Over Rachida

Rachida is sinds 2017 werkzaam als advocaat bij La Gro. Binnen de sectie Vastgoed is Rachida werkzaam op het gebied van het civiele vastgoedrecht, in het bijzonder het huurrecht. Zij voert een gecombineerde advies- en procespraktijk, waarbij ze voornamelijk gemeentes en bedrijven bijstaat. Rachida is een toegewijde en toegankelijke advocaat die graag het onderste uit de kan haalt. Met de wens van haar cliënten als uitgangspunt wendt zij deze eigenschappen aan om doelgericht naar een oplossing te werken.

Specialisaties

  • Vastgoed
  • Huurrecht
  • Overheid

Achtergrond en nevenactiviteiten

  • 2016, Universiteit van Amsterdam, Master Privaatrecht, track Privaatrechtelijke rechtspraktijk
  • 2016, Universiteit van Amsterdam, Master Arbeidsrecht
  • 2019 – 2020, Lid van de Lawyers for Lawyers commissie van de Vereniging de Jonge Balie bij de Hoge Raad der Nederlanden;
  • 2018 – heden, Lid van de Jonge Balie bij de Hoge Raad der Nederlanden.
  • 2021 – heden, Lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA)
  • 2022 – Vereniging Huurrecht Advocaten, specialisatieopleiding Huurrecht

Recente dossiers

  • Huurrecht: behartiging van belangen van verhuurders en huurders in huurgeschillen; begeleiding van verhuurders en huurders bij de totstandkoming en beëindiging van huurovereenkomsten bedrijfsruimte; 
  • Civiel vastgoedrecht: het adviseren op het gebied van bouwgeschillen, bouwarbitrages, koop van onroerende zaken, erfdienstbaarheden, erfpracht, appartementsrecht en burenrecht;
  • Het adviseren van overheden en ontwikkelaars bij de totstandkoming van overeenkomsten met de overheid, grondexploitatieovereenkomsten, kostenverhaalsovereenkomsten, ontwikkelingsovereenkomsten, publiek-private samenwerking.
Contactgegevens
Mr. R. (Rachida) Raddahi

