Te laat is te laat? Niet altijd bij vervalbedingen en verborgen gebreken (deel 2)

Kan een partij die niet is aangemerkt als “enige serieuze gegadigde” in een Didam-procedure levering van de gronden aan een andere partij tegenhouden door beslag te leggen? Nee. De rechtbank Gelderland oordeelt in haar vonnis van 23 maart 2026 dat het beslag moet worden opgeheven. Achtergrond In het tweede Didam-arrest (ECLI:NL:HR:2024:1661) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een koopovereenkomst die is gesloten in strijd met de Didam-regels niet nietig of vernietigbaar is. Dit betekent dat de koopovereenkomst geldig is en tot levering van de grond kan worden overgegaan. Als na levering blijkt dat de koopovereenkomst toch in strijd was met de Didam-regels, kan de benadeelde partij schadevergoeding vorderen. De benadeelde partij kan dan geen aanspraak meer maken op de grond, omdat die al aan de “enige serieuze gegadigde” is geleverd. Is het voor de benadeelde partij zinvol om levering van de grond aan de “enige serieuze gegadigde” tegen te houden door conservatoir (leverings)beslag te leggen?   Vonnis rechtbank Gelderland De rechtbank Gelderland beantwoordde deze vraag in het vonnis van 23 maart 2026. Een derde partij kwam op tegen het standpunt van de gemeente dat een partij als enige serieuze gegadigde kwalificeerde. De derde partij werd door de voorzieningenrechter in het ongelijk gesteld. De derde partij stelde hoger beroep in. Het staat de gemeente op basis van de huidige jurisprudentie vrij om hangende het hoger beroep de koopovereenkomst te sluiten met de naar haar mening enige serieuze gegadigde en zelfs over te gaan tot levering van de grond. Dat resulteert er dus in dat de derde partij na levering enkel aanspraak kan maken op schadevergoeding.  De derde partij probeerde te voorkomen dat de grond aan de “enige serieuze gegadigde” zou worden geleverd door (conservatoir) (leverings)beslag te leggen op de grond. Met succes? Nee, zo oordeelde de rechtbank Gelderland. Voor conservatoir leveringsbeslag is een recht op levering vereist. De rechtbank oordeelde dat de derde partij dit recht op levering niet heeft. Het is ook niet aannemelijk dat zij een toekomstig recht op levering zal krijgen. Zelfs als in hoger beroep wordt geoordeeld dat de aangewezen partij inderdaad niet de enige serieuze gegadigde is, dan volgt daaruit nog geen recht op levering. De gemeente zal alsdan een nieuwe selectieprocedure moeten organiseren onder door haar te bepalen selectiecriteria. Het staat niet vast dat uit de selectieprocedure zal volgen dat de gronden aan deze derde partij moeten worden gegund. De rechtbank oordeelt dat het beslag moet worden opgeheven. Als later blijkt dat de koopovereenkomst tóch in strijd met de regels volgend uit het Didam-arrest is gesloten, dan kan de derde partij aanspraak maken op schadevergoeding. Heeft u te maken met een Didam-situatie, of heeft u anderszins vragen over het Didam I en/of II arrest? Voel je vrij om contact op te nemen met Rosalie Geurtsen of één van onze andere specialisten Vastgoedrecht.

