Myrte Scholten

In een eerdere blog schreef ik over het oordeel van de rechtbank Rotterdam dat een beroep op een vervalbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. In datzelfde straatje speelt ook de vraag of dergelijke bedingen jegens consument-opdrachtgevers oneerlijk en/of onredelijk bezwarend zijn. Artikel 16.3 van de AVA 2013 (Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk) regelt de termijn voor aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. In dat artikel wordt bepaald dat rechtsvorderingen vanwege gebreken aan het opgeleverde werk in beginsel binnen 5 jaar (en in geval van ernstige gebreken binnen 10 jaar) na afloop van de onderhoudstermijn (van 30 dagen na de oplevering, zie artikel 9 lid 8 AVA) moeten worden ingesteld, anders vervalt het recht om een procedure te beginnen om herstel of schadevergoeding te vorderen. In de literatuur en rechtspraak speelt al langer de vraag of dergelijke vervalbedingen onredelijk bezwarend of oneerlijk zijn jegens consument-opdrachtgevers. Hierover is recent de conclusie van A-G Valk gepubliceerd (ECLI:NL:PHR:2026:308). Aanleiding voor die conclusie is een cassatie tegen het hiervoor genoemde arrest van het hof Amsterdam, waarin het hof oordeelde dat het vervalbeding uit artikel 16.3 van de AVA 2013 oneerlijk en onredelijk bezwarend is. Of in algemene zin gezegd kan worden dat dergelijke vervalbedingen jegens consumenten oneerlijk en onredelijk bezwarend zijn, is geen uitgemaakte zaak. Er bestaat in de literatuur discussie over en ook in de rechtspraak zijn de oordelen hierover niet eenduidig. Voor de bouwpraktijk (in het bijzonder in de relatie aannemer-consument) is dus relevant wat de Hoge Raad hierover zal oordelen. A-G Valk van mening dat diverse klachten uit het cassatiemiddel van de aannemer slagen, dat het vervalbeding in deze toelaatbaar is en dat het arrest van het hof Amsterdam daarom vernietigt moet worden. Opvallend is dat A-G Valk in het advies expliciet benadrukt dat hij daarmee niet wil zeggen dat het onmogelijk is dat vervalbedingen (zoals bijv. ook opgenomen in par. 12 UAV) jegens consumenten als oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG – en dus als onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233 onder a BW – moeten worden beschouwd. A-G Valk benadrukt verder dat een rechter die een dergelijk vervalbeding meent terzijde te moeten schuiven zich in elk geval moet realiseren dat de gevolgen van een dergelijke uitspraak groot zijn zodat de motivering van dergelijke oordelen luistert nauw luistert. Als je het mij vraagt een terecht standpunt nu het terzijde schuiven van vervalbedingen door de rechter in de praktijk zal leiden tot claims tegen aannemers die zij wellicht al niet meer hoefden te verwachten. Veelvuldig gehanteerde algemene voorwaarden in de bouw zouden moeten leiden tot eenduidigheid en niet tot wisselende oordelen en daarmee onzekerheid. Noemenswaardig is nog dat de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen in een andere zaak (nr. 38.068) voorbijging aan een beroep dat werd gedaan op het oordeel van het hof Amsterdam. Reden daarvoor was voor arbiters onder meer dat consumentenorganisaties het vervalbeding bij de totstandkoming daarvan dit niet als onredelijk bezwarend hebben bestempeld. Of de Hoge Raad daar ook zo over denkt is vooralsnog een kwestie van afwachten. In de tussentijd vragen over dit onderwerp? Neem gerust contact op met een van onze vastgoedspecialisten.

