Rachida Raddahi

In maart 2024 schreven wij over de Meldplicht voor verhuurders van woonruimte bij huurachterstanden. Verhuurders van woonruimte worden namelijk sinds 1 januari 2021 verplicht om een melding te maken van een huurachterstand bij de gemeente. De bedoeling van de wetgever is dat de huurder in een vroeg stadium geholpen kan worden met zijn schuldenproblematiek, voordat de problemen zijn opgestapeld en niet meer te verhelpen zijn. In de jurisprudentie blijkt deze meldplicht een aanvullende horde te zijn om een ontruiming van het gehuurde wegens een substantiële huurachterstand te bewerkstelligen. Per 1 mei 2024 gelden bij de rechtbank Rotterdam nieuwe beleidsafspraken over vroegsignalering. In ons vorige artikel beschreven wij dit nieuwe beleid. In navolging van rechtbank Rotterdam heeft nu ook rechtbank Midden-Nederland aangekondigd dat zij een aangepast beleid zal toepassen bij vroegsignalering van schulden. Wat houdt vroegsignalering precies in? Uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening volgt dat elke verhuurder van woonruimte een sociaal incassobeleid moet voeren. Concreet betekent dit dat verhuurders bij het ontstaan van een huurachterstand het stappenplan van artikel 2 van het Besluit moeten volgen. Dit vereist een actieve houding van verhuurders. De volgende stappen volgen uit artikel 2 van het Besluit: Persoonlijk contact met de huurder over de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen; Huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; Ten minste eenmaal schriftelijk een aanmaning sturen van de betalingsachterstand. Bij het versturen van die aanmaning moet ook aangeboden worden om met (stilzwijgende) toestemming van huurder een melding te maken over de betalingsachterstand bij de gemeente; Melding maken bij de gemeente. Zoals vermeld in de inleiding kan het niet volgen van bovenstaand stappenplan worden tegengeworpen aan verhuurders bij een vordering tot ontruiming van het gehuurde. Nieuw beleid rechtbank Midden-Nederland Rechtbank Midden-Nederland heeft aangekondigd dat zij per 1 november 2024 een extra voorwaarde hanteert met betrekking tot een vroegsignalering. De verhuurder zal in de regel, nadat de melding is gedaan, twee maanden moeten wachten met het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure. De achterliggende reden is dat een huurder, nadat de melding is gedaan, daadwerkelijk in de gelegenheid moet worden gesteld om geholpen te worden met zijn schuldenproblematiek. Wacht een verhuurder geen twee maanden? Dan zal de rechtbank Midden-Nederland de vordering tot ontbinding en ontruiming in beginsel afwijzen. Contact Voor vragen kunt u contact opnemen met mr. Rachida Raddahi, of een van onze andere specialisten van de sectie Huurrecht. Zij staan u graag te woord. Dit artikel is geschreven door Linda Dijkstra-Devillers.

Huurprijswijzigingsbeding is mogelijk niet oneerlijk. Op 19 juli 2024 heeft plaatsvervangend procureur-generaal Wissink (hierna: ‘Wissink’) een advies uitgebracht in zijn conclusie aan de Hoge Raad over de vraag of het veelbesproken huurprijswijzigingsbeding bij bedrijfsmatige verhuur oneerlijk is of niet. De conclusie volgt naar aanleiding van prejudiciële vragen die zijn gesteld door de kantonrechter in Amsterdam. De centrale vraag betreft: is het huurverhogingsbeding – dat voorziet in een jaarlijkse opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de consumentenprijsindex (CPI)- oneerlijk of niet? Wissink adviseert van niet, maar de Hoge Raad zal een eigen oordeel vormen. De uiteindelijke beantwoording van deze prejudiciële vragen door de Hoge Raad kan grote gevolgen hebben voor de bedrijfsmatige verhuur van de vrije huursector in Nederland.   Achtergrond Voor de verhuur van woonruimte wordt in de praktijk vaak aangesloten bij de modellen die de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) op haar website heeft gepubliceerd.  