Ben je na verloop van een vervaltermijn écht te laat met een claim wegens verborgen gebreken? In een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2026:540) blijkt dat niet het geval. Dura Vermeer sloot met 58 eigenaren van woningen uit Oegstgeest een aannemingsovereenkomst waarop de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en de daarbij behorende Algemene Voorwaarden van SWK van toepassing waren. Artikel 15 lid 6 van deze voorwaarden bevat een vervalbeding: stel je niet tijdig een rechtsvordering in vanwege een verborgen gebrek? Dan leidt dat tot niet-ontvankelijkheid en heb je in principe dus pech, maar dat gold voor de 58 woningeigenaren uit Oegstgeest niet. Een rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is op grond van artikel 15 lid 6 niet ontvankelijk indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de garantieperiode van zes maanden die geldt na oplevering. De eisers in deze procedure hebben Dura Vermeer gedagvaard en vorderen schadevergoeding vanwege verborgen gebreken. Dura Vermeer stelde zich op het standpunt dat de laatste opleveringen plaatsvonden in november 2018, zodat de garantietermijn in mei 2019 afliep. Omdat niet vóór mei 2024 is gedagvaard, zou de vervaltermijn van vijf jaar zijn verstreken en zouden de vorderingen van eisers niet-ontvankelijk zijn. Daar denkt de rechtbank anders over. Waarom? Onder meer omdat Dura Vermeer al in 2020/2021 op de hoogte was gebracht van de gebreken en ook bij een groot aantal woningen opnames heeft gedaan. De ratio van contractuele vervaltermijnen is dat klachten over vermeende gebreken binnen een redelijke termijn na ontdekking worden gemeld. In dit geval had Dura Vermeer dus geen belang meer bij een beroep op overschrijding van de vervaltermijn. Een ander belang is ook niet naar voren gebracht. Dus oordeelde de rechtbank: als sprake zou zijn van een schending van de vervaltermijnen, dan zou het beroep hierop door Dura Vermeer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Deze uitspraak bevestigt dat vervalbedingen geen onbeperkte bescherming bieden aan aannemers en dat “te laat” niet altijd daadwerkelijk te laat is. Wat betekent dit in de praktijk? Hoewel vervaltermijnen een belangrijk uitgangspunt blijven, laat deze uitspraak zien dat een claim na verloop van de vervaltermijn niet kan worden uitgesloten. Met name de vraag of een aannemer al eerder op de hoogte was van gebreken kan daarbij een rol spelen. Meer weten over dit onderwerp of benieuwd wat dit voor uw situatie kan betekenen? Neem gerust contact op met één van onze vastgoedspecialisten.

De jurisprudentie over oneerlijke bedingen ontwikkelt zich in hoog tempo. Zo ook voor huurovereenkomsten. De gevolgen hiervan zijn voor verhuurders nog niet volledig te overzien. Het uitgangspunt is duidelijk: wanneer een beding als oneerlijk in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna “de Richtlijn”, wordt aangemerkt, wordt het buiten toepassing gelaten. Dat heeft in veel gevallen als gevolg dat de verhuurder ook niet meer kan terugvallen op een vergelijkbare wettelijke regeling. Dit kan vergaande consequenties hebben, bijvoorbeeld bij bepalingen over huurprijsaanpassingen, maar ook bij het verhalen van kosten door de verhuurder. De rechtspraak heeft recentelijk twee ontwikkelingen laten zien: een prejudiciële beslissing en een uitspraak van de rechtbank Amsterdam. Hoewel het definitieve antwoord op de prejudiciële vraag nog even op zich laat wachten, biedt de uitspraak van de rechtbank Amsterdam voorzichtig hoop aan verhuurders. In dit artikel bespreken wij de ontwikkelingen en de mogelijkheden voor verhuurders om een oneerlijk beding preventief te schrappen, zodat een verhuurder alsnog een beroep kan doen op de vergelijkbare wettelijke regeling. Wanneer is een beding oneerlijk? Een beding, waarover niet is onderhandeld en dat geen kernbeding is, is oneerlijk als het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Voor deze beoordeling wordt de positie van de consument vergeleken met een situatie waarin het