Ben je na verloop van een vervaltermijn écht te laat met een claim wegens verborgen gebreken? In een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2026:540) blijkt dat niet het geval. Dura Vermeer sloot met 58 eigenaren van woningen uit Oegstgeest een aannemingsovereenkomst waarop de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en de daarbij behorende Algemene Voorwaarden van SWK van toepassing waren. Artikel 15 lid 6 van deze voorwaarden bevat een vervalbeding: stel je niet tijdig een rechtsvordering in vanwege een verborgen gebrek? Dan leidt dat tot niet-ontvankelijkheid en heb je in principe dus pech, maar dat gold voor de 58 woningeigenaren uit Oegstgeest niet. Een rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is op grond van artikel 15 lid 6 niet ontvankelijk indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de garantieperiode van zes maanden die geldt na oplevering. De eisers in deze procedure hebben Dura Vermeer gedagvaard en vorderen schadevergoeding vanwege verborgen gebreken. Dura Vermeer stelde zich op het standpunt dat de laatste opleveringen plaatsvonden in november 2018, zodat de garantietermijn in mei 2019 afliep. Omdat niet vóór mei 2024 is gedagvaard, zou de vervaltermijn van vijf jaar zijn verstreken en zouden de vorderingen van eisers niet-ontvankelijk zijn. Daar denkt de rechtbank anders over. Waarom? Onder meer omdat Dura Vermeer al in 2020/2021 op de hoogte was gebracht van de gebreken en ook bij een groot aantal woningen opnames heeft gedaan. De ratio van contractuele vervaltermijnen is dat klachten over vermeende gebreken binnen een redelijke termijn na ontdekking worden gemeld. In dit geval had Dura Vermeer dus geen belang meer bij een beroep op overschrijding van de vervaltermijn. Een ander belang is ook niet naar voren gebracht. Dus oordeelde de rechtbank: als sprake zou zijn van een schending van de vervaltermijnen, dan zou het beroep hierop door Dura Vermeer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Deze uitspraak bevestigt dat vervalbedingen geen onbeperkte bescherming bieden aan aannemers en dat “te laat” niet altijd daadwerkelijk te laat is. Wat betekent dit in de praktijk? Hoewel vervaltermijnen een belangrijk uitgangspunt blijven, laat deze uitspraak zien dat een claim na verloop van de vervaltermijn niet kan worden uitgesloten. Met name de vraag of een aannemer al eerder op de hoogte was van gebreken kan daarbij een rol spelen. Meer weten over dit onderwerp of benieuwd wat dit voor uw situatie kan betekenen? Neem gerust contact op met één van onze vastgoedspecialisten.

In een arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 28 november 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:3978) wordt geoordeeld dat de Gemeente Weert en een ontwikkelaar aansprakelijk zijn voor waterschade die omwonenden ten gevolge van de ontwikkeling van een plangebied hebben geleden. Opvallend daarbij is dat de Gemeente Weert enkel  de ontwikkeling planologisch mogelijk heeft gemaakt en voor het overige geen uitvoerder of opdrachtgever is van de ontwikkeling en realisatie van het plangebied. Vordering van omwonenden Omwonenden van het plangebied hebben de Gemeente Weert en twee ontwikkelende partijen aansprakelijk gesteld voor door hen gesteld geleden waterschade als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied. Het hof heeft bij tussenarrest van 4 februari 2020 geoordeeld dat voor de beantwoording van de vraag of sprake is van aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad een deskundigenonderzoek nodig is. Uit het deskundigenonderzoek komt onder meer naar voren dat de grondwaterstand door de ontwikkeling enkele centimeters is verhoogd, dat het (grond)watersysteem ter plaatse van de percelen voor de ontwikkeling van het plangebied beter in staat was piekafvoeren te verwerken en dat tijdens zware neerslag tijdelijk 0,8 tot 1,3 meter hogere grondwaterstanden worden verwacht.  Onzorgvuldig handelen gemeente en ontwikkelaars Het hof stelt vast dat uit de tussen de gemeente en ontwikkelaar X Project B.V. gesloten realisatieovereenkomst volgt dat een van de ontwikkelende partijen, X Project B.V., voorafgaand aan de realisatie van het bouwplan onderzoek naar de grondwatersituatie heeft laten verrichten, maar dat daarbij de grondwaterstanden ter plaatse van de percelen van de omwonenden – die direct aan het plangebied grenzen – niet zijn gemeten en dat evenmin onderzoek is verricht naar de concrete gevolgen van de realisatie van het bouwplan voor de percelen van de omwonenden. Het hof acht het handelen van de gemeente en ontwikkelaars onzorgvuldig en in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer jegens de omwonenden wordt betaamt. De gemeente is te verwijten dat zij na de vaststelling van het bestemmingsplan, in de wetenschap dat het plangebied en de directe omgeving op het punt van de (grond)waterhuishouding kwetsbaar is, niet voorafgaand aan de door haar toegestane en met ontwikkelaars overeengekomen ontwikkeling van het plangebied de directe omgeving van dat plangebied zorgvuldig in kaart heeft laten brengen en de negatieve gevolgen van de realisatie voor de waterhuishouding in die directe omgeving, zoals vastgesteld door de deskundigen, heeft laten onderzoeken. Het handelen van ontwikkelaars acht het hof eveneens onzorgvuldig en in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer jegens de omwonenden betaamt. Aan ontwikkelaars is, als de realisator van het bouwplan en als buur van omwonenden, hetzelfde verwijt te maken als aan de gemeente. Daarnaast is het hof van oordeel dat het aannemelijk is dat de schade van de omwonenden het gevolg is van de verhoging van de gemiddelde grondwaterstand en dus sprake is van een causaal verband tussen de onrechtmatige daad en de schade van de omwonenden. Slotsom Het hof veroordeelt de gemeente en X Project B.V. hoofdelijk tot het betalen van de door omwonenden geleden schade als gevolg van het onrechtmatig handelen nader op te maken bij staat. Mede gelet op de ontwikkeling van verschillende woningbouwlocaties met een kwetsbare (grond)waterhuishouding is dit arrest van groot belang. In ieder geval dienen gemeenten en ontwikkelaars in die situaties de nodige zorgvuldigheid te betrachten bij de ontwikkeling en realisatie van een plangebied en ervoor te zorgen dat de benodigde onderzoeken worden uitgevoerd. Contact Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Rosalie Geurtsen of Myrte Scholten of een van onze andere vastgoedspecialisten.

