Advocaat
Voorzichtig positief geluid voor verhuurders
Huurprijswijzigingsbeding is mogelijk niet oneerlijk.
Op 19 juli 2024 heeft plaatsvervangend procureur-generaal Wissink (hierna: ‘Wissink’) een advies uitgebracht in zijn conclusie aan de Hoge Raad over de vraag of het veelbesproken huurprijswijzigingsbeding bij bedrijfsmatige verhuur oneerlijk is of niet. De conclusie volgt naar aanleiding van prejudiciële vragen die zijn gesteld door de kantonrechter in Amsterdam. De centrale vraag betreft: is het huurverhogingsbeding – dat voorziet in een jaarlijkse opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de consumentenprijsindex (CPI)- oneerlijk of niet? Wissink adviseert van niet, maar de Hoge Raad zal een eigen oordeel vormen. De uiteindelijke beantwoording van deze prejudiciële vragen door de Hoge Raad kan grote gevolgen hebben voor de bedrijfsmatige verhuur van de vrije huursector in Nederland.
Achtergrond
Voor de verhuur van woonruimte wordt in de praktijk vaak aangesloten bij de modellen die de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) op haar website heeft gepubliceerd. In de huurovereenkomsten voor woonruimte wordt voor de huurprijswijziging in de vrije sector vaak door partijen overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast (1) op basis van de consumentenprijsindex (‘CPI’) en mogelijk (2) een vaste of maximale opslag van bijvoorbeeld 1%, 3%, of 5%. Of en zo ja hoeveel opslag wordt toegepast boven de CPI is een keuze die enkel de verhuurder kan maken.
Sinds medio 2023 toetsen diverse rechtbanken deze afspraken over de huurprijswijziging in procedures tussen particuliere huurders (consumenten) en beroep- of bedrijfsmatige verhuurders ambtshalve aan de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de ‘Richtlijn’). In diverse procedures is inmiddels door kantonrechters geoordeeld dat het gehele huurprijswijzigingsbeding in strijd is met de Richtlijn en dus oneerlijk is. Dit komt door de opname van het “maximale” opslagbeding in de huurovereenkomst. De kantonrechters menen dat hierdoor vooraf voor de huurder niet dan wel onvoldoende bekend is onder welke omstandigheden en zo ja voor welk exact percentage gebruik mag worden gemaakt van deze opslag. Huurders zijn op dit punt overgeleverd aan de ‘willekeur’ van een verhuurder.
Deze opvatting van de kantonrechters kan zeer verstrekkende gevolgen hebben. Immers als het opslagbeding oneerlijk is dan leidt dit tot volledige vernietiging van de afspraak over de huurprijsverhoging in de huurovereenkomst. De verhuurder kan dan enkel aanspraak maken op de aanvangshuurprijs. Alle huurverhogingen die in de looptijd van de huurovereenkomst hebben plaatsgevonden, worden ongedaan gemaakt en de huurder krijgt dan een vordering op de verhuurder wegens onverschuldigde betaling. CBRE deed in opdracht van branchevereniging IVBN onderzoek naar de gevolgen van de (mogelijke) gevolgen en maakte een impactanalyse (te raadplegen via: https://ivbn.nl/wp-content/uploads/2024/05/CBRE-Impactanalyse-huurverhoging.pdf). Samengevat zou het gevolg van een vernietiging van het beding tot een miljardenschade bij verhuurders leiden. Gelet op o.a. deze impact heeft de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam hierover een vijftal prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad in januari 2024, een en ander gerelateerd aan de procedure die aldaar voorligt.
Advies van Wissink
Alvorens de Hoge Raad antwoord geeft op de prejudiciële vragen, is aan Wissink gevraagd om in een conclusie een advies te geven over de gestelde vragen.
De belangrijkste vraag die beantwoord moest worden is of de formulering van het huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk moet worden gekwalificeerd, alsmede welk beoordelingskader voor dergelijke huurprijswijzigingsbedingen geldt.
Wissink adviseert hierover om het huurprijswijzigingsbeding te splitsen, althans als gesplitst te benaderen, in: (1) een indexatiebeding (CPI) en (2) een opslagbeding. Het indexatiebeding conform CPI staat niet ter discussie en is als eerlijk te beschouwen, zodat deze in de ogen van Wissink zal kunnen standhouden. Het indexatiebeding is immers bedoeld om de huurprijs aan te passen aan de inflatie. Het opslagbeding kan vervolgens (ook) zelfstandig worden beoordeeld, aldus Wissink. Dit heeft als positief effect dat – indien het opslagbeding wel oneerlijk is – niet meteen het gehele huurprijswijzigingsbeding nietig is als gevolg waarvan alle huurverhogingen dienen te worden teruggedraaid (met miljardenschade tot gevolg, zie de conclusie van CBRE), maar enkel dat deel dat doorgevoerd is onder de noemer opslagbeding
Daar komt bij dat Wissink een maximale opslag van 3% in het algemeen aanvaardbaar acht. Dit opslagbeding is naar zijn mening bedoeld voor kosten die boven de inflatie uitstijgen en om marktontwikkelingen bij te houden. Daarbij werd o.a. verwezen naar de door de Minister vastgestelde huurstijgingen in de sociale sector, alsmede dat binnen de vrije sector geen andere mogelijkheden bestaan om de huurprijs aan te passen aan de marktwaarde, terwijl er in de regel huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden aangegeven. Het in zoverre ontbreken van gronden die de toepassing van een willekeurige opslag is daarom niet doorslaggevend.
Over de vraag welke gevolgen er zijn op het moment dat een (deel van) het beding oneerlijk moet worden beschouwd, heeft Wissink het volgende geconcludeerd. Een beding dat oneerlijk is, wordt geacht nooit te hebben bestaan. Als huurverhogingen daardoor onterecht zijn betaald, zijn deze op grond van onverschuldigde betaling door de huurder terug te vorderen. Voor de vraag of er een beperking in tijd is aan deze terugvorderingsactie, kan de Hoge Raad niet oordelen, maar zal het Hof van Justitie van de EU moeten beslissen. Wissink merkt vervolgens op dat het kantonrechter niet is toegestaan om ambtshalve over te gaan tot een verrekening van de vordering die een huurder als gevolg van de nietigverklaring toekomt.
Hoe verder?
Wissink geeft in zijn conclusie een licht positief geluid voor verhuurders en de daarachterliggende belangen. Zekerheid biedt dit echter nog niet. De Hoge Raad is vrij om de conclusie al dan niet te volgen. Echte duidelijkheid valt niet eerder dan in het najaar te verwachten.
We houden u op de hoogte van verdere ontwikkelingen.
Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Linda Dijkstra of één van onze andere advocaten uit Team Huurrecht.