beding niet zou zijn opgenomen en dus de wet zou gelden. Bij aanzienlijke verslechtering van de positie van de consument wordt het beding als oneerlijk aangemerkt, met vernietiging van het beding als sanctie. Oneerlijk proceskostenbeding Recentelijk heeft de Hoge Raad bevestigd dat ook een proceskostenbeding, die valt onder de Richtlijn en waarbij alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten voor rekening van de huurder komen, oneerlijk is (zie HR 23 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:820). Zonder een dergelijk proceskostenbeding zou een (overwegend) in het ongelijk gestelde huurder, op basis van de vergelijkbare wettelijke regeling alsnog worden veroordeeld in de proceskosten. Het verschil is dat de hoogte van een ‘normale’ proceskostenveroordeling in de regel aanzienlijk lager zal zijn dan de werkelijke proceskosten van de verhuurder. Dit maakt het proceskostenbeding oneerlijk. De Richtlijn bepaalt dat een oneerlijk beding de consument niet kan binden. Doordat geen beroep kan worden gedaan op het beding, kan er een leemte ontstaan in de overeenkomst. Volgens rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie kan een verhuurder, na vernietiging van een oneerlijk beding, in beginsel niet terugvallen op vergelijkbare wettelijke bepalingen. In dat kader heeft de Hoge Raad door middel van een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gevraagd of dit ook het geval is bij een oneerlijk proceskostenbeding. De vraag is dus of na vernietiging van een proceskostenbeding mag worden teruggevallen op de ‘normale’ wettelijke regeling van een proceskostenveroordeling. Het antwoord op de vraag is nog niet bekend, maar de gevolgen kunnen groot zijn. In een groot deel van de huurovereenkomsten in Nederland is een oneerlijk beding opgenomen over de vergoeding van proceskosten. In de standaard ROZ-bepalingen staat namelijk een vergelijkbare (oneerlijke) bepaling als de bepaling die de Hoge Raad als onredelijk heeft bestempeld. Een relevante vraag is dus wat verhuurders nu kunnen doen om deze negatieve gevolgen te voorkomen. Het schrappen van oneerlijke bedingen In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam kan mogelijk een oplossing voor de verhuurders worden gelezen. Op 15 juli 2025 heeft zij geoordeeld dat de verhuurder alsnog een beroep op de vergelijkbare wettelijke regeling toekwam, nadat zij preventief oneerlijke bedingen had geschrapt (zie Rb. Amsterdam 15 juli 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:5033). In deze zaak had de woningcorporatie aan de huurder per e-mail aangeboden om preventief oneerlijke bedingen te schrappen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Een reactie van de huurder bleef uit. De rechtbank oordeelde desondanks dat het in deze kwestie redelijk was om terug te vallen op de vergelijkbare wettelijke regeling. Daardoor kon de verhuurder in dit geval alsnog een beroep doen op de wet. Preventieve schrapping was dus zelfs mogelijk zonder expliciete instemming van de huurder. Onduidelijk is hoe andere rechters zullen oordelen over de handelswijze van het preventief schrappen van oneerlijke bedingen. Vanuit de literatuur klinken kritische geluiden. Terugvallen op de nationale wet zou namelijk niet in lijn zijn met de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie. Van een definitieve doorbraak is vooralsnog dus geen sprake. Heeft u vragen over dit onderwerp, wilt u van gedachten wisselen of heeft u hulp nodig bij het opstellen van algemene voorwaarden? Neem dan contact op met Kirsten Hoogendam of een van de andere Huurrechtspecialisten.