Op een aantal percelen rusten al langere tijd kettingbedingen ten gunste van de gemeente Ouder-Amstel (“de Gemeente”). Eigenaar van de percelen, Borchland Vastgoed B.V. (“Borchland”), wenst de percelen te verkopen zonder de kettingbedingen en verzoekt de Gemeente daarom om daarvan afstand te doen. Borchland betaalt de Gemeente daarvoor een bedrag van ruim € 200.000,-. Levert dat misbruik van recht op? Over deze vraag boog de rechtbank Amsterdam zich in een vonnis van 3 april 2024. Wat was er aan de hand? Bij eigendomsoverdracht van de percelen aan de rechtsvoorganger van Borchland zijn een aantal kettingbedingen opgenomen. In de kettingbedingen zijn verschillende verplichtingen voor de koper opgenomen, bijvoorbeeld dat de koper verplicht is op een gedeelte van de percelen een tennishal annex bowlingbaan te bouwen. Borchland wil de percelen verkopen aan een ontwikkelaar en heeft zich in de koopovereenkomst verplicht om voor de levering van de percelen de daarop aanwezige opstallen te slopen en de kettingbedingen te laten verwijderen. De beoogde leveringsdatum van de percelen is 30 juni 2022. De Gemeente en Borchland komen uiteindelijk overeen dat de Gemeente bereid is af te zien van het doorleggen van de kettingbedingen aan de koper onder de voorwaarde dat Borchland een (boete)bedrag van € 204.201,- aan de Gemeente betaalt (“de afspraak”). Borchland voldoet het bedrag van € 204.201,- aan de Gemeente en op 8 juli 2022 heeft Borchland het terrein geleverd zonder de kettingbedingen. De volgende dag, op 9 juli 2022, heeft Borchland per e-mail aan de Gemeente geschreven dat zij de gang van zaken rondom de bedingen ronduit schandalig vindt, dat het verzoek om het laten vervallen van de bedingen volstrekt redelijk was en dat de Gemeente door te eisen dat Borchland de boete van € 204.201 betaalde misbruik van omstandigheden heeft gemaakt. Wat vordert Borchland? Borchland vordert onder meer een verklaring voor recht dat de afspraak onder misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen en dat Borchland de afspraak buitengerechtelijk heeft vernietigd als gevolg waarvan de Gemeente gehouden is tot terugbetaling van het bedrag van € 204.201,-. Volgens Borchland is de afspraak onder misbruik van omstandigheden tot stand gekomen, omdat de Gemeente wist, althans moest begrijpen, dat Borchland alleen akkoord ging met het betalen van de boete vanwege de noodtoestand waarin zij op dat moment verkeerde. Borchland had met de koper van het terrein afgesproken het terrein te leveren zonder de bedingen. De Gemeente was bekend met de beoogde leveringsdatum van 30 juni 2022 en de Gemeente wist dat het uitstellen van de leveringsdatum grote financiële gevolgen voor Borchland zou hebben. Daarom had de Gemeente volgens Borchland zonder het stellen van nadere voorwaarden moeten meewerken aan het wegstrepen van de bedingen. Hoe oordeelt de rechtbank? De rechtbank overweegt dat niet bij voorbaat vast staat dat het college van burgemeesters en wethouders zou hebben ingestemd met doorhaling om niet van de bedingen. De Gemeente heeft toegelicht dat de bedingen voor haar een functie vervulden. Met een beding kan de Gemeente immers grip houden op de inrichting van een gebied. Volgens de rechtbank is daarom evengoed denkbaar dat de uitkomst zou zijn geweest dat Borchland inderdaad de boete van € 204.201,- verschuldigd was óf dat nadere afspraken moesten worden gemaakt zolang niet was gestart met de ontwikkeling van het project waarvan de percelen deel uitmaken. Daar komt bij dat de Gemeente aan Borchland heeft gemeld dat vermoedelijk een officiële besluitprocedure moest worden gevoerd over de vraag onder welke voorwaarden de bedingen konden worden doorgehaald. Omdat Borchland snel wilde leveren, koos Borchland voor de snelle procedure. De Gemeente heeft daarop laten weten onder welke voorwaarde zij kon afzien van officiële besluitvorming, namelijk het in rekening brengen van een boete van € 204.201,-. De rechtbank weegt ook mee dat dat geen willekeurig bedrag is, maar de optelsom van de boetes die in de bedingen staan vermeld. Bovendien heeft Borchland zelf met de voorwaarde ingestemd. Het aldus door de Gemeente op verlangen van Borchland nemen van een versneld besluit, waarbij werd afgezien van het doorleggen van de bedingen aan de koper van de percelen tegen betaling van een boete die overeenkomt met de boetebedragen die daarvoor staan in de bedingen, levert geen misbruik van omstandigheden op. Contact Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Arjen Doelman of Myrte Scholten of één van onze andere vastgoedspecialisten.