In de huurovereenkomsten voor woonruimte wordt voor de huurprijswijziging in de vrije sector vaak door partijen overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast (1) op basis van de consumentenprijsindex (‘CPI’) en mogelijk (2) een vaste of maximale opslag van bijvoorbeeld 1%, 3%, of 5%. Of en zo ja hoeveel opslag wordt toegepast boven de CPI is een keuze die enkel de verhuurder kan maken. Sinds medio 2023 toetsen diverse rechtbanken deze afspraken over de huurprijswijziging in procedures tussen particuliere huurders (consumenten) en beroep- of bedrijfsmatige verhuurders ambtshalve aan de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de ‘Richtlijn’). In diverse procedures is inmiddels door kantonrechters geoordeeld dat het gehele huurprijswijzigingsbeding in strijd is met de Richtlijn en dus oneerlijk is. Dit komt door de opname van het “maximale” opslagbeding in de huurovereenkomst. De kantonrechters menen dat hierdoor vooraf voor de huurder niet dan wel onvoldoende bekend is onder welke omstandigheden en zo ja voor welk exact percentage gebruik mag worden gemaakt van deze opslag. Huurders zijn op dit punt overgeleverd aan de ‘willekeur’ van een verhuurder. Deze opvatting van de kantonrechters kan zeer verstrekkende gevolgen hebben. Immers als het opslagbeding oneerlijk is dan leidt dit tot volledige vernietiging van de afspraak over de huurprijsverhoging in de huurovereenkomst. De verhuurder kan dan enkel aanspraak maken op de aanvangshuurprijs. Alle huurverhogingen die in de looptijd van de huurovereenkomst hebben plaatsgevonden, worden ongedaan gemaakt en de huurder krijgt dan een vordering op de verhuurder wegens onverschuldigde betaling. CBRE deed in opdracht van branchevereniging IVBN onderzoek naar de gevolgen van de (mogelijke) gevolgen en maakte een impactanalyse (te raadplegen via: https://ivbn.nl/wp-content/uploads/2024/05/CBRE-Impactanalyse-huurverhoging.pdf).  Samengevat zou het gevolg van een vernietiging van het beding tot een miljardenschade bij verhuurders leiden. Gelet op o.a. deze impact heeft de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam hierover een vijftal prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad in januari 2024, een en ander gerelateerd aan de procedure die aldaar voorligt. Advies van Wissink Alvorens de Hoge Raad antwoord geeft op de prejudiciële vragen, is aan Wissink gevraagd om in een conclusie een advies te geven over de gestelde vragen. De belangrijkste vraag die beantwoord moest worden is of de formulering van het huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk moet worden gekwalificeerd, alsmede welk beoordelingskader voor dergelijke huurprijswijzigingsbedingen geldt. Wissink adviseert hierover om het huurprijswijzigingsbeding te splitsen, althans als gesplitst te benaderen, in: (1) een indexatiebeding (CPI) en (2) een opslagbeding. Het indexatiebeding conform CPI staat niet ter discussie en is als eerlijk te beschouwen, zodat deze in de ogen van Wissink zal kunnen standhouden. Het indexatiebeding is immers bedoeld om de huurprijs aan te passen aan de inflatie. Het opslagbeding kan vervolgens (ook) zelfstandig worden beoordeeld, aldus Wissink. Dit heeft als positief effect dat – indien het opslagbeding wel oneerlijk is – niet meteen het gehele huurprijswijzigingsbeding nietig is als gevolg waarvan alle huurverhogingen dienen te worden teruggedraaid (met miljardenschade tot gevolg, zie de conclusie van CBRE), maar enkel dat deel dat doorgevoerd is onder de noemer opslagbeding Daar komt bij dat Wissink een maximale opslag van 3% in het algemeen aanvaardbaar acht. Dit opslagbeding is naar zijn mening bedoeld voor kosten die boven de inflatie uitstijgen en om marktontwikkelingen bij te houden.  Daarbij werd o.a. verwezen naar de door de Minister vastgestelde huurstijgingen in de sociale sector, alsmede dat binnen de vrije sector geen andere mogelijkheden bestaan om de huurprijs aan te passen aan de marktwaarde, terwijl er in de regel huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden aangegeven. Het in zoverre ontbreken van gronden die de toepassing van een willekeurige opslag is daarom niet doorslaggevend. Over de vraag welke gevolgen er zijn op het moment dat een (deel van) het beding oneerlijk moet worden beschouwd, heeft Wissink het volgende geconcludeerd. Een beding dat oneerlijk is, wordt geacht nooit te