Op 3 juli 2025 is de Wet Collectieve Warmte aangenomen door de Tweede Kamer. Met deze wet wil de overheid gemeenten meer regie geven in de warmtetransitie. De beoogde inwerkingtredingsdatum is 1 januari 2026 en is nog alleen afhankelijk van instemming van de Eerste Kamer. Het wetsvoorstel brengt ingrijpende veranderingen met zich mee, onder meer voor de vereiste rechtsvorm van warmtebedrijven en de ruimtelijke inrichting van warmte-exploitatie via zogenoemde ‘warmtekavels’. In deze blog wordt kort geschetst wat partijen kunnen verwachten op dit gebied.    Nieuwe eisen aan warmtebedrijven  Onder de huidige Warmtewet gelden geen specifieke eisen voor de rechtsvorm van warmtebedrijven. De nieuwe wet introduceert echter een belangrijke wijziging: warmtebedrijven die binnen een warmtekavel worden aangewezen, moeten voor minimaal 50% in publieke handen zijn. Dit betekent dat deze bedrijven eigendom moeten zijn van publieke rechtspersonen, zoals gemeenten of provincies, of moeten kwalificeren als een zogeheten warmtegemeenschap — een collectief georganiseerd warmtebedrijf met betrokkenheid van eindgebruikers of andere maatschappelijke partijen.  Ook dienen bovengenoemde bedrijven integrale warmtebedrijven te zijn. Dat betekent dat een warmtebedrijf zich bezighoudt met zowel het transport en de levering van warmte, als de productie of inkoop daarvan.  Als gevolg hiervan zijn veel gemeenten al bezig met het opzetten van een (geheel of gedeeltelijk) publiek warmtebedrijf. Dit kan door een gemeente afzonderlijk worden gedaan, maar ook in samenwerking met andere gemeenten in de vorm van een gezamenlijk warmtebedrijf.    Bij het oprichten van een publiek warmtebedrijf of warmtegemeenschap komt veel kijken. Zo zijn er verschillende manieren om (het publieke meerderheidsaandeel in) deze rechtspersoon vorm te geven. Ook zijn er eisen die de wet stelt met betrekking tot onder meer het takenpakket van een publiek warmtebedrijf, waarop de Autoriteit Consument en Markt toeziet.  Uitzonderingen en overgangsrecht voor warmtebedrijven Het wetsvoorstel voorziet in enkele uitzonderingen op de eis van een publiek warmtebedrijf. Zo kan een gemeente in bepaalde gevallen – gedurende de eerste tien jaar na inwerkingtreding van de wet – een warmtebedrijf aanwijzen dat géén publiek meerderheidsbelang heeft of géén warmtegemeenschap is. Ook voor verhuurders, VvE’s en kleine warmtesystemen met minder dan 1.500 verbruikers bestaan uitzonderingen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een warmtekoudeopslag (Wko) bij een appartementencomplex of een warmtesysteem gekoppeld aan een buurtinitiatief.  Daarnaast voorziet het wetsvoorstel in een uitzondering voor de transport en levering van warmte ten behoeve van de industrie en glastuinbouw. De regels van de Wcw zijn dus niet van toepassing op deze warmtenetten.  Ook een leverancier die grotendeels levert aan glastuinbouw of industrie en daarnaast aan een aangewezen warmtebedrijf kan onder omstandigheden beroep doen op een uitzondering. Tussen die onderneming en het warmtebedrijf moet dan een overeenkomst worden gesloten, waarin wordt vastgelegd dat de leverancier kan voldoen aan de wettelijke taken uit de Wcw. Het maximumpercentage van de totale warmtelevering dat in dit geval aan een aangewezen warmtebedrijf mag worden geleverd moet nog nader bepaald worden door de regering.  Warmtekavels  Een andere kernvernieuwing in het wetsvoorstel is de introductie van de warmtekavel. Een warmtekavel is een geografisch afgebakend gebied waarbinnen één warmtebedrijf het exclusieve recht krijgt om een collectieve warmtevoorziening aan te leggen en te exploiteren.  De wijze waarop een gemeente een warmtekavel afbakent, kan verstrekkende gevolgen hebben. Binnen de kavel kan namelijk in beginsel één warmtebedrijf worden aangewezen. Ook verschillen de eisen voor kleine warmtesystemen afhankelijk van de vraag of een gebied binnen of buiten een kavel ligt. Gemeenten dienen bij de afbakening rekening te houden met de ruimtelijke samenhang en mogelijke ontwikkelingen in aangrenzende gemeenten. Voor zowel gemeenten als warmtebedrijven is het daarom van belang dat deze afbakeningskeuzes zorgvuldig en strategisch worden gemaakt.  Contact  Heeft u vragen over het afbakenen van warmtekavels, het oprichten van publieke warmtebedrijven of warmtegemeenschappen, of over de uitzonderingen op de nieuwe regels? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten op het gebied van Energierecht. 