Advocaat 

Huurrecht

Bel: 0172-503 250

Artikelen van Rachida Raddahi

Rachida Raddahi 1
Rachida Raddahi
Advocaat
Grenzen aan de indexering van de huurprijs?
De inflatie loopt sinds eind 2022 terug, maar rees daarvoor de pan uit. De inflatie bereikte in september 2022 zelfs een ongekende recordhoogte van 14,5 %. Sommige huurders protesteerden tegen de indexatie, maar sommige verhuurders willen op grond van de indexatieclausule in de huurovereenkomst de contractueel overeengekomen huurprijsverhoging toch dwingend doorvoeren. Op 4 mei 2023 is echter een uitspraak door de voorzieningenrechter gewezen waarin – kort gezegd – is geoordeeld dat de verhuurder geen onverkorte toepassing van de indexeringsclausule kan afdwingen. Hieronder leest u waarom. Update: Klik hier voor de publicatie van het vonnis.  Berekeningsmethode huurindexatie De meeste huurovereenkomsten worden gebaseerd op ROZ-modellen met de daarbij behorende algemene bepalingen. In deze algemene bepalingen is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex alle huishoudens (CPI). De gewijzigde huurprijs wordt berekend op basis van de volgende formule: “de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.” Het consumentenprijsindexcijfer is een samengesteld en gewogen indexcijfer dat het prijsverloop weergeeft van een pakket goederen en diensten zoals dit gemiddeld wordt aangeschaft door alle huishoudens in Nederland. Daarvoor worden iedere maand miljoenen prijzen waargenomen van verschillende goederen en diensten zoals bijvoorbeeld boodschappen, abonnementen, benzine, huur en energie. Vanwege onder meer de oorlog in Oekraïne zijn de energieprijzen wereldwijd explosief gestegen, hetgeen ook invloed had op de CPI. Het gebruik van bovenstaande formule resulteerde daardoor in aanzienlijke verhogingen van de huurprijzen. Het CBS heeft begin 2022 te kennen gegeven dat de huidige berekeningsmethode die ten grondslag ligt aan de CPI niet geschikt is voor de huidige energiemarkt. Het CBS heeft om die reden sinds begin 2022 gewerkt aan een nieuwe rekenmethode. Deze is inmiddels vastgesteld en zal vanaf juni 2023 worden gebruikt voor het meten van energieprijzen voor consumenten. In het geval dat zich voordeed bij de voorzieningenrechter, zou – op basis van de nieuwe rekenmethode – de CPI voor september 2022 uitkomen op een brandbreedte van 7,6 % en 8,1 %. Deze percentages liggen aldus aanzienlijk lager dan het percentage van 14,5 % dat de verhuurder wenste door te berekenen op basis van de oude rekenmethode. Nu partijen niet in onderling overleg tot een regeling zijn gekomen, heeft verhuurder een kort geding aanhangig gemaakt. De feiten De verhuurder heeft bij de voorzieningenrechter gevorderd dat de huurder moet worden veroordeeld tot de betaling van de huursom, gebaseerd op een indexering van 14,5 %. Dit betreft het indexeringspercentage op basis van de toepasselijke indexclausule. Namens de huurder voerden wij verweer. Allereerst is – kort gezegd – aangevoerd dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten (art. 6:258 lid 1 BW). Na het sluiten van de huurovereenkomst op 14 september 2021 heeft zich immers een onvoorziene omstandigheid voorgedaan in de vorm van excessieve energieprijsstijgingen die onder meer veroorzaakt zijn door de oorlog in Oekraïne. Hiertoe is tevens van belang dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst (in de maand september 2021) het indexeringspercentage lag op slechts 1,9%. De excessieve kostenstijging, als gevolg waarvan ook consumentenprijsindexcijfers  (CPI) explosief zijn gestegen, is dan ook een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW op grond waarvan de overeengekomen indexering kan worden aangepast. Ook is aangevoerd dat de indexeringsclausule niet van toepassing is, omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW). Het CBS heeft immers zelf te kennen gegeven dat de berekeningsmethode die ten grondslag ligt aan de overeengekomen indexatieformule onjuist is. Het CBS heeft om die reden de berekeningsmethode aangepast. Op basis van de nieuwe methode zou de indexering uitkomen op een bandbreedte van 7,6 % en 8,1 %, zodat de toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het oordeel van de voorzieningenrechter De voorzieningenrechter heeft allereerst geoordeeld dat het feit dat de energieprijzen (enorm) zijn gestegen geen onvoorziene omstandigheid is die moet leiden tot wijziging van de indexeringsclausule. Volgens de voorzieningenrechter hebben partijen juist met die clausule een voorziening getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt. Het