hebben bestaan. Als huurverhogingen daardoor onterecht zijn betaald, zijn deze op grond van onverschuldigde betaling door de huurder terug te vorderen. Voor de vraag of er een beperking in tijd is aan deze terugvorderingsactie, kan de Hoge Raad niet oordelen, maar zal het Hof van Justitie van de EU moeten beslissen. Wissink merkt vervolgens op dat het kantonrechter niet is toegestaan om ambtshalve over te gaan tot een verrekening van de vordering die een huurder als gevolg van de nietigverklaring toekomt. Hoe verder? Wissink geeft in zijn conclusie een licht positief geluid voor verhuurders en de daarachterliggende belangen. Zekerheid biedt dit echter nog niet. De Hoge Raad is vrij om de conclusie al dan niet te volgen.  Echte duidelijkheid valt niet eerder dan in het najaar te verwachten. We houden u op de hoogte van verdere ontwikkelingen. Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem contact op met mr. Rachida Raddahi of een van onze andere specialisten van de sectie Huurrecht. Zij staan u graag te woord. Dit artikel is geschreven door Linda Dijkstra-Devillers.  

De afgelopen jaren is het huurrecht stevig in ontwikkeling en dat blijft de komende periode ook zo doorgaan. Zowel het huurrecht voor woningen als voor bedrijfsruimte is geen rustig goed. Een aantal onderwerpen die onze dagelijkse praktijk raken zijn de huurverhogingen bij bedrijfsruimte vanwege de hoogte van de indexatiecijfers, de Wet goed verhuurderschap, de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, de zo goed als zekere komst van de West vaste huurcontracten waardoor de mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte ernstig worden beperkt en de op handen zijnde regelgeving rondom de introductie van middenhuur. Huurverhogingsbeding woonruimte  Door enkele uitspraken van de rechtbank Amsterdam staat momenteel ook de bestendige praktijk rondom de huurverhoging van vrije sector woningen op losse schroeven: het huurverhogingsbeding, zoals onder meer opgenomen in het laatste ROZ-model, is een oneerlijk beding en mag niet worden toegepast. Inmiddels heeft het ROZ zelfs voor het gebruik van het eigen model gewaarschuwd. Hoewel de rechtbank Amsterdam in mei 2023 haar opvatting al heeft kenbaar gemaakt, heeft het echter tot na de publicatie van een drietal vonnissen van wederom de rechtbank Amsterdam in augustus 2023 geduurd voordat het besef van de verstrekkende gevolgen van deze opvatting pas echt helder is geworden in de markt. De huurverhogingen die op basis van veel in de praktijk gebruikte huurverhogingsafspraken zijn doorgevoerd, zouden immers ongeldig zijn. Dit leidt ertoe dat een huurder het door hem vanaf de aanvang van de huurovereenkomst teveel betaalde huur kan terugvorderen c.q. verrekenen met de toekomstige huurpenningen. Het behoeft geen betoog dat de gehele financiële huishouding van een verhuurder als een kaartenhuis in elkaar kan storten. Wat heeft de Rechtbank Amsterdam geoordeeld? In het vonnis van 12 mei 2023 oordeelde de kantonrechter dat voordat zij inhoudelijk naar het de ingestelde vorderingen zou kijken dat daar nog een stap aan vooraf gaat. De huurovereenkomst op grond waarvan de huurders de woning gingen huren, was namelijk gesloten tussen Bouwinvest als handelaar en huurders als consumenten. In dat geval moet volgens de rechtbank een kantonrechter eerst ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). De kantonrechter besloot gelet hierop de huurovereenkomst opgenomen afspraken over de huurverhoging te toetsen aan die richtlijn.  Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is dus de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen. De kantonrechter merkt op dat het in de huurovereenkomst van de woning opgenomen huurprijswijzigingsbeding Bouwinvest de bevoegdheid geeft om de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Ook heeft Bouwinvest de bevoegdheid bedongen om die verhoging nog hoger te maken met een percentage van maximaal 5%. Welk percentage er dus bij komt, is niet duidelijk. Van belang is voorts dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor Bouwinvest om de huurprijs te verhogen. Een verlaging voor