Onderstaande is op 27 juni 2025 gepubliceerd in de verdiepingsbijlage bij het FD.  Duurzaam bouwen is meer dan een optelsom van goede bedoelingen en innovatieve technieken. Zeker vanuit juridisch perspectief. In die context speelt ook het belang van heldere afspraken en een weloverwogen integrale visie. Dat klinkt logisch, maar de praktijk blijkt soms weerbarstig.  Van papieren ambitie naar harde afspraken Duurzaam en toekomstbestendig bouwen staat bij veel partijen hoog op de agenda, maar ambitie en uitvoering lopen vaak uiteen. ”We zien te vaak dat inschrijvende partijen aanbestedingen winnen door meer te bieden dan de gestelde duurzaamheidseisen, maar dat de aanbestedende diensten vervolgens nalaten die eisen ook daadwerkelijk in het contract vast te leggen”, stelt Niek Hoogwout, partner bouw- en aanbestedingsrecht bij advocatenkantoor La Gro. Door die omissie komt de vooraf geplande meerwaarde – zoals extra WKO-installaties of circulaire oplossingen – vaak niet tot uitvoering als het project loopt.  Volgens Hoogwout is het de rol van de jurist om die kloof te dichten. ”Of het nu gaat om energieprestatie, materiaalgebruik of CO₂-reductie, het juridische uitgangspunt is eenvoudig: leg afspraken vast en zorg vervolgens dat het contractmanagement op orde is”, merkt hij op. “De uitdaging is om de concrete invulling en meetbaarheid van duurzaamheid juridisch te borgen. Dat vraagt om maatwerk en precisie, zeker bij complexe projecten. Maar in de haast of door onwetendheid wordt het vaak vergeten.  Nieuwe wetgeving, nieuwe kansen – en onzekerheden  De komst van de Omgevingswet biedt gemeenten nieuwe mogelijkheden om duurzaamheid juridisch af te dwingen. “Onder de oude wetgeving stond de goede ruimtelijke ordening centraal. Nu gaat het om de fysieke leefomgeving. Dat begrip is veel breder en omvat ook duurzaamheid. Gemeenten kunnen nu door middel van gebodsbepalingen expliciet eisen stellen op het gebied van duurzaamheid in hun omgevingsplan. Dat opent geheel nieuwe mogelijkheden”, vertelt Coline Norde, Partner bestuurs- en omgevingsrecht, La Gro.  Veel overheden benutten deze nieuwe ruimte en instrumenten (nog) niet, zo signaleert Norde in haar werk voor meer dan twintig overheden. Diverse procedures vallen nog onder het oude recht en het werken met een omgevingsplan is vaak nog onbekend. De transitie naar het nieuwe recht is nog in volle gang. In april 2025 toetste de Raad van State voor het eerst een wijzigingsbesluit van een omgevingsplan, afkomstig van de gemeente Amsterdam. Hierover moeten al vóór de start van het project duidelijke afspraken gemaakt worden. Wie draagt het risico als de aansluiting niet volgens planning gaat? Naar verwachting zullen andere gemeenten de systematiek van dit besluit volgen, wat zal leiden tot meer aangepaste omgevingsplannen. Het zal nog enige tijd duren voordat duurzaamheidseisen in omgevingsplannen worden opgenomen, verwacht Norde.  Stikstof en netcongestie  De stikstofproblematiek is een veelbesproken hindernis in de bouwwereld. Nieuwe rechtspraak maakt dit niet makkelijker. Bij veel bouwprojecten werd gebruikgemaakt van intern salderen. Hierbij wordt de stikstofdepositie van de bestaande (vergunde) situatie afgetrokken van de stikstofdepositie van de nieuwe situatie. “Door een wijziging in de rechtspraak eind 2024 zijn de mogelijkheden om intern te salderen beperkt. Dat vereist een nadere motivering, de zogenoemde additionaliteitstoets. Dat maakt het verkrijgen van vergunningen voor nieuwe bouwprojecten een stuk moeilijker”, vertelt Norde.  