Op een aantal percelen rusten al langere tijd kettingbedingen ten gunste van de gemeente Ouder-Amstel (“de Gemeente”). Eigenaar van de percelen, Borchland Vastgoed B.V. (“Borchland”), wenst de percelen te verkopen zonder de kettingbedingen en verzoekt de Gemeente daarom om daarvan afstand te doen. Borchland betaalt de Gemeente daarvoor een bedrag van ruim € 200.000,-. Levert dat misbruik van recht op? Over deze vraag boog de rechtbank Amsterdam zich in een vonnis van 3 april 2024.
Bij eigendomsoverdracht van de percelen aan de rechtsvoorganger van Borchland zijn een aantal kettingbedingen opgenomen. In de kettingbedingen zijn verschillende verplichtingen voor de koper opgenomen, bijvoorbeeld dat de koper verplicht is op een gedeelte van de percelen een tennishal annex bowlingbaan te bouwen.
Borchland wil de percelen verkopen aan een ontwikkelaar en heeft zich in de koopovereenkomst verplicht om voor de levering van de percelen de daarop aanwezige opstallen te slopen en de kettingbedingen te laten verwijderen. De beoogde leveringsdatum van de percelen is 30 juni 2022.
De Gemeente en Borchland komen uiteindelijk overeen dat de Gemeente bereid is af te zien van het doorleggen van de kettingbedingen aan de koper onder de voorwaarde dat Borchland een (boete)bedrag van € 204.201,- aan de Gemeente betaalt (“de afspraak”).
Borchland voldoet het bedrag van € 204.201,- aan de Gemeente en op 8 juli 2022 heeft Borchland het terrein geleverd zonder de kettingbedingen. De volgende dag, op 9 juli 2022, heeft Borchland per e-mail aan de Gemeente geschreven dat zij de gang van zaken rondom de bedingen ronduit schandalig vindt, dat het verzoek om het laten vervallen van de bedingen volstrekt redelijk was en dat de Gemeente door te eisen dat Borchland de boete van € 204.201 betaalde misbruik van omstandigheden heeft gemaakt.
Borchland vordert onder meer een verklaring voor recht dat de afspraak onder misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen en dat Borchland de afspraak buitengerechtelijk heeft vernietigd als gevolg waarvan de Gemeente gehouden is tot terugbetaling van het bedrag van € 204.201,-.
Volgens Borchland is de afspraak onder misbruik van omstandigheden tot stand gekomen, omdat de Gemeente wist, althans moest begrijpen, dat Borchland alleen akkoord ging met het betalen van de boete vanwege de noodtoestand waarin zij op dat moment verkeerde. Borchland had met de koper van het terrein afgesproken het terrein te leveren zonder de bedingen. De Gemeente was bekend met de beoogde leveringsdatum van 30 juni 2022 en de Gemeente wist dat het uitstellen van de leveringsdatum grote financiële gevolgen voor Borchland zou hebben. Daarom had de Gemeente volgens Borchland zonder het stellen van nadere voorwaarden moeten meewerken aan het wegstrepen van de bedingen.
De rechtbank overweegt dat niet bij voorbaat vast staat dat het college van burgemeesters en wethouders zou hebben ingestemd met doorhaling om niet van de bedingen. De Gemeente heeft toegelicht dat de bedingen voor haar een functie vervulden. Met een beding kan de Gemeente immers grip houden op de inrichting van een gebied.
Volgens de rechtbank is daarom evengoed denkbaar dat de uitkomst zou zijn geweest dat Borchland inderdaad de boete van € 204.201,- verschuldigd was óf dat nadere afspraken moesten worden gemaakt zolang niet was gestart met de ontwikkeling van het project waarvan de percelen deel uitmaken.
Daar komt bij dat de Gemeente aan Borchland heeft gemeld dat vermoedelijk een officiële besluitprocedure moest worden gevoerd over de vraag onder welke voorwaarden de bedingen konden worden doorgehaald. Omdat Borchland snel wilde leveren, koos Borchland voor de snelle procedure. De Gemeente heeft daarop laten weten onder welke voorwaarde zij kon afzien van officiële besluitvorming, namelijk het in rekening brengen van een boete van € 204.201,-. De rechtbank weegt ook mee dat dat geen willekeurig bedrag is, maar de optelsom van de boetes die in de bedingen staan vermeld. Bovendien heeft Borchland zelf met de voorwaarde ingestemd.
Het aldus door de Gemeente op verlangen van Borchland nemen van een versneld besluit, waarbij werd afgezien van het doorleggen van de bedingen aan de koper van de percelen tegen betaling van een boete die overeenkomt met de boetebedragen die daarvoor staan in de bedingen, levert geen misbruik van omstandigheden op.
Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Arjen Doelman of Myrte Scholten of één van onze andere vastgoedspecialisten.
Advocaat