Reinout Oudijk

Voor veel ontwikkelaars en overheden is het herkenbaar: een partij die (soms meermaals) bezwaar en/of beroep instelt tegen een omgevingsplan en/of omgevingsvergunning. Op 11 april 2025 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de (on)mogelijkheden om via de civiele rechter op te treden tegen zulke bestuursrechtelijke procedures. De belangrijkste lessen van dit arrest – en tips voor de praktijk bij gebiedsontwikkeling – zijn: Ontwikkelaars kunnen bij de civiele rechter een procedeerverbod tegen bestuursrechtelijke procedures vorderen. De kans dat zo’n procedeerverbod slaagt omdat een bepaalde partij misbruik van recht maakt door keer op keer op te komen tegen bestuursrechtelijke besluiten, is zeer klein. Zorg voor een goed vergunningstraject: hoe beter de onderbouwing, hoe kleiner de kans op een succesvol bezwaar. Wees voorbereid op procedures: neem vertragingen door bezwaar en/of beroep mee in de planning. Casus: woningbouwproject Weespersluis In de gemeente Weesp wordt door een ontwikkelaar in fases een nieuwe woonwijk aangelegd. Een stichting die onder andere natuurbehoud tot doel heeft voert al jaren procedures tegen besluiten over de aanleg van deze woonwijk (17 procedures in totaal). De stichting heeft bezwaar gemaakt en vervolgens beroep ingesteld tegen de omgevingsvergunning voor het realiseren van een gedeelte van de woningen. Volgens de stichting vereiste het exploitatieplan een gelijktijdige en parallelle ontwikkeling van groen- en woonvoorzieningen en werd daaraan in dit geval niet voldaan. Voor de ontwikkelaar was de maat na deze nieuwste bestuursrechtelijke rechtsgang vol. Zij vorderde bij de civiele rechter in kort geding een gebod om het beroep tegen de beslissing op bezwaar in te trekken. Volgens de ontwikkelaar was sprake van misbruik van (proces)recht en werd daardoor onrechtmatig gehandeld door de stichting. Oordeel hof en Hoge Raad De Hoge Raad stelt voorop dat in dit geval de ontwikkelaar bij de civiele rechter een gebod tot intrekking van de bestuursrechtelijke procedure kan vorderen, omdat de bestuursrechter niet zo’n verbod kan opleggen en ook niet kan worden voorzien in een beëindiging van de bestuursrechtelijke procedure op korte termijn. Het hof oordeelt dat niet kan worden vastgesteld dat de stichting tegen beter weten in een evident kansloos beroep heeft ingesteld bij de bestuursrechter. Dit wordt door de Hoge Raad bevestigd. Ook van misbruik van (proces)recht is geen sprake. Volgens de Hoge Raad had het hof voldoende gemotiveerd dat geen sprake is van een situatie dat het belang van de ontwikkelaar zodanig onevenredig wordt geschaad dat de stichting in redelijkheid haar bevoegdheid niet kon uitoefenen. Bij dit oordeel benadrukt de Hoge Raad de uitoefening van een grondrecht door de stichting. Bovendien is het algemeen bekend dat tegen verleende omgevingsvergunningen bestuursrechtelijke procedures kunnen worden gevoerd waarmee onzekerheid gepaard gaat. Het door de stichting ingestelde beroep schaadt de ontwikkelaar dus niet onevenredig. Contact Wilt u meer weten over het voorkomen van bestuursrechtelijke procedures tegen verleende omgevingsvergunningen? Neem dan contact op met Reinout Oudijk of Rosalie Geurtsen. 

