Met de op 1 januari 2024 ingevoerde Omgevingswet is de onteigeningsprocedure op de schop gegaan. De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft de primeur met de eerste onteigeningsuitspraak onder dit nieuwe wettelijke stelsel (uitspraak gepubliceerd op rechtspraak.nl onder ECLI:NL:RBZWB:2025:2931). Deze uitspraak van 20 mei 2025 biedt interessante inzichten in de wijze waarop de bestuursrechter toetst of aan de vereisten voor onteigening is voldaan.
De gemeente Gilze en Rijen wil twee percelen verwerven voor de herontwikkeling van de stationsomgeving, waaronder de aanleg van een tunnelbak en fietsenstalling. Daarvoor is het bestemmingsplan Stationsomgeving Rijen vastgesteld op 20 november 2023, dat met de inwerkingtreding van de Omgevingswet onderdeel is geworden van het tijdelijke deel van het omgevingsplan voor de gemeente Gilze en Rijen. De gemeenteraad heeft op 20 juni 2024 een onteigeningsbeschikking genomen en de bestuursrechter verzocht deze te bekrachtigen. Voor één perceel (woning met kamerverhuur) was de eigenaar het niet eens met de voorgenomen onteigening. Deze eigenaar heeft bedenkingen tegen de onteigeningsbeschikking ingebracht. Voor het andere perceel was na indiening van het verzoek inmiddels minnelijke overeenstemming bereikt.
De rechtbank heeft zich ongetwijfeld gerealiseerd dat haar de primeur toevalt en daarom een stevig onderbouwde uitspraak gedaan met veel verwijzingen naar wetsartikelen en kamerstukken. Voor zowel overheden als marktpartijen biedt deze heldere uitspraak inzicht in de werkwijze van de bestuursrechter bij onteigeningszaken.
Opvallend is met name dat de rechtbank uitgebreid de wettelijke stappen doorloopt, waaronder de te verrichten ambtshalve basistoets op vier punten: wettelijke vormvoorschriften, onteigeningsbelang, noodzaak en urgentie.
Belangrijke leerpunten uit de uitspraak zijn:
De rechtbank past een intensieve toets toe op alle wettelijke criteria waaraan moet worden voldaan om de onteigeningsbeschikking te kunnen bekrachtigen: onteigeningsbelang, onteigeningsnoodzaak, urgentie en procedurele eisen (de wettelijke vormvoorschriften uit de Omgevingswet en Awb). De rechtbank toetst deze criteria ex nunc (rov. 3.2).
Hoewel bij een onteigening op basis van een omgevingsplan is vereist dat de beoogde vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer enkel is toegestaan “onder uitsluiting van de bestaande vorm” (art. 11.6 sub a Ow), moet dit vereiste voor een onteigeningsbelang volgens de rechtbank niet te letterlijk worden uitgelegd. Het gaat erom dat uit het geldende omgevingsplan voldoende duidelijk blijkt welke vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer wordt beoogd en dat dit afwijkt van de bestaande vorm (rov. 6.2). De rechtbank had het zichzelf hier overigens makkelijker kunnen maken door te verwijzen naar art. 4.4a Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet, dat bepaalt dat als onteigend wordt op basis van een tijdelijk deel van het omgevingsplan, niet vereist is dat de bestaande vorm van ontwikkeling, gebruik of beheer is uitgesloten.
Een procedureel verzuim, zoals het niet ter inzage leggen van het logboek van minnelijke onderhandelingen met de eigenaar, is weliswaar een gebrek maar niet fataal als dit gebrek alsnog wordt hersteld en niemand is benadeeld (rov. 5.6-5.7). Ondanks dat dit gebrek dit keer niet fataal is, leidt een onvolledig onteigeningsdossier tot vertraging en is het noodzakelijk dat het goed wordt gecontroleerd door het bestuursorgaan of het onteigeningsdossier compleet is en dit alle vereiste stukken bevat (zie bijv. artikel 7.2 van procesreglement bestuursrecht rechtbanken).
De rechtbank lijkt een argumentenfuik (grondenfuik) te hanteren door bij dit oordeel over het logboek mee te wegen dat de belanghebbende (de eigenaar) pas voor het eerst in deze procedure heeft gewezen op het ontbreken van een logboek en niet eerder tijdens de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure (rov. 5.7). Of volgens de Afdeling in de bekrachtigingsprocedure plaats is voor zo’n argumentenfuik valt te betwijfelen. Voor partijen is het voor nu de les om niet het kruit tot het laatst droog te houden, maar alle bezwaren tegen de onteigening en daaraan klevende gebreken al in de zienswijzefase naar voren te brengen.
De rechtbank kijkt behoorlijk diepgaand naar het gevoerde onderhandelingsproces tussen de gemeenteraad en de grondeigenaar voor haar oordeel dat sprake is van een redelijke poging tot verwerving (rov. 7.4). Aan het slot van deze overweging neemt de rechtbank ten overvloede mee dat het laatste tegenbod van de eigenaar onvoldoende is onderbouwd. Dit laatste roept de vraag op of in de bestuursrechtelijke bekrachtigingsprocedure al serieuze discussies gevoerd kunnen (of moeten) gaan worden over de aangeboden schadeloosstelling. Ons lijkt dat niet de bedoeling omdat de schadeloosstellingsdiscussie pas inhoudelijk moet worden gevoerd tijdens de daaropvolgende civielrechtelijke procedure. Voorlopig lijkt het verstandig dat de onteigenaar een (met een taxatierapport) onderbouwd laatste tegenbod van de grondeigenaar gemotiveerd weerlegt om in de onteigeningsprocedure aan te kunnen tonen dat redelijke pogingen zijn gedaan om de grond minnelijk te verwerven (art. 11.7 lid 1 Ow).
Deze uitspraak biedt een doorkijk naar de nieuwe onteigeningspraktijk onder de Omgevingswet. Duidelijk is dat bestuursorganen die de onteigeningsbeschikking geven (art. 11.4 Ow) en onteigenaars in wiens naam de onteigening plaatsvindt (art. 11.2 Ow), hun dossiers volledig en transparant moeten opbouwen, met bijzondere aandacht voor het minnelijk overleg en de verslaglegging daarvan. Procedurele gebreken zijn (vooralsnog) niet altijd fataal, maar herstel lijkt alleen mogelijk als geen van de betrokkenen wordt benadeeld.
Hebt u vragen over onteigening onder de Omgevingswet of wilt u advies over uw positie in een onteigeningsprocedure? Neem gerust contact op met Reinout Oudijk of één van onze onteigeningsadvocaten. Wij volgen de ontwikkelingen op de voet en adviseren u graag over de beste strategie in uw situatie.
Advocaat