In een geschil tussen een Vereniging van Eigenaren (VvE) en een aannemer staat de vraag centraal of schade aan zonnepanelen en de dakbedekking van een appartementengebouw tijdens een hevige storm kwalificeert als stormschade of dat de schade voortvloeit uit een (verborgen) gebrek. De Raad van Arbitrage (RvA) deed hierover uitspraak op 14 maart 2024. Wat gebeurde er? De VvE heeft een aannemingsovereenkomst met een aannemer gesloten, waarin is overeengekomen dat de aannemer het appartementencomplex afbouwt naar de eis van goed en deugdelijk werk. Onderdeel van het werk was het plaatsen van 120 zonnepanelen. Op de overeenkomst is de Woningborg Garantie- en Waarborgregeling 2016 van toepassing. Het werk is door de aannemer opgeleverd op 21 september 2018. Ruim 3-jaar na de oplevering, in februari 2022, is tijdens de storm Eunice een aantal zonnepanelen losgeraakt en is door een aantal bewoners van het appartementencomplex gezien dat de dakbedekking op een gedeelte van het dak “golfde” (met andere woorden: opwaaide). De VvE heeft hiervan melding gemaakt bij haar opstalverzekering en de aannemer. Zowel ten aanzien van de dakbedekking als de zonnepanelen heeft de VvE preventieve maatregelen getroffen om te voorkomen dat het dak opnieuw zou opwaaien en dat meer zonnepanelen weg zouden waaien. Om herhaling te voorkomen heeft de VvE een expert in het installeren van zonnepanelen gevraagd ter plaatse naar de situatie te kijken. Uit een rapport van deze expert volgt dat de installatie van de zonnepanelen niet voldoet aan de gestelde eisen en dat de zonnepanelen konden afwaaien omdat de onderconstructie ongeschikt was. De zonnepanelen hadden volgens het rapport bij een goede onderconstructie niet weg mogen waaien. Ook niet tijdens storm Eunice. Ten aanzien van de dakbedekkingsconstructie oordeelde een andere expert als volgt. Doordat de balkons zijn gelegen op de zuidwest zijde en de hemelwaterafvoeren (type onderuitloop) onder het overstek zijn geplaatst, in combinatie met het niet lucht- en stromingsdicht maken van de prefab bouwkundige dakrand, heeft de wind vrij spel om onder de dakbedekkingsconstructie te kunnen komen en naar boven te drukken (stuwen). Wat vinden partijen? Gezien de verslagen van de experts is de (verzekeraar van de) VvE van mening dat het tijdens storm Eunice losraken van de zonnepanelen het gevolg is van gebreken in de onderconstructie en een ondeugdelijke montage van de zonnepanelen. Het toen (ook) opwaaien van de dakbedekking is volgens de verzekeraar het gevolg van de omstandigheid dat de dakbedekkingsconstructie niet is uitgevoerd conform de windbelastingsberekeningen. De VvE vordert daarom herstel van de gebreken en vergoeding van de geleden schade (inclusief de gemaakte kosten om schade te beperken enom schade en aansprakelijkheid vast te stellen). De aannemer betwist de aanwezigheid van gebreken. De aannemer stelt dat de windkracht van de storm zodanig hoog was dat alle schade hier het gevolg van was. Volgens de aannemer was de schade het gevolg van een storm met een gemiddelde uurlijkse snelheid van meer dan 14m/sec. Stormschade door dergelijke windsnelheden is uitgesloten van de Woningborggarantie. Volgens de aannemer kende storm Eunice snelheden die ruim boven deze norm (vanaf windkracht 7) lagen. De schade is dan uitgesloten van de Woningborggarantie, waardoor volgens de aannemer irrelevant is of wat betreft deze onderdelen van het gebouw voldaan is aan de eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit