13 januari 2020

Tot stand komen van een aannemingsovereenkomst: Ja, ik wil (of toch niet meer)!

Overeenkomsten komen tot stand door aanvaarding van een aanbod. Er zijn geen vormvereisten, dus een overeenkomst kan schriftelijk, maar ook mondeling tot stand komen. Bij een mondelinge overeenkomst kan het bewijs van de inhoud, omvang en strekking van de overeenkomst lastiger zijn, dan als de afspraken op schrift staan.

Ideaal plaatje

Stel je wil een bedrijfspand laten bouwen. Je hebt een prachtig beeld voor ogen hoe je pand eruit moet komen te zien. Daarom nodig je als potentiële opdrachtgever een aannemer uit voor een bezoek. De aannemer komt, er volgt een gesprek over het beoogde werk en een rondgang. Daarna stelt de aannemer op verzoek van de opdrachtgever een offerte op, aan de hand van de beschikbare tekeningen en eisen.

Vervolgens bespreken partijen die offerte. Als de offerte akkoord is, dan verstrekt de opdrachtgever een schriftelijke opdracht die beide partijen ondertekenen, waarna de aannemer aan de slag kan en de opdrachtgever binnen ‘no time’ in zijn pand kan.

De wet

Een overeenkomst van aanneming van werk is een overeenkomst als alle andere, met als belangrijkste verschil dat de aannemer buiten dienstbetrekking in opdracht van de opdrachtgever een werk van stoffelijke aard tot stand brengt (art. 7:751 BW).

Overeenkomsten komen tot stand door aanbod (: de offerte van de aannemer) en aanvaarding van het aanbod (: de opdracht de offerte uit te voeren, art. 6:217 BW). Op een paar uitzonderingen na stelt de wet geen eisen aan het tot stand komen. Dat kan dus ook mondeling gebeuren, of met een handdruk.

De praktijk

In de praktijk gaat het niet altijd zo eenvoudig. Mogelijk is de opdrachtgever niet akkoord met de algemene voorwaarden van de aannemer, of wil de opdrachtgever dat de aannemer wellicht nog meer doet. Als de opdrachtgever een tegenvoorstel doet, dan geldt dat niet als aanvaarding maar – terecht – als nieuw aanbod. Alleen, wanneer er sprake is van aanvaarding of van een nieuw aanbod, is niet altijd even duidelijk. Zeker in deze moderne wereld, waar e-mail over en weer vliegt.

Rechtbank

Dat bleek recentelijk ook bij een geschil bij de Rechtbank Den Haag. In de zaak die voorlag was eerst een offerte gevraagd op basis van enkel wat tekeningen. De aannemer had op basis daarvan een prijs afgegeven en algemene voorwaarden, de AVA, van toepassing verklaard.

Na ontvangst van de offerte zond de architect van de opdrachtgever een bestek met diverse verschillen ten opzichte van de tekeningen. In het bestek werd verwezen naar andere algemene voorwaarden, de UAV. Later zond de architect ook nog een bestek voor het eveneens uit te voeren installatiedeel – waarin naar weer andere algemene voorwaarden werd verwezen. Nog weer later zond de architect tot twee keer toe een (iets aangepaste) conceptovereenkomst voor het bouwkundige deel.

Partijen mailen nog wat heen en weer, waarbij de aannemer een paar keer vraagt om een opdracht voor het hele werk, inclusief installatie. Als die bevestiging na een paar keer vragen niet komt, dan meldt de aannemer dat hij niet langer beschikbaar is. Dan is de wereld te klein en claimt de opdrachtgever dat er op basis van de eerste offerte al een overeenkomst tot stand zou zijn gekomen en dat de aannemer daarom aansprakelijk is voor de door de opdrachtgever geclaimde schade van een paar ton.

De Rechtbank oordeelt vervolgens dat de opdrachtgever, na toezending door de aannemer van diens eerste offerte, twee bestekken heeft toegezonden welke onderdeel moesten uitmaken van de door de opdrachtgever beoogde overeenkomst. Dat heeft te gelden als nieuw aanbod en op basis daarvan is geen overeenkomst tot stand gekomen volgens de Rechtbank.

Dat partijen tussentijds handen zouden hebben geschud, maakt volgens de Rechtbank nog niet dat er een overeenkomst tot stand is gekomen op basis van die eerste offerte, omdat er nog diverse punten openstonden en omdat het voor de opdrachtgever duidelijk was of had moeten zijn dat de aannemer alleen maar een overeenkomst wilde aangaan voor het werk inclusief installatie. De offerte van de aannemer inclusief het installatiedeel is door de opdrachtgever niet aanvaard. Niet in geding was dat de architect van de opdrachtgever enkel een conceptovereenkomst had toegezonden voor het bouwdeel. Dat de architect nadien nog had toegezegd om een aangepaste conceptovereenkomst toe te zenden maakt dat niet anders, omdat niet duidelijk was of de (niet nagekomen) toezegging van de architect zag op een concept voor een overeenkomst inclusief het installatiedeel op basis van de aangepaste offerte van de aannemer voor het werk met installatie.

De aannemer mocht daarom volgens de Rechtbank afscheid nemen zonder de opdracht uit te hoeven voeren. De opdrachtgever heeft hoger beroep ingesteld.

Denk vooruit

Wees duidelijk. Leg afspraken goed vast. Als een aanbod niet duidelijk is, vraag dan door. Als je meent dat sprake is van een opdracht, koppel dat dan snel terug en wacht niet lang. Heb je toch een conflict? Neem dan vrijblijvend contact met ons op!

Ten slotte

Wilt u de uitspraak in detail lezen? Zie: ECLI:NL:RBDHA:2019:8417 Heeft u vragen over aanbestedingen, architectenrecht, aanneming van werk of bouwrecht? Neem dan vrijblijvend contact op met mr. Niek Hoogwout van het team aanbestedingsrecht!

Auteur
Mr. H.N.T. (Niek) Hoogwout

Advocaat & Partner

Bel Niek Hoogwout