Naast de stikstofproblematiek is ook netcongestie een grote uitdaging voor nieuwe ontwikkelingen. “Bouwers kunnen in de problemen komen met hun opleverdatum als een nieuw pand niet tijdig aangesloten kan worden op het elektriciteitsnetwerk”, aldus Hoogwout. Naar verwachting zullen andere gemeenten de systematiek van dit besluit volgen, wat zal leiden tot meer aangepaste omgevingsplannen. Het zal nog enige tijd duren voordat duurzaamheidseisen in omgevingsplannen worden opgenomen, verwacht Norde. Diverse procedures vallen nog onder het oude recht en het werken met een omgevingsplan is vaak nog onbekend. De transitie naar het nieuwe recht is nog in volle gang. In april 2025 toetste de Raad van State voor het eerst een wijzigingsbesluit van een omgevingsplan, afkomstig van de gemeente Amsterdam. Hierover moeten al vóór de start van het project duidelijke afspraken gemaakt worden. Wie draagt het risico als de aansluiting niet volgens planning gaat?  Positieve trends  Toch zijn er ook positieve trends zichtbaar, zoals de toenemende waardering van duurzaamheid in de markt. Hoogwout adviseert aan bedrijven die willen investeren in duurzame gebouwen: kijk verder dan de minimale wettelijke vereisten. “Een gebouw met een BREEAM Excellent-score is niet alleen duurzamer, maar ook waardevaster. Op termijn betaalt dat zich altijd terug, terwijl een duurzaam gebouw ook vandaag al meer rendement oplevert: huurders laten bij vestigingskeuze steeds vaker de kwaliteit en de duurzaamheid van het pand meewegen.”  Norde wijst op de opkomende trend van uitnodigingsplanologie, waarbij overheden zich uitnodigend opstellen tegenover ontwikkelaars. “In het verleden werd gebruik gemaakt van toelatingsplanologie met afgebakende kaders over wat op een locatie mag. Uitnodigingsplanologie biedt veel meer vrijheid voor nieuwe initiatieven en innovatie”, legt Norde uit. Met uitnodigingsplanologie is al geëxperimenteerd op de Binckhorst in de gemeente Den Haag en het Hembrugterrein in de gemeente Zaanstad. Hoogwout en Norde benadrukken dat een integrale visie en oog voor de bestaande omgeving cruciaal zijn om tot het gewenste eindresultaat te komen. “Je ziet dat duurzame investeringen het meeste effect hebben als ze deel uitmaken van een integrale visie – juridisch, stedenbouwkundig en maatschappelijk”, aldus Hoogwout. 

Inleiding Gisteren (16 april 2025) hebben de coalitiepartijen een akkoord bereikt over de voorjaarsnota. In de voorjaarsnota is onder andere afgesproken dat de sociale huren in 2025 en 2026 worden bevroren. Dit betekent dat woningcorporaties de komende twee jaar de sociale huren niet mogen verhogen. Deze afspraak staat haaks op de Nationale Prestatieafspraken (“NP”) die Aedes, de VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: het “Rijk”) eerder sloten. In dit artikel worden de implicaties van deze koerswijziging besproken, en de mogelijkheden die woningcorporaties hebben om daartegen in verweer te komen. Nationale prestatieafspraken De NP zijn gesloten met als doel de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten, bestaande woningen te verduurzamen en de leefbaarheid in buurten te verbeteren. Recent zijn deze afspraken herijkt voor de periode 2025–2035. Zo hebben partijen in de NP als doel gesteld om ten minste vanaf 2029 ervoor te zorgen dat woningcorporaties 30.000 sociale huurwoningen per jaar bouwen. Ook hebben partijen aanvullende maatregelen afgesproken om de bouw op korte termijn te versnellen, met de ambitie om in 2027 al 30.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen. Daarnaast hebben partijen afgesproken dat woningcorporaties woningen met energielabel E, F of G versneld gaan verduurzamen, door onder andere uiterlijk in 2030 675.000 bestaande woningen te isoleren.  