en de eisen van goed en deugdelijk werk. Hoe oordeelt de RvA? De RvA volgt dit standpunt niet. Als sprake is van een ondeugdelijke constructie (van de PV-panelen en/of de dakbedekking), die slechts door de storm aan het licht is gekomen, is de garantie-uitsluiting niet van toepassing. Voor wat betreft het in die rapportage genoemde gebrek aan de prefab bouwkundige dakrand van de dakbedekkingsconstructie met hemelwaterafvoeren, bleek ter zitting dat aan de zijde van de deskundige van de VvE sprake was van een misverstand. De dakrandconstructie voldoet. Het door de deskundige gesignaleerde gebrek dat de dakbedekkingsconstructie niet is uitgevoerd conform de juiste windbelastingsberekening is volgens de RvA een terecht gesignaleerd gebrek. De aannemer had bij de windbelastingsberekening uit moeten gaan van terreincategorie II in plaats van terreincategorie III. De RvA komt ten aanzien van de onderconstructie van de zonnepanelen tot het oordeel dat deze niet geschikt is voor de huidige toepassing op deze hoogte, dat het ballastplan ontbreekt en dat de certificering van de onderconstructie onbekend is. Doordat sprake was van onvoldoende ballast, konden de panelen bewegen en zijn de klemmen losgeraakt, als gevolg waarvan de panelen konden wegwaaien. Deze gebreken dienen door de aannemer te worden hersteld. De vorderingen van de VvE worden dus grotendeels toegewezen. De aannemer moet de gebreken aan de dakbedekkingsconstructie en de zonnepanelen-installatie herstellen conform de garantienormen binnen een redelijke termijn. Daarnaast heeft de VvE recht op vergoeding van de geleden schade inclusief de kosten voor vaststelling van de schade een aansprakelijkheid. De aannemer wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Kortom: de RvA oordeelt dat de schade aan de zonnepanelen en dakbedekking niet (alleen) het gevolg was van storm Eunice, maar ook het gevolg van een ondeugdelijke uitvoering van het werk door de aannemer. Contact Meer weten over stormschade of schade die voortvloeit uit een gebrek? Neem dan contact op met Myrte Scholten of een van onze andere vastgoedrecht specialisten.   

Per 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor de bouw (Wkb), gelijktijdig met de nieuwe Omgevingswet, in werking getreden. De Wkb heeft als doel de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren en heeft een aantal wijzingen van het Burgerlijk Wetboek die voor de aannemer van belang zijn tot gevolg. Een van de wijzigingen ziet op de informatie die de aannemer moet aanleveren na afronding van een bouwproject, het zogenaamde consumentendossier of opleverdossier. In dit artikel wordt kort stilgestaan bij deze wijziging en wat dat in de praktijk voor de aannemer betekent. Voor een beknopt overzicht van alle wijzigingen kunt u een eerder artikel van Myrte Scholten lezen.  Wijziging in het Burgerlijk Wetboek – het opleverdossier De verplichting van de aannemer om voor oplevering van het werk een dossier met informatie aan de opdrachtgever te overleggen wordt opgenomen in artikel 7:757a van het Burgerlijk Wetboek (BW) en luidt als volgt: “In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij kennisgeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval:  tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede gebruiksfuncties van het bouwwerk; gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.” Inhoud van de verplichting tot het overleggen van een opleverdossier Vanaf wanneer geldt de verplichting? De wetgever heeft een overgangsrecht geregeld voor deze bepaling. Dat betekent dat de verplichting om een opleverdossier te verstrekken niet geldt voor aannemingsovereenkomsten voor bouwwerken die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de Wkb, maar wel voor nieuwe aannemingsovereenkomsten gesloten op of na 1 januari 2024. Wat moet er in het opleverdossier zitten? De hoofdregel is dat de informatie in het opleverdossier ervoor moet zorgen dat de opdrachtgever kan nagaan of de aannemer gebouwd heeft volgens de aannemingsovereenkomst. In