enkele feit dat de ontstane inflatie aanmerkelijk hoger is dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst zal zijn aangenomen, maakt dit volgens de voorzieningenrechter niet anders. Van bijzondere omstandigheden waaruit anders zou moeten volgen is volgens de voorzieningenrechter geen sprake. De voorzieningenrechter is wel van oordeel dat verhuurder de huurder niet kan houden aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule. Gebleken is immers dat de door verhuurder gewenste huurprijsverhoging van 14,5 % met ingang van 1 januari 2023 is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is. Het CBS heeft om die reden de methode ook aangepast. Dat brengt volgens de voorzieningenrechter met zich mee dat partijen in verband hiermee overleg moeten voeren, waarbij artikel 17.4 van de algemene bepalingen kantoorruimte (ROZ-model februari 2015) als kader kan dienen. De vorderingen in kort geding zijn afgewezen en partijen zullen met elkaar in overleg moeten voor een nieuw indexcijfer. Het betreft een interessante overweging van de voorzieningenrechter in het kader van de vraag naar een redelijk indexatiecijfer voor huur na de ‘explosieve’ stijging van de inflatie.    Denk vooruit! Heeft u vragen over de indexering van de huurprijs? Neem dan contact op met Rachida Raddahi of één van onze andere huurrechtspecialisten.
Rachida Raddahi 1
Rachida Raddahi
Advocaat
Verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur of toch niet?
Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om voor zelfstandige woonruimte een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. In het nieuwe ‘Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’ worden deze regels omtrent tijdelijke huurovereenkomsten verruimd. De beoogde datum van de inwerkingtreding van deze wet is 1 januari 2022. Er is echter een reparatiewet in aantocht, die de inwerkingtreding van voornoemd wetsvoorstel waarschijnlijk (gedeeltelijk) ongedaan gaat maken. Wat betekent het wetsvoorstel voor de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur en gaat het nog wel door? Huidige wetgeving Op grond van de huidige wetgeving kunnen partijen (sinds 1 juli 2016) een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar of korter overeenkomen voor zelfstandige woningen. Bij onzelfstandige woningen/kamers geldt dat een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal vijf jaar kan worden gesloten. De behoefte aan de mogelijkheid van een tijdelijke huurovereenkomst bestond met name bij verhuurders, die graag de mogelijkheid kregen om hun woonruimte tijdelijk te verhuren met de zekerheid dat de huur na de overeengekomen bepaalde huurtermijn eindigt. Daarnaast was er vanuit het oogpunt van de huurder behoefte aan een groter flexibel aanbod aan huurobjecten. Een tijdelijke huurovereenkomst kan op grond van de huidige wetgeving niet worden verlengd zonder het tijdelijke karakter te verliezen. Het gevolg bij een verlenging van een dergelijke huurovereenkomst is immers dat deze van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt, waarbij de huurder (vergaande) huurbescherming toekomt. Wet verruiming tijdelijke verhuur Maximale huurtermijn Het nieuwe wetsvoorstel Opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur, voorziet in de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomst voor een langere termijn af te spreken. Voor zelfstandige woonruimtes geldt dat de maximale duur om tijdelijk te kunnen (ver)huren wordt verlengd naar drie jaar (in plaats van twee jaar). Voor de verhuurder van onzelfstandige woningen geldt dat de huidige maximumtermijn van vijf jaar ongewijzigd blijft. Eenmalige mogelijkheid tot verlenging Verder voorziet het nieuwe wetsvoorstel in een eenmalige mogelijkheid tot verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst. Daarbij geldt wel dat het totaal van de termijnen de maximale duur, namelijk drie jaar bij zelfstandige woonruimtes en vijf jaar bij onzelfstandige woonruimtes, niet mag overschrijden. Als de (totale) overeengekomen periode de 3 respectievelijk 5 jaar overschrijdt óf als er sprake is van een tweede tijdelijke verlenging, dient het huurcontract (verder) te worden aangemerkt als een huurcontract voor onbepaalde tijd. Minimumduur Het wetsvoorstel biedt ook de mogelijkheid om bij tijdelijke huurcontracten een minimumduur af te spreken waarbinnen de huurder de huur niet kan beëindigen. Dat is op grond van de huidige wetgeving niet mogelijk. Met de mogelijkheid tot het afspreken van een minimumduur waarbinnen de huurder de huur niet kan opzeggen, krijgt de verhuurder meer