Voor 2025 spraken partijen af dat de maximale huursomstijging 4,5% bedraagt. Deze afspraak is bedoeld als alternatief voor de eerdere koppeling aan de cao-loonontwikkeling, die tot ongewenst hoge stijgingen zou leiden. Tegelijkertijd is expliciet opgenomen dat bij deze maximering oog wordt gehouden voor de investeringsopgave van woningcorporaties. Voor 2026 is afgesproken dat de huursomstijging maximaal een driejaarsgemiddelde van de inflatie mag betreffen. Omdat “een meer stabiel huurverhogingsbeleid de voorkeur heeft”. Gevolgen Als het kabinet instemt met de voorjaarsnota en daarmee met het bevriezen van de sociale huren voor de komende twee jaar, heeft dit een groot effect op de financiële haalbaarheid van de gemaakte afspraken. Het zorgt namelijk voor een groot gat in de investeringscapaciteit van woningcorporaties, terwijl woningcorporaties dat geld hard nodig hebben om aan de gemaakte afspraken met betrekking tot bijvoorbeeld woningbouw en verduurzaming te voldoen. Aedes heeft berekend dat er zonder huurverhoging een investeringscapaciteit van € 26 miljard verloren gaat tot 2030. Concreet betekent dit dat de nieuwbouw van 90.000 huurwoningen of de isolatie van 750.000 bestaande woningen niet door kan gaan. Daarmee zullen de eerdergenoemde afspraken niet, of in ieder geval een stuk minder, haalbaar zijn. Mogelijkheden Woningcorporaties hebben een aantal mogelijke opties om actie te ondernemen. In gesprek gaan De eerste stap is om te proberen in overleg te treden met het Rijk. In de NP is afgesproken dat partijen met elkaar in gesprek gaan als een van de partijen de afspraken niet langer financieel haalbaar acht. Partijen kunnen dan gezamenlijk (bijgestelde) afspraken maken op basis van de situatie en omstandigheden van dat moment. Daarbij noemt de NP drie mogelijkheden: extra Rijksmiddelen, extra inkomsten genereren en terugbrengen van de aantallen genoemd in de NP (met betrekking tot verduurzaming, nieuwbouw en extra verkoop). De vraag is echter of een dergelijk overleg iets oplevert. Er is weinig vertrouwen dat bijvoorbeeld extra Rijksmiddelen zullen worden vrijgemaakt. Ook het genereren van extra inkomsten lijkt geen optie: de inkomsten uit de huuropbrengst zijn voor de komende jaren juist lager geworden met het bevriezen van de huren. Niet gebonden aan NP Daarnaast is in het NP een aanknopingspunt te vinden op grond waarvan woningcorporaties kunnen besluiten zich niet meer aan het NP te houden. Op de laatste pagina van de NP staat namelijk het volgende: “Partijen spreken af dat indien het kabinet beleid doorvoert dat een significant effect heeft op de financiële haalbaarheid van deze afspraken, waardoor deze niet meer financieel haalbaar zijn, partijen hieraan niet langer gehouden kunnen worden”. Omdat het beleid van het kabinet een groot effect heeft op de financiële haalbaarheid van de afspraken, kunnen woningcorporaties zich op het standpunt stellen dat zij niet meer aan deze afspraken gehouden zijn. Naar de rechter? Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn om naar de rechter te stappen en om te proberen om  het Rijk bijvoorbeeld tot nakoming van de NP te dwingen. In de NP zijn concrete afspraken gemaakt over de huurstijgingen voor 2025 en de daarop volgende jaren. Daar wordt nu van afgeweken. Voor de afdwingbaarheid van afspraken hebben partijen in de NP afgesproken dat voor het behalen van de opgave partijen elkaar zo nodig aan de gemaakte afspraken kunnen houden “met inzet van het instrumentarium vanuit wet- en regelgeving”. Deze laatste zin is erg ruim geformuleerd. Wat daar precies mee bedoeld wordt, is niet duidelijk, maar mogelijk zou beargumenteerd kunnen worden dat op grond hiervan de weg naar (ook) de civiele rechter open staat indien een partij zich niet aan de afspraken houdt, zoals nu het geval is. Afronding Vandaag (17 april 2025) moet het kabinet hier een besluit over nemen. Het is nog niet bekend wat het kabinet heeft besloten. Wij houden de ontwikkelingen goed in de gaten. Wilt u sparren over de mogelijkheden? Neem contact op met Dominique Fransen, Charlotte Roozemond een van onze advocaten van de sectie Huurrecht.