De meeste overeenkomsten zijn ‘vormvrij’. Ook mondelinge overeenkomsten zijn rechtsgeldig en afdwingbaar. Voor de koop van een woning door een consument geldt wel een schriftelijkheidsvereiste (art. 7:2 lid 1 BW). De Hoge Raad heeft in een prejudiciële procedure beslist dat dit schriftelijkheidsvereiste niet geldt voor de koop van bouwkavel door een consument, ook als deze kavel is gekocht om daarop een woning te bouwen. Een mondelinge overeenkomst over de aankoop van een bouwkavel door een consument is daarom rechtsgeldig (en juridisch gezien afdwingbaar). Schriftelijke overeenstemming als vormvereiste Sinds 2003 geldt de wettelijke eis dat bij de koop van een woning door de consument de overeenstemming op schrift moet worden gesteld. Dit geeft partijen duidelijkheid over het moment waarop (1) overeenstemming is bereikt en (2) wanneer de wettelijke bedenktijd van drie dagen (art. 7:2 lid 2 BW) start. Mondelinge overeenstemming met een consument voor de aankoop van een huis ‘telt’ dus niet en is in beginsel nietig (art. 3:39 BW). Een (professionele) verkoper kan bij mondelinge overeenstemming dan ook niet afdwingen dat de koopovereenkomst wordt nagekomen door de consument. Nietige overeenkomsten bestaan juridisch gezien niet en hebben geen rechtsgevolg. Zowel een particuliere koper als verkoper kunnen bij mondelinge overeenstemming over de (ver)koop van een woning medewerking weigeren aan het opstellen van een overeenkomst waarin de overeenstemming is vastgelegd. De rechter kan de weigerende partij in dat geval ook niet dwingen tot schriftelijke vastlegging. Maar als mondelinge overeenstemming is bereikt tussen een particuliere koper en professionele verkoper, mag de professional zich niet op het ontbreken van een schriftelijk contract beroepen om onder de overeenstemming uit te komen (zie ECLI:NL:HR:2011:BU7412).   Daarnaast geldt ook bij de bouw van een woning in opdracht van de consument een schriftelijkheidsvereiste (art. 7:766 lid en 7:765 BW) met eveneens een wettelijke bedenktijd (art. 7:766 lid 2 BW). Mondelinge overeenstemming bij bouwkavels ook rechtsgeldig Geldt het vereiste van een schriftelijke overeenkomst ook voor de koop van bouwkavels? In verschillende uitspraken van rechtbanken is meermaals geoordeeld dat het wettelijke schriftelijkheidsvereiste een breed toepassingbereik heeft en zich niet beperkt tot enkel de koop van een bestaande woning. Onder meer vanwege de beschermingsfunctie van art. 7:2 BW kwamen verschillende rechtbanken tot het oordeel dat ook de koop van bouwkavels – zonder dat daarop al een woning was gebouwd – schriftelijk moeten worden vastgelegd voordat sprake is van overeenkomst met rechtsgevolg. De rechtbank Overijssel heeft aan de Hoge Raad de vraag voorgelegd of bij bouwkavels ook het schriftelijkheidsvereiste geldt. In deze zaak hadden partijen mondelinge overeenstemming bereikt, maar is na toezending van de conceptovereenkomst door de verkoper aan de koper medegedeeld dat hij toch afziet van de aankoop van de bouwkavel. De verkoper vordert vervolgens € 85.000 aan schade, maar de koper stelt dat hij die niet verschuldigd is, omdat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. De Hoge Raad maakt duidelijk dat de aankoop van een perceel grond zonder woning niet valt aan te merken als de koop van een woning in de zin van art. 7:2 lid 1 BW, zodat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is (ECLI:NL:HR:2023:1755). Dit geldt ook als het perceel de publiekrechtelijke bestemmen ‘Wonen’ heeft, het perceel als bouwkavel is verkocht en/of de verkoper weet dat de koper het perceel wil bebouwen met een woning. De Hoge Raad lijkt hiermee de strekking van het schriftelijkheidsvereiste af te bakenen tot de aankoop van bestaande woningen. Bouwkavels waarop nog geen woning staat, ook al is dat publiekrechtelijk wel mogelijk en/of de bedoeling van de koper, maken niet dat het schriftelijkheidsvereiste van toepassing is. Contact Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Arjen Doelman of Reinout Oudijk. Of één van onze andere vastgoedspecialisten.