zekerheid. Anderzijds blijft de mogelijkheid voor de huurder bestaan om de huurovereenkomst na het vestrijken van die minimumduur tussentijds te beëindigen. De toegestane minimumduur is afhankelijk van de totale duur van de huurovereenkomst. Bezwaren Eerste Kamer Hoewel het wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur op 6 juli 2021 is aangenomen door de Eerste Kamer, is op 22 juli 2021 een reparatiewet tijdelijke verhuur ter consultatie gelegd. Deze reparatiewet betreft het ongedaan maken van de hiervoor geschetste verruiming van tijdelijke verhuur. De beoogde datum van de reparatiewet is 31 december 2021, zodat voornoemd wetsvoorstel nimmer van kracht zal worden. Reden voor de reparatiewet is de bezwaren van de leden van de Eerste Kamer tegen verdere verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. De Eerste Kamer is van mening dat eerst de Wet doorstroming huurmarkt is goed geavaleerd dient te worden, alvorens verder wordt verruimd. To be continued Het wetsvoorstel voor de reparatiewet is op 25 oktober 2021 bij de Tweede Kamer ingediend en is vervolgens op 16 december 2021 door de Tweede Kamer aangenomen. Naar verwachting zal de Eerste Kamer het wetsvoorstel ook aannemen, waarmee de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten nimmer van kracht is geworden. Het is de vraag of de Eerste Kamer nog voor 1 januari 2022 daartoe zal kunnen besluiten. De tijd zal het leren. Gelet op de reparatiewet dient echter hoe dan ook rekening te worden gehouden met het feit dat zelfs indien de verruiming van kracht zal worden, de verruiming alsnog ongedaan zal worden gemaakt door de reparatiewet. Denk vooruit! Heeft u te maken met verhuur op tijdelijke basis? Neem dan contact op met Rachida Raddahi of één van onze andere huurrechtspecialisten!
Rachida Raddahi 1
Rachida Raddahi
Advocaat
Aanzegging huurovereenkomst bepaalde tijd via Whatsapp
Sinds de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is het daadwerkelijk mogelijk woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren. De huurder heeft in dat geval geen huurbescherming. Hoewel opzegging door de verhuurder niet meer nodig is, is het nog wel vereist de huurder te informeren over het einde van de huur. Tegenwoordig is Whatsapp niet meer weg te denken, dit geldt ook voor zakelijk contact. Maar is dit medium ook geschikt is voor het overbrengen van dergelijke belangrijke boodschappen? Zo ook de insteek van deze zaak: Voldoet een Whatsapp-berichtje aan de vereisten van een aanzegging, of heeft de verhuurster zich er te makkelijk vanaf gemaakt? Mondelinge overeenkomst Tussen verhuurster en huurder is mondeling een overeenkomst aangegaan voor de verhuur van een woning voor de duur van één jaar. De huurovereenkomst ging in per 1 december 2015. Partijen hebben de huurovereenkomst daarna verlengd met nogmaals één jaar. Afgesproken is dat huurder de woning na ommekomst van twee jaar diende te kopen, ofwel de woning diende te verlaten. Huurder bleek uiteindelijk niet in staat om de woning van verhuurster te kopen. In oktober 2017 hebben partijen hierover met elkaar via Whatsapp gecorrespondeerd. Verhuurster heeft huurder gevraagd over hoe het gaat met het vinden van andere woonruimte aangezien “de datum van 1 november 2017 zeer dichtbij komt”. Daarop heeft de huurder gereageerd dat ze bezig is met het vinden van een andere geschikte woning. “Afspraak is max 2 jaar” Het lukt de huurder echter niet om andere woonruimte te vinden. Volgens verhuurster is de huurovereenkomst geëindigd op 1 december 2017, maar de huurder weigert de woning te verlaten. De verhuurster stuurt wederom via Whatsapp aan de huurder het bericht dat zij een huur van maximaal 2 jaar hebben afgesproken, maar dat hij kennelijk geen aanstalten maakt om weg te gaan. “Afspraak is max 2 jaar”, schrijft de verhuurster in het slot van het bericht. Ook dit bericht leidt er niet toe dat de huurder de woning verlaat, zodat de verhuurster genoodzaakt was om in een procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te vorderen. Geen sprake van stilzwijgende verlenging In de procedure stelt de huurder dat hij sinds begin december 2015 de woning huurt van verhuurster en dat na twee keer verlenging van één jaar, het huurcontract stilzwijgend voor onbepaalde tijd is verlengd. De rechtbank oordeelt dat, anders dan huurder stelt, geen sprake is van een stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst. Volgens de kantonrechter is immers niet gebleken van een goedvinden van verhuurster dat huurder het gebruik van de woning voortzet. Hiertoe zijn de uitgewisselde berichten