huurders zit er niet in. Evenmin is duidelijk welke reden een eventuele extra verhoging heeft. Deze omstandigheden maken naar het oordeel van de kantonrechter dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurders en dat het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt. Voor enige verhoging van de huur is geen plaats, aldus de kantonrechter. Hoe verder? De rechtbank Amsterdam heeft inmiddels meermaals haar opvatting over het huurverhogingsbeding kenbaar gemaakt en daar vonnis over gewezen. Gelet op de verstrekkende gevolgen voor de huurmarkt heeft de rechtbank Amsterdam begin oktober  bekend gemaakt over dit vraagstuk prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad om duidelijkheid over haar opvatting te krijgen. Deze duidelijkheid zal er helaas niet snel zijn, want een dergelijke procedure duurt zeker negen maanden. Tot die tijd is waakzaamheid geboden.  Denk vooruit!  Ons team Huurrecht volgt alle ontwikkelingen op de voet en staan u graag bij met raad en daad. Voor vragen kunt u contact opnemen met Rachida Raddahi, of een van onze andere specialisten van de sectie Huurrecht. Zij staan u graag te woord. Dit artikel is geschreven door Linda Dijkstra-Devillers.

Verhuurders van woonruimte krijgen in een korte periode met meerdere aandachtspunten te maken. In mijn vorige artikel heb ik gewezen op het Voorstel Wet vaste huurcontracten. Deze wet beoogt de mogelijkheden van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige én onzelfstandige woonruimten stevig te beperken. Deze wet moet nog door de Eerste Kamer, maar de verwachting is dat daar het wetsvoorstel een hamerstuk is en dat de wet vrij vlot daarna in werking zal treden. Een andere wet die onlangs is aangenomen is de Wet goed verhuurderschap. Deze wet brengt de nodige nieuwe wettelijke verplichtingen met zich mee en treedt 1 juli 2023 in werking. Bent u daar al op voorbereid? Wet Goed verhuurderschap Het doel van de wet is het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken. In mijn vorige artikel heb ik gewezen op het voorstel Wet vaste huurcontracten. De wet ziet op de bescherming van woningzoekenden en huurders, waaronder ook arbeidsmigranten. De wet richt zich in het bijzonder tot verhuurders van reguliere woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Kort samengevat bestaat de wet uit drie onderdelen: De wet formuleert een (basis)norm voor goed verhuurderschap. De wet introduceert verschillende instrumenten voor gemeenten om strengere eisen te stellen aan verhuurders, waaronder de bevoegdheid tot het instellen van een gebiedsgerichte verhuurvergunning. Verbetering van huisvesting van arbeidsmigranten door o.a. de bevoegdheid voor gemeenten om een vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten in te stellen.  De kern van deze wetgeving is in zoverre de introductie van een algemene landelijke norm voor goed verhuurderschap. Handhaving van deze basisnorm zal moeten plaatsvinden op gemeentelijk niveau. Zowel verhuurders als gemeenten zullen hun processen moeten aanpassen. Welke verplichtingen gaan gelden voor verhuurders? In artikel 2 van de wet zijn de verplichtingen voor verhuurders opgenomen. De meest in het oog springende verplichtingen in het kader van goed verhuurderschap zijn de volgende: Het voorproces Er moet sprake zijn van een heldere en transparante selectieprocedure als de woning openbaar wordt aangeboden (geadverteerd), zodat duidelijk wordt dat iedereen die voldoet aan de selectiecriteria, een kans maakt om de woning te mogen huren. Daarbij geldt dat de verhuurder zich van ieder vorm van intimidatie moet onthouden. Ook moet de verhuurder de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders motiveren. Het is dus zaak het voorproces goed in de stijgers te zetten. Een schriftelijke huurovereenkomst De wet bepaalt expliciet het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst. Dit betekent niet dat een mondelinge huurovereenkomst niet meer tot stand kan komen. Echter vloeit wel de verplichting uit deze bepaling voort dat een huurder van een verhuurder kan verlangen dat de afspraken schriftelijk worden vastgelegd. Deze verplichting