het opleverdossier moeten in ieder geval zitten: Tekeningen en berekeningen over het gebouwde bouwwerk inclusief bijbehorende installaties Een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties De gebruiksfuncties van het bouwwerk (een gebruiksfunctie bestaat uit gedeelten van één of meer bouwwerken die dezelfde gebruiksbestemming hebben en die samen een gebruikseenheid vormen, bijvoorbeeld woonfunctie of winkelfunctie, zie bijlage I onderdeel A van het Besluit bouwwerken leefomgeving) Informatie die nodig is voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk Aan wie moet het opleverdossier overlegd worden en op welk moment? Het nieuwe artikel 7:757a BW over het opleverdossier geldt zowel voor professionele als particuliere opdrachtgevers (consumenten). Let op: de verplichting geldt ook voor oplevering door een onderaannemer aan de hoofdaannemer. Het moment waarop de aannemer het opleverdossier aan de opdrachtgever moet overleggen is het moment waarop de aannemer de opdrachtgever mededeelt dat het bouwwerk klaar is om opgeleverd te worden. Mogelijkheid tot afwijking van artikel 7:757a BW De wettelijke bepaling over het opleverdossier, artikel 7:757a BW, is van regelend recht. Dat betekent dat partijen, zowel bij professionele als bij particuliere opdrachtgevers, van dit artikel kunnen afwijken en het zelfs kunnen uitsluiten. Aannemer en opdrachtgever kunnen met elkaar overeenkomen of en zo ja in hoeverre zij willen afwijken van de verplichting tot het overleggen van een opleverdossier en hoe de verplichting er precies uit moet zien. Er kunnen bijvoorbeeld afspraken worden gemaakt over wat er nog meer of juist niet in het opleverdossier moet komen. Afwijking of uitsluiting kan het beste schriftelijk worden overeengekomen, bijvoorbeeld in de aannemingsovereenkomst. Bij een mondelinge overeenstemming over afwijking of uitsluiting is de kans dat later discussie ontstaat groter dan wanneer partijen de afwijking of uitsluiting schriftelijk vastleggen. Daarbij geldt ook: hoe uitgebreider de afwijking (en de inhoud van de verplichting) is opgeschreven, hoe beter. Het kan bij afwijking en/of aanvulling van de verplichting uit artikel 7:757a BW verstandig zijn om rekening te houden met de gereedmelding. Die melding moet de opdrachtgever – indien sprake is van een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.17 Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) – verplicht verstrekken aan het bevoegde gezag (meestal de gemeente), voordat een bouwwerk in gebruik genomen mag worden. De informatie die in het opleverdossier zit, is deels gelijk aan de informatie die verplicht bij de gereedmelding moet zitten. Het kan daarom efficiënt zijn om, bij het maken van afspraken over afwijking van artikel 7:757a BW, de inhoud van het opleverdossier af te stemmen op de inhoud van de gereedmelding. Let op: in de UAV 2012 en de UAV-GC 2005 is niets geregeld over het opleverdossier. Dat betekent dus dat zonder wijziging of afwijking van artikel 7:757a BW, de verplichting tot overleggen van het opleverdossier gewoon geldt, ook als de UAV 2012 of UAV-GC 2005 van toepassing zijn. Gevolgen van het niet voldoen aan de verplichting tot overleggen van het opleverdossier Wat de gevolgen zijn als de aannemer zich niet aan de verplichting tot het overleggen van het opleverdossier houdt, is nog niet duidelijk. Het lijkt onwaarschijnlijk dat de opdrachtgever mag weigeren het werk te keuren of aanvaarden, maar er kan wel een tekortkoming van de aannemer zijn nu hij een deel van zijn verplichtingen dan niet is nagekomen. Met welke gevolgen de aannemer al dan niet geconfronteerd kan worden als hij het opleverdossier niet en/of te laat en/of onvolledig aanlevert, zal vermoedelijk in toekomstige jurisprudentie over dit onderwerp verduidelijkt worden. Heeft u vragen of wilt u meer weten? Neem dan vooral contact op met een van onze specialisten van team bouwrecht en/of kom op 28 maart a.s. naar ons seminar over de Wkb. Houd onze website in de gaten voor meer informatie over het seminar.