op Whatsapp volgens de rechter veelzeggend. Verhuurster wenste kennelijk dat huurder de woning op 1 november 2017 verliet en op zoek ging naar een andere woning. Vooral het laatste bericht is volgens de kantonrechter overduidelijk; namelijk dat maximaal een huurovereenkomst van 2 jaar is overeengekomen. Informeren via Whatsapp Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de vraag of de verhuurster de huurder tijdig en schriftelijk heeft geïnformeerd over het verstrijken van de termijn van 2 jaar. De aanzegging dient bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar of korter niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk één maand voordat de bepaalde tijd is verstreken, te worden gedaan. Volgens de kantonrechter heeft de verhuurster aan dit vereiste voldaan met het sturen van het Whatsapp bericht op 13 oktober 2017. Dat een Whatsapp bericht voldoet aan het wettelijke vereiste van het schriftelijk informeren van de huurder volgt uit het feit dat een dergelijk bericht kan worden gelezen. Hiermee is het te kwalificeren als (digitale) schriftelijke informatie, aldus de kantonrechter. De ontruiming wordt toegewezen. Advies Deze uitspraak is interessant voor verhuurders, aangezien je kennelijk op een simpele wijze kan voldoen aan het vereiste van de tijdige aanzegging. Om enige discussie hierover te voorkomen is mijn advies desalniettemin om de aanzegging per aangetekende post te doen. Hiermee voorkomt u het risico dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat.
Rachida Raddahi 1
Rachida Raddahi
Advocaat
Verkoop van grond door de gemeente zonder openbare verkoopprocedure
Net zoals particulieren en bedrijven heeft de overheid, zoals de gemeente, goederen in bezit. Bij de overheid kan het naast grondeigendommen gaan om andere goederen zoals subsidies, vergunningen voor speelautomaten en coffeeshops en dergelijke. In veel gevallen overtreft de vraag naar die schaarse goederen het aanbod. Bij de schaarse vergunningen is inmiddels in de rechtspraak uitgemaakt dat bestuursorganen, in het kader van het gelijkheidsbeginsel, bij de verdeling daarvan potentiële gegadigden de mogelijkheid moeten bieden om naar de beschikbare vergunningen mee te dingen. Hierover is door de Advocaat-Generaal Widdershoven een uitgebreide conclusie geschreven. In deze zaak gaat het om de vraag of de gemeente het gelijkheidsbeginsel ook moet toepassen wanneer de overheid grond wil verkopen. Nieuwe locatie benzinepomp Een benzinepomphouder wil een verkooppunt verplaatsen naar een nieuwe locatie. Daartoe gaat hij in overleg met de gemeente Dronten, de eigenaar van de nieuwe locatie. De onderhandelingen mislukken. De gemeente verkoopt de locatie vervolgens aan een concurrent voor een veel lagere prijs. De benzinepomphouder voelt zich gepasseerd en stelt dat de gemeente de lagere prijs eerst aan hem had moeten aanbieden. Volgens de benzinepomphouder heeft de gemeente met deze handelwijze de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, geschonden. Beoordeling van de rechtbank De rechtbank overweegt dat voor de gemeente in beginsel contractsvrijheid geldt wanneer zij als grondeigenaar aan een derde haar grond aanbiedt. Dat neemt niet weg dat de gemeente op grond van artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek (BW) en vaste rechtspraak, als publiekrechtelijke rechtspersoon de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht in acht dient te nemen. Hieronder vallen ook het zorgvuldigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. Zorgvuldigheidsbeginsel De rechtbank oordeelt dat het zorgvuldigheidsbeginsel niet zo ver strekt dat de gemeente gehouden was om in de onderhandeling met de tweede potentiële koper, de commerciële belangen van de benzinepomphouder mee te wegen. Ook niet indien de voorwaarden waaronder de gemeente de grond wilde verkopen, door veranderende (markt)omstandigheden voor de tweede potentiële koper gunstiger zijn geworden waardoor er een lagere prijs kan worden gehanteerd. De wetenschap dat de pomphouder belangstelling had voor en een groot zakelijk belang had bij de exploitatie van het perceel, maakt dat niet anders. Gelijkheidsbeginsel Ook van schendig van het gelijkheidsbeginsel is geen sprake. In deze zaak stond vast dat voor de verkoop van de grond voor de gemeente geen verplichting bestond tot het houden van een openbare aanbesteding of enige andere openbare (transparante) verkoopprocedure. Een openbare verkoopprocedure was dus niet vereist. Op de gemeente rustte dan ook niet zonder meer de verplichting om door het stellen van dezelfde voorwaarden een gelijk speelveld voor deelnemende partijen te creëren, nu zij niet gelijktijdig met verschillende partijen in gesprek was. Conclusie Uit deze uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland blijkt dat hoewel de gemeente bij de verkoop van grond gebonden is aan het zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel, dit niet betekent dat zij per se een openbare verkoopprocedure moet hanteren. Er is echter hoger beroep ingesteld. Een andere uitkomst zou dus nog mogelijk zijn. Vragen? Heeft u vragen naar aanleiding van het artikel? Neemt u gerust vrijblijvend contact op met mr. Rachida Raddahi via [email protected] of via 0172-503250.