geldt overigens alleen voor huurovereenkomsten die worden aangegaan na de inwerkingtreding van de wet. Schriftelijk informeren De wet gebiedt de verhuurder om de huurder schriftelijk informatie te verstrekken: over de rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen. de hoogte van de waarborgsom en de wijze waarop deze wordt geretourneerd. de contactgegevens van de eigenaar/beheerder. de contactgegeven van een meldpunt ongewenst verhuurgedrag (in te stellen door de gemeente, zie hierna) waar de huurder terecht kan. als er servicekosten in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder en de verplichting dat de huurder jaarlijks een volledige kostenspecificatie dient te ontvangen. Deze informatie dient elke verhuurder dus te verstrekken. De eerste bullet is naar onze mening wat opmerkelijk. Kennelijk kan naast een huurovereenkomst ook gewerkt worden met een sideletter. In die sideletter zal bijvoorbeeld door de verhuurder gewezen moeten worden op de mogelijkheid om naar de Huurcommissie of de rechter te gaan.  Nakomen van al bestaande wet- en regelgeving In de wet wordt ook aangestuurd op nakoming van bestaande regels. Zo is uitdrukkelijk opgenomen dat een verhuurder zich moet onthouden van het in rekening brengen van servicekosten anders dan in overeenstemming met de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het BW. Ook is expliciet een verbod opgenomen dat verhuurbemiddelaars dubbele bemiddelingskosten mogen vragen. Hoogte waarborgsom De hoogte van de waarborgsom wordt ook aan banden gelegd. De waarborgsom mag ten hoogste 2 x de kale termijnhuurprijs bedragen. Ook moet de waarborgsom -behoudens enkele uitzonderingen- uiterlijk binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst worden geretourneerd aan de huurder. Aanvullende regels voor verhuur aan arbeidsmigranten!  De wet bepaalt dat de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst moet worden vastgelegd én dat de informatie in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal moet zijn opgesteld. Opvallend is dat deze regels niet alleen gelden voor nieuw te sluiten overeenkomsten, maar ook voor huurovereenkomsten die al bestaan op het moment dat de nieuwe wet wordt ingevoerd. Verhuurders hebben dan nog 3 maanden de tijd om arbeidsmigranten te informeren. Welke bevoegdheden krijgen de gemeenten?  Vanaf artikel 4 worden de verplichtingen en bevoegdheden van de gemeente in de wet benoemd. Hoewel de verplichtingen voor de verhuurders niet heel erg vernieuwend zijn, is dat wel het geval voor gemeenten. Zo kunnen de gemeenten de regels die genoemd zijn in deze wet gaan handhaven en zo nodig stevige bestuurlijke boetes opleggen. Meldpunt ongewenst verhuurdergedrag Er wordt een verplichting ingevoerd voor gemeenten tot het instellen van een laagdrempelig meldpunt waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag. Verhuurvergunning woonruimte, met vergunningsvoorwaarden De gemeenteraad krijgt de bevoegdheid om een gebiedsgericht verbod in te stellen op verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning. Verhuurvergunning verblijfsruimte arbeidsmigranten. De gemeenteraad krijgt de bevoegdheid een vergunningplicht in te stellen voor verhuur aan arbeidsmigranten. Die vergunningplicht geldt dan voor een bepaalde categorie van verblijfsruimten en aan de verhuurvergunning voor verhuur aan arbeidsmigranten kunnen voorwaarden gesteld worden. Inbeheername (gebouw met) woon- of verblijfsruimte Met een inbeheername van een woning worden alle rechten en plichten van een verhuurder (behoudens het recht om te vervreemden en bezwaren) overgeheveld naar een beheerder. Deze verhuurt in dat geval de woning en int de bijbehorende huur. Het college van B&W kan besluiten tot inbeheername indien een verhuurvergunning wordt geweigerd of ingetrokken terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte in gebruik is door een huurder of als een verhuurder de basisregels inzake goed verhuurderschap overtreedt en hem in een tijdvak van vier jaar voor de constatering van deze overtreding reeds tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd voor het overtreden van die