Advocaat
Aanvullende voorwaarden bij ontbinding wegens huurachterstand
In maart 2024 schreven wij over de Meldplicht voor verhuurders van woonruimte bij huurachterstanden. Verhuurders van woonruimte worden namelijk sinds 1 januari 2021 verplicht om een melding te maken van een huurachterstand bij de gemeente. De bedoeling van de wetgever is dat de huurder in een vroeg stadium geholpen kan worden met zijn schuldenproblematiek, voordat de problemen zijn opgestapeld en niet meer te verhelpen zijn. In de jurisprudentie blijkt deze meldplicht een aanvullende horde te zijn om een ontruiming van het gehuurde wegens een substantiële huurachterstand te bewerkstelligen. Per 1 mei 2024 gelden bij de rechtbank Rotterdam nieuwe beleidsafspraken over vroegsignalering. In ons vorige artikel beschreven wij dit nieuwe beleid. In navolging van rechtbank Rotterdam heeft nu ook rechtbank Midden-Nederland aangekondigd dat zij een aangepast beleid zal toepassen bij vroegsignalering van schulden.
Wat houdt vroegsignalering precies in?
Uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening volgt dat elke verhuurder van woonruimte een sociaal incassobeleid moet voeren. Concreet betekent dit dat verhuurders bij het ontstaan van een huurachterstand het stappenplan van artikel 2 van het Besluit moeten volgen. Dit vereist een actieve houding van verhuurders. De volgende stappen volgen uit artikel 2 van het Besluit:
- Persoonlijk contact met de huurder over de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen;
- Huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
- Ten minste eenmaal schriftelijk een aanmaning sturen van de betalingsachterstand. Bij het versturen van die aanmaning moet ook aangeboden worden om met (stilzwijgende) toestemming van huurder een melding te maken over de betalingsachterstand bij de gemeente;
- Melding maken bij de gemeente.
Zoals vermeld in de inleiding kan het niet volgen van bovenstaand stappenplan worden tegengeworpen aan verhuurders bij een vordering tot ontruiming van het gehuurde.
Nieuw beleid rechtbank Midden-Nederland
Rechtbank Midden-Nederland heeft aangekondigd dat zij per 1 november 2024 een extra voorwaarde hanteert met betrekking tot een vroegsignalering. De verhuurder zal in de regel, nadat de melding is gedaan, twee maanden moeten wachten met het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure. De achterliggende reden is dat een huurder, nadat de melding is gedaan, daadwerkelijk in de gelegenheid moet worden gesteld om geholpen te worden met zijn schuldenproblematiek. Wacht een verhuurder geen twee maanden? Dan zal de rechtbank Midden-Nederland de vordering tot ontbinding en ontruiming in beginsel afwijzen.
Contact
Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Linda Dijkstra of één van onze andere Huurrechtspecialisten.