Rachida Raddahi 1
Rachida Raddahi
Advocaat
Verboden toegang voor inspecterende verhuurder
Een verhuurder mag het gehuurde niet zomaar betreden zonder toestemming én vooraankondiging. Hoe kan een verhuurder zich dan wapenen tegen onrechtmatig gebruik van een pand zoals de exploitatie van een hennepkwekerij? Wanneer onrechtmatig gebruik wordt gemaakt van een pand kan naast de huurder óók de verhuurder als overtreder worden aangemerkt. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een hennepkwekerij in een huurhuis. Om niet als verantwoordelijke te worden aangemerkt moet de verhuurder bewijzen dat hij het niet wist en niet kon weten dat het pand onrechtmatig werd gebruikt. Slaagt de verhuurder hier niet in, dan kan dit verregaande gevolgen hebben. Zo kan hem een boete worden opgelegd, kan het pand worden gesloten en kunnen de kosten van het ontmantelen van de kwekerij op hem worden verhaald. Zo ook het geval bij Metterwoon Vastgoed B.V. Aan deze verhuurder is in een eerdere zaak een boete opgelegd wegens onrechtmatig gebruik van een huurpand. Om herhaling te voorkomen, wilde Metterwoon voorzorgsmaatregelen nemen richting haar andere huurders, maar ging hierin te ver. De zaak van Metterwoon In deze zaak wilde Metterwoon steekproefsgewijs de verhuurde woning binnentreden, zonder dat de huurder daarvan vooraf op de hoogte was gesteld of daarvoor toestemming had gegeven. Metterwoon gaf aan dat zij gedwongen was om de woning regelmatig te inspecteren op aanwezigheid van een hennepkwekerij. Hiermee wilde de verhuurder voorkomen dat zij wederom verantwoordelijk werd gehouden voor onrechtmatig gebruik van een woning. De huurder was hier echter niet van gediend. Volgens de huurder is er namelijk geen enkele aanleiding voor onderzoek van de woning en heeft hij zich altijd als een goed huurder gedragen. Hij stelt niet verplicht te zijn om Metterwoon te allen tijde op de door haar gewenste data en tijdstippen zijn woning binnen te laten. Oordeel rechtbank Amsterdam De rechtbank geeft Metterwoon ongelijk. Uit het oordeel komt naar voren dat de huurder het recht op ongestoord huurgenot heeft. Hiertoe behoort ook het recht op privacy, zeker omdat het om de woning van de huurder gaat. In de huurovereenkomst is niet bepaald dat de verhuurder de woning zonder afspraak en toestemming mag betreden. Wel staat in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst dat de verhuurder, indien dit noodzakelijk is voor het verhelpen van gebreken of het laten taxeren van de woning, bevoegd is om de woning te betreden. Om hier gebruik van te kunnen maken moet de huurder wel eerst toestemming hebben gegeven. Slechts in noodgevallen is verhuurder bevoegd om zonder toestemming van de huurder de woning te betreden. In dit geval is hier geen sprake van en krijgt Metterwoon geen toestemming om de woning te betreden. Metterwoon kan niet naar eigen wens haar panden inspecteren. De angst om bestuursrechtelijk aansprakelijk te worden gesteld voor eventueel onrechtmatig gebruik van de woning is terecht, maar moet op een andere manier worden aangepakt. Uitspraak van groot belang voor verhuurders Deze uitspraak laat zien dat het voor de verhuurder die inspecties wil uitvoeren van groot belang is om daarvoor een bepaling op te nemen in de huurovereenkomst. Zonder dit beding is het, uitzondering daargelaten, niet mogelijk om de woning te betreden voor de inspectie op hennepkwekerijen. Deze uitspraak betekent ook veel voor verhuurders die worden beboet vanwege onrechtmatig gebruik van hun panden. Zij kunnen zich nu júíst wapenen met hun beperkte bevoegdheden om de woning te inspecteren. Deze verhuurders kunnen aanvoeren dat zij door de beperkte bevoegdheden niet kunnen, of konden weten dat er onrechtmatig gebruik werd gemaakt van hun pand. Vragen? Heeft u vragen over huur of verhuur? Neemt u gerust vrijblijvend contact op met mr. Rachida Raddahi via [email protected] of via 0172-503250.