regels. Last onder bestuursdwang/dwangsom en/of bestuurlijke boete Het college van B&W zal bevoegd worden een last onder bestuursdwang of dwangsom op te leggen ter handhaving van de voorschriften gesteld bij of krachtens dit wetsvoorstel. Daarnaast zal het college bevoegd zijn in de verhuurverordening te bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd voor het handelen in strijd met de verplichtingen voorvloeiend uit de basisnormen voor goed verhuurderschap, de verboden tot verhuren zonder vergunning en verrichten van beheershandelingen tijdens een inbeheername, of handelen in strijd met de aan een vergunning verbonden voorschriften. Dit is geen sinecure. Zo kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen van maar liefst maximaal € 22.500,- en bij herhaalde overtreding maximaal € 90.000,-.  Openbaarmaking bestuurlijke boete of besluit inbeheername Het college van B&W kan besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders (of natuurlijke personen achter een verhuurbedrijf) die ondanks eventuele bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen hun gedrag niet wensen aan te passen aan de normen voor goed verhuurderschap. Hoe verder? Met ingang van 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap inwerking. Mijn verwachting is dat deze wetgeving voor veel nieuwe rechtspraak gaat zorgen. Het privaatrecht wordt steeds verder gereguleerd door het publiekrecht. Immers huur- en bemiddelingsovereenkomsten zijn privaatrechtelijke overeenkomsten en middels deze wet zal een gemeente door middel van haar bestuursrechtelijke bevoegdheden in die privaatrechtelijke relaties tussen de huurder en verhuurder of woningzoekende en bemiddelaar kunnen gaan ingrijpen. Datzelfde geldt voor de verplichtstelling van een verhuurvergunning. Wat gaan de sancties worden als de norm geschonden wordt en de verplichtingen niet of niet voldoende worden nagekomen? Er is genoeg voer voor discussie te bedenken. Denk vooruit! Eén ding is wel duidelijk. Met ingang van 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap inwerking. Bent u van plan op korte termijn een nieuwe huurovereenkomst te sluiten? Dan is nu wel het moment om uw schriftelijke huurovereenkomst eens goed door te nemen. Het invullen van een model-huurovereenkomst is zeker niet zonder risico. Voor vragen kunt u contact opnemen met mr. Rachida Raddahi, of een van onze andere specialisten van de sectie Huurrecht. Zij staan u graag te woord. Dit artikel is geschreven door Linda Dijkstra-Devillers.

De inflatie loopt sinds eind 2022 terug, maar rees daarvoor de pan uit. De inflatie bereikte in september 2022 zelfs een ongekende recordhoogte van 14,5 %. Sommige huurders protesteerden tegen de indexatie, maar sommige verhuurders willen op grond van de indexatieclausule in de huurovereenkomst de contractueel overeengekomen huurprijsverhoging toch dwingend doorvoeren. Op 4 mei 2023 is echter een uitspraak door de voorzieningenrechter gewezen waarin – kort gezegd – is geoordeeld dat de verhuurder geen onverkorte toepassing van de indexeringsclausule kan afdwingen. Hieronder leest u waarom. Update: Klik hier voor de publicatie van het vonnis.  Berekeningsmethode huurindexatie De meeste huurovereenkomsten worden gebaseerd op ROZ-modellen met de daarbij behorende algemene bepalingen. In deze algemene bepalingen is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex alle huishoudens (CPI). De gewijzigde huurprijs wordt berekend op basis van de volgende formule: “de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.” Het consumentenprijsindexcijfer is een samengesteld en gewogen indexcijfer dat het prijsverloop weergeeft van een pakket goederen en diensten zoals dit gemiddeld wordt aangeschaft door alle huishoudens in Nederland. Daarvoor worden iedere maand miljoenen prijzen waargenomen van verschillende goederen en diensten zoals bijvoorbeeld boodschappen, abonnementen, benzine, huur en energie. Vanwege onder meer de oorlog in Oekraïne zijn de energieprijzen wereldwijd explosief gestegen, hetgeen ook invloed had op de CPI. Het gebruik van bovenstaande formule resulteerde daardoor in aanzienlijke