Advocaat
Advocaat
Vanaf de inwerkingtreding van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (het Besluit) op 1 januari 2021 is vroegsignalering van schulden een wettelijke taak voor gemeenten geworden. Verhuurders van woonruimte worden sindsdien verplicht om een melding te maken van een huurachterstand bij de gemeente. De bedoeling van de wetgever is dat de huurder in een vroeg stadium geholpen kan worden met zijn schuldenproblematiek, voordat de problemen zijn opgestapeld en niet meer te verhelpen zijn. In de jurisprudentie blijkt deze meldplicht een aanvullende horde te zijn om een ontruiming van het gehuurde wegens een substantiële huurachterstand te bewerkstelligen.
We beginnen bij het begin. Wat houdt de meldplicht precies in? Uit het Besluit volgt dat elke verhuurder van woonruimte een sociaal incassobeleid moet voeren. Concreet betekent dit dat verhuurders bij het ontstaan van een huurachterstand het stappenplan van artikel 2 van het Besluit moeten volgen. Dit vereist een actieve houding van verhuurders. De volgende stappen volgen uit artikel 2 van het Besluit:
Zoals vermeld in de inleiding kan het niet volgen van bovenstaand stappenplan worden tegengeworpen aan verhuurders bij een vordering tot ontruiming van het gehuurde.
In mei 2023 schreven wij, Linda Dijkstra-Devillers en Steven van Buuren, een artikel in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP) over de meldplicht voor verhuurders in het kader van schuldhulpverlening. In ons artikel in de HIP constateerden wij het volgende. Waar rechtbanken kort na de inwerkingtreding vrij streng toetsten aan de verplichting om huurachterstanden te melden, leken rechters zeker vanaf de tweede helft van 2022 wat meer mee te gaan in het toewijzen van de ontbinding van de huurovereenkomst. Rechtbanken hadden twee verschillende motiveringen hiervoor. Enerzijds oordeelden rechters dat huurders zelf geen (andere) bijzondere omstandigheden hadden gesteld die het afwijzen van de ontbinding rechtvaardigden. Anderzijds oordeelden rechters dat het oplopen van de huurachterstand niet had kunnen worden voorkomen door een vroegsignalering. De ontruiming van het gehuurde werd dan toegewezen, zonder dat de verhuurder een melding had gemaakt van de huurachterstand bij de gemeente.
Op 10 oktober 2023 heeft het hof ‘s-Hertogenbosch een arrest gewezen over de meldplicht van huurachterstanden. Het hof lijkt in haar uitspraak de broekriem (iets) strakker aan te trekken. Ook heeft de rechtbank Rotterdam beleidsafspraken gepubliceerd, waarin met ingang van 1 mei 2024 scherpere voorwaarden worden gesteld aan verhuurders in het kader van de meldplicht.
Het hof overwoog dat onder meer van belang was dat vanaf het moment dat uiteindelijk schuldhulpverlening was ingeschakeld, de lopende huur steeds tijdig en volledig werd voldaan. Het hof achtte aannemelijk dat, als huurster eerder met schuldhulpverlening in contact was gekomen, haar betalingsgedrag ook eerder zou zijn verbeterd. Dat dit niet in een eerder stadium is gebeurd, was aan verhuurster toe te rekenen. Zij heeft immers niet voldaan aan de meldingsplicht. Het hof achtte voorts van belang dat huurster bezig was met het treffen van een regeling over haar bestaande schulden. Verhuurster had niet betwist dat dit traject ernstig in gevaar zou komen als huurster haar huurwoning zou moeten ontruimen. Dit bracht het hof tot de slotsom dat de tekortkoming van huurster in de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen, die mede toe te rekenen valt aan de niet nakoming door verhuurster van haar meldingsplicht, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
De nieuwe beleidsafspraken van de rechtbank Rotterdam gaan in op 1 mei 2024 en kunnen als volgt worden samengevat:
Van belang is dus om bij dagvaarding voldoende te stellen over de informatie- en meldplicht. Ook zal de dagvaarding in beginsel binnen twee tot zes maanden na de melding bij de gemeente uitgebracht moeten worden.
Aan verhuurders wordt gevraagd om een actieve houding aan te nemen ten aanzien van huurders die een huurachterstand laten oplopen. Verhuurders in de regio Rotterdam doen erin ieder geval verstandig aan om de beleidsafspraken van de rechtbank Rotterdam toe te passen. Het niet volgen van het stappenplan uit artikel 2 van het Besluit kan worden tegengeworpen aan verhuurders. Het zal afhangen van de omstandigheden van het geval of een vordering tot ontruiming zal ‘afketsen’ op het niet volgen van het stappenplan. Hierbij lijkt van overwegend belang of het volgen van het stappenplan, gelet op de feiten en omstandigheden, ‘zin’ zou hebben gehad om de huurachterstand niet verder op te laten lopen.
Wij houden de ontwikkelingen in de rechtspraak voor u in de gaten. Heeft u vragen over de informatie- en meldplicht uit artikel 2 van het Besluit, dan kunt u contact opnemen met één van onze huurrechtspecialisten.
Advocaat
Advocaat