redelijke prijs is in de zin van art. 7:752 BW, is opdrachtgever volgens zowel de Rechtbank als het Hof gehouden de factuur van € 42.564,36,- te betalen. De opdrachtgever stelt vervolgens cassatieberoep in bij de Hoge Raad over de strekking van de tenzij-clausule van art. 7:755 BW.     Hoge Raad   De Hoge Raad oordeelt dat voor een geslaagd beroep op de tenzij-clausule in art. 7:755 BW enkel vereist is dat de opdrachtgever had moeten begrijpen dat het meerwerk tot een prijsverhoging zou leiden. Het is niet vereist dat opdrachtgever ook inzicht had in de hoogte van de prijsverhoging. Voor een andere uitleg van deze bepaling bieden de wettekst en wetsgeschiedenis volgens de Hoge Raad geen aanknopingspunten.  Betekent dit dan dat een opdrachtgever altijd gehouden is de volledige factuur van het meerwerk te betalen als hij was gewaarschuwd of had moeten begrijpen dat dit tot een kostenverhoging zou leiden? Nee. De Hoge Raad bepaalt dat als geen bedrag voor de verhoging is bepaald of slechts een richtprijs, de opdrachtgever een redelijke prijs is verschuldigd op grond van art. 7:752 BW.   En nu?   Voorheen werd zo nu en dan door feitenrechters geoordeeld dat als de opdrachtgever geen inzicht had in de omvang van de prijsverhoging, de aannemer in het geheel geen aanspraak kon maken op de prijsverhoging als gevolg van meerwerk. Een beroep op de tenzij-clausule in de zin van art. 7:755 BW slaagde dan niet. De Hoge Raad hanteert een andere uitleg van art. 7:755 BW. Als de opdrachtgever toestemming geeft voor meerwerk waarvan hij zelf had moeten begrijpen dat dit een prijsverhoging met zich meebrengt, dan is hij gehouden de redelijke kosten daarvan te vergoeden aan de opdrachtnemer, ongeacht of hij inzicht had in de omvang daarvan.   Denk vooruit   Om verrassingen te voorkomen moet een opdrachtgever dus actief informeren naar de prijsverhoging die het meerwerk met zich meebrengt. Stem bij meerwerk dus de meerprijs af.  Contact Mocht u meer vragen hebben over de waarschuwingsplicht bij meerwerk, neem dan gerust contact op met Rosalie Geurtsen of een van de andere specialisten van team Bouwrecht.