verhogingen van de huurprijzen. Het CBS heeft begin 2022 te kennen gegeven dat de huidige berekeningsmethode die ten grondslag ligt aan de CPI niet geschikt is voor de huidige energiemarkt. Het CBS heeft om die reden sinds begin 2022 gewerkt aan een nieuwe rekenmethode. Deze is inmiddels vastgesteld en zal vanaf juni 2023 worden gebruikt voor het meten van energieprijzen voor consumenten. In het geval dat zich voordeed bij de voorzieningenrechter, zou – op basis van de nieuwe rekenmethode – de CPI voor september 2022 uitkomen op een brandbreedte van 7,6 % en 8,1 %. Deze percentages liggen aldus aanzienlijk lager dan het percentage van 14,5 % dat de verhuurder wenste door te berekenen op basis van de oude rekenmethode. Nu partijen niet in onderling overleg tot een regeling zijn gekomen, heeft verhuurder een kort geding aanhangig gemaakt. De feiten De verhuurder heeft bij de voorzieningenrechter gevorderd dat de huurder moet worden veroordeeld tot de betaling van de huursom, gebaseerd op een indexering van 14,5 %. Dit betreft het indexeringspercentage op basis van de toepasselijke indexclausule. Namens de huurder voerden wij verweer. Allereerst is – kort gezegd – aangevoerd dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten (art. 6:258 lid 1 BW). Na het sluiten van de huurovereenkomst op 14 september 2021 heeft zich immers een onvoorziene omstandigheid voorgedaan in de vorm van excessieve energieprijsstijgingen die onder meer veroorzaakt zijn door de oorlog in Oekraïne. Hiertoe is tevens van belang dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst (in de maand september 2021) het indexeringspercentage lag op slechts 1,9%. De excessieve kostenstijging, als gevolg waarvan ook consumentenprijsindexcijfers  (CPI) explosief zijn gestegen, is dan ook een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW op grond waarvan de overeengekomen indexering kan worden aangepast. Ook is aangevoerd dat de indexeringsclausule niet van toepassing is, omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW). Het CBS heeft immers zelf te kennen gegeven dat de berekeningsmethode die ten grondslag ligt aan de overeengekomen indexatieformule onjuist is. Het CBS heeft om die reden de berekeningsmethode aangepast. Op basis van de nieuwe methode zou de indexering uitkomen op een bandbreedte van 7,6 % en 8,1 %, zodat de toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het oordeel van de voorzieningenrechter De voorzieningenrechter heeft allereerst geoordeeld dat het feit dat de energieprijzen (enorm) zijn gestegen geen onvoorziene omstandigheid is die moet leiden tot wijziging van de indexeringsclausule. Volgens de voorzieningenrechter hebben partijen juist met die clausule een voorziening getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt. Het enkele feit dat de ontstane inflatie aanmerkelijk hoger is dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst zal zijn aangenomen, maakt dit volgens de voorzieningenrechter niet anders. Van bijzondere omstandigheden waaruit anders zou moeten volgen is volgens de voorzieningenrechter geen sprake. De voorzieningenrechter is wel van oordeel dat verhuurder de huurder niet kan houden aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule. Gebleken is immers dat de door verhuurder gewenste huurprijsverhoging van 14,5 % met ingang van 1 januari 2023 is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is. Het CBS heeft om die reden de methode ook aangepast. Dat brengt volgens de voorzieningenrechter met zich mee dat partijen in verband hiermee overleg moeten voeren, waarbij artikel 17.4 van de algemene bepalingen kantoorruimte (ROZ-model februari 2015) als kader kan dienen. De vorderingen in kort geding zijn afgewezen en partijen zullen met elkaar in overleg moeten voor een nieuw indexcijfer. Het betreft een interessante overweging van de voorzieningenrechter in het kader van de vraag naar een redelijk indexatiecijfer voor huur na de ‘explosieve’ stijging van de inflatie.    Denk vooruit! Heeft u vragen over de indexering van de huurprijs? Neem dan contact op met Rachida Raddahi of één van onze andere huurrechtspecialisten.

Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het voorstel Wet vaste huurcontracten. Deze wet beoogt de mogelijkheden van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige én onzelfstandige woonruimten af te schaffen c.q. te beperken. De volgende stap in het proces is dat de Eerste Kamer met het wetsvoorstel instemt, zodat de verwachting is dat begin 2024 de wet van kracht wordt. Wet doorstroming huurmarkt Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 werd het vanaf 1 juli 2016 mogelijk om woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren. Zelfstandige woonruimte mocht voor maximaal twee jaar verhuurd worden en onzelfstandige woonruimte (kamers) mocht voor maximaal vijf jaar worden verhuurd. Dat woonruimte tijdelijk kon worden verhuurd, was een revolutie in het huurrecht. Tot dat moment was uitgangspunt dat huurovereenkomsten woonruimte voor onbepaalde tijd golden. Tijdelijke verhuur van woonruimte was een uitzondering. Denk hierbij vooral aan verhuring op basis van de Leegstandswet (in het geval van verkoop of sloop) en de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (vakantiewoning). Aan de spelregels rondom tijdelijke verhuur is de laatste jaren in de rechtspraak strikt de hand gehouden, zodat het met enige regelmaat gebeurde dat een door verhuurder tijdelijk bedoelde huurovereenkomst toch promoveerde naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voorstel Wet vaste huurcontracten Na vijf jaar is de Wet doorstroming huurmarkt geëvalueerd en kon niet goed worden vastgesteld of de wet tot de gewenste doorstroming van huurders in de huurmarkt heeft geleid. Wel is ruim in de media belicht dat verschillende ontstemde huurders geconfronteerd werden met het feit dat een tijdelijke huurovereenkomst niet werd omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en op zoek moesten naar andere woonruimte. Resultaat is het gisteren aangenomen voorstel Wet vaste huurcontracten. Gezegd moet wel worden dat bij de behandeling van het wetsvoorstel in het kader van compromissen een enkele beperkte uitzondering op het uitgangspunt “contract voor onbepaalde tijd” is gemaakt. Uitzonderingen waar met name woningcorporaties baat bij hebben (laatste kans contract / huurders afkomstig uit de maatschappij opvang). Hoe verder? Allereerst moet worden opgemerkt dat tot de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten het voor partijen nog mogelijk blijft om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten en dat deze en bestaande tijdelijke huurovereenkomsten gerespecteerd zullen worden. Na de inwerkingtreding van het wetsvoorstel gaat de huurmarkt mijns inziens een onwenselijke stap terug in de tijd. De flexibiliteit die de tijdelijke huurovereenkomst bood voor zowel verhuurders en huurders zal node gemist gaan worden. Zeker voor de particuliere/kleine verhuurder die te maken kan krijgen met een moeizame relatie met een huurder zal bij een gewenste beëindiging van de huurovereenkomst worden aangewezen op een kostbare gerechtelijke procedure met onzekere uitkomst. Er zal geen proefperiode meer mogelijk zijn.   De wetgeving en rechtspraak waarmee de kleine/particuliere verhuurders mee te maken krijgen, maakt dat het voor hen steeds moeilijker en minder zinvol maakt om een bijdrage te leveren aan het aanbod van woningen in de huurmarkt. Ik denk dan onder andere aan de in 2021 opgelegde informatie- en meldplicht in het kader van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, het mislopen van buitengerechtelijke incassokosten wegens een onredelijk bezwarend beding in de algemene voorwaarden, het financiële risico van de gedwongen ontruiming en de plannen rondom de middenhuur. Het is de vraag of de nadere komst van de Wet vaste huurcontracten niet voor veel kleine/particuliere verhuurders het laatste zetje zal zijn om begin 2024 hun onroerend goed een andere bestemming te geven. Denk vooruit! Heeft u te maken met verhuur op tijdelijke basis? Neem dan contact op met Rachida Raddahi of één van onze andere huurrechtspecialisten! Dit artikel is geschreven door Linda Dijkstra-Devillers.