30 maart 2019

Modellen gezocht!

De wereld van de modellen is keihard. Je moet hard werken, onderscheidend zijn en ontdekt worden. Op internet zijn vele modellen te vinden. Zo ook modellen voor koopcontracten en huurcontracten. Ik verbaas mij er nog wel eens over welke modellen klanten weten te vinden op internet. De ene klant houdt het bij het simpel invullen van dat ene model dat als eerste op Google tevoorschijn kwam, de ander maakt er meer werk van en knutselt van meerdere contracten één contract.

Op zichzelf genomen is het helemaal niet verkeerd om een model te pakken van het internet. In de basis is zo’n model prima. Veel zaken worden geregeld. Alleen het gebruiken van een model betekent nog niet dat u het juist voor die specifieke situatie het geschikte contract te pakken hebt. Klanten komen dan ook wel eens bedrogen uit als later blijkt dat het recht toch iets anders in elkaar steekt dan is afgesproken in het contract, dat er zaken geregeld zijn in het contract waar ze bij het tekenen van het contract niet bij hebben stil gestaan of dat ze een compleet verkeerd model hebben gepakt.

Huurrecht

Het huurrecht is een dynamisch rechtsgebied dat zich kenmerkt door toepassing van dwingendrechtelijke regels enerzijds en contractvrijheid anderzijds. Het beoefenen van huurrecht is een aparte tak van sport binnen het vastgoedrecht en dat is goed om je te realiseren.

 

In de praktijk zijn ruwweg vier deelgebieden, waarop huur betrekking kan hebben:

–   woonruimte;

–   bedrijfsruimte (kantoren en winkels);

–   percelen grond en water;

–   overige zaken zoals auto’s, gereedschappen en andere materialen.

 

Elk deelgebied kent zo zijn eigen regels.

 

ROZ-model

 

Binnen de wereld van het huurrecht is het gebruik van het zogeheten “ROZ-model” heel gangbaar. Dit model is opgesteld door de Raad van Onroerende Zaken. Veel bedrijven huren op basis van een ROZ-contract, omdat nagenoeg alle zaken die van belang zijn hierin worden geregeld, maar wist u dat het ROZ-model de naam heeft “verhuurdervriendelijk” te zijn?

Helaas is de ervaring dat partijen de contracten niet altijd even goed lezen en vaak de algemene bepalingen die onderdeel zijn van de huurovereenkomst helemaal over het hoofd zien. Pas op het moment dat partijen in conflict komen, wordt het contract goed gelezen en dat komt een verhuurder vaak beter uit dan de huurder.

Wist u bijvoorbeeld dat een huurder direct een boete van tenminste €  300,00 moet betalen op het moment dat hij één dag de huur te laat betaald? En dat een verhuurder voor schade als gevolg van gebreken aan het pand in de regel niet aansprakelijk is? En dat een huurder verantwoordelijk is voor het gebruik van het pand binnen de grenzen van het bestemmingsplan? En dat een huurder zijn huurbetalingen niet mag opschorten?

Leest u de algemene bepalingen bij het ROZ-model er maar op na. Het staat er echt in.

Geen invuloefening

Zoals gezegd, kan een model heel nuttig zijn als vertrekbasis in het overleg tussen verhuurder en huurder. U doet er echter goed aan om een model niet te zien als een simpele invuloefening om vervolgens de huurovereenkomst getekend en wel ongezien in de kluis te leggen.

Beter is het om van te voren aandacht te besteden aan vragen zoals: hoe lang duurt de huurovereenkomst,  hoe kan de huurovereenkomst (al dan niet tussentijds) worden opgezegd, mag er worden onderverhuurd, wie is wanneer aansprakelijk, mag de huurovereenkomst worden “verkocht”, heeft de huurder de mogelijkheid het pand bij gelegenheid te kopen, et cetera et cetera. Dit zijn belangrijke zaken die beter bij aanvang van de huurovereenkomst duidelijk besproken en geregeld kunnen worden in plaats van hangende of aan het einde van de huurovereenkomst. Dan is het vaak een stuk moeilijker om tot een vergelijk te komen.

Om de huurovereenkomst verder te volmaken is het raadzaam om de overeenkomst te beginnen met een zogeheten considerans. Mocht een zaak bij de rechter komen dan is één van de eerste vragen die gesteld gaat worden met welke bedoeling partijen de overeenkomst hebben gesloten. Een considerans voorkomt hieromtrent misverstanden. Zeker na verloop van jaren hebben partijen vaak een eigen idee van de bedoeling van partijen bij aanvang van de huurovereenkomst.

Resultaat

Het hanteren van een model als basisdocument, aangevuld met een mooie considerans en duidelijke aanvullende afspraken levert als resultaat een volledige overeenkomst tussen partijen op. Uiteraard is dit geen garantie voor een goed huwelijk tussen partijen, maar de kans op een vechtscheiding is minder groot en dat is toch ook wat waard.  

Auteur
Mr. L.W.B. (Linda) Dijkstra - Devillers

Advocaat