Over Arjen

Arjen Doelman is partner en advocaat bij La Gro op het gebied van het bouw-, aanbesteding- en vastgoedrecht. Arjen houdt zich met name bezig met het adviseren van en het procederen voor aannemers, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en overheden op het gebied van aan-/verkoop, ontwikkeling en realisatie van vastgoed en vastgoedprojecten.

Hij adviseert zijn cliënten en waar nodig procedeert hij voor hen op het gebied van de totstandkoming en uitleg van vastgoedcontracten, in bouwrechtelijke geschillen en op het gebied van zakelijke rechten, aansprakelijkheidsrecht, eigendomsverkrijging/verlies van onroerende zaken door verjaring en het burenrecht

Arjen heeft daarnaast ruime ervaring met het opstellen van en adviseren over aannemingsovereenkomsten, koopovereenkomsten en overeenkomsten met de overheid. Arjen is actief betrokken bij zijn cliënten, hij denkt met hen mee en hij bepaalt de juiste strategie om het doel van zijn cliënten te bereiken en problemen op te lossen.

Specialisaties

  • Vastgoed
  • Bouw
  • Overheid
  • Aanbestedingsrecht

Achtergrond en nevenactiviteiten

  • 2011, Universiteit Utrecht (Privaatrecht)
  • 2018, Grotius Academie (Onroerend Goedrecht)
  • Lid van de Ronde Tafel Oude Rijn (RT 84)

Recente dossiers

  • Vastgoed: het adviseren en procederen op het gebied van aankoop/verkoop van vastgoed, ontwikkeling van vastgoedprojecten, totstandkoming en uitleg van vastgoed contracten, verjaring, erfdienstbaarheden, opstalrechten, erfpacht en het burenrecht; 
  • Bouwrecht: het adviseren van en procederen voor aannemers, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en gemeenten op het gebied van bouwcontracten, meer- en minderwerk, algemene voorwaarden en op het gebied van het aansprakelijkheidsrecht;
  • Overheid: het adviseren van en procederen voor overheden, woningbouwcorporaties, bouwers en ontwikkelaars bij de totstandkoming van overeenkomsten met de overheid, grondexploitatieovereenkomsten, kostenverhaalsovereenkomsten, ontwikkelingsovereenkomsten, publiek-private samenwerking.
Contactgegevens
Mr. H.J. (Arjen) Doelman

Advocaat | Partner 

Vastgoed | Bouwrecht

Bel Arjen Doelman

Artikelen van Arjen Doelman

Arjen Doelman
Arjen Doelman
Advocaat
Geen schriftelijkheidsvereiste bij bouwkavels
De meeste overeenkomsten zijn ‘vormvrij’. Ook mondelinge overeenkomsten zijn rechtsgeldig en afdwingbaar. Voor de koop van een woning door een consument geldt wel een schriftelijkheidsvereiste (art. 7:2 lid 1 BW). De Hoge Raad heeft in een prejudiciële procedure beslist dat dit schriftelijkheidsvereiste niet geldt voor de koop van bouwkavel door een consument, ook als deze kavel is gekocht om daarop een woning te bouwen. Een mondelinge overeenkomst over de aankoop van een bouwkavel door een consument is daarom rechtsgeldig (en juridisch gezien afdwingbaar). Schriftelijke overeenstemming als vormvereiste Sinds 2003 geldt de wettelijke eis dat bij de koop van een woning door de consument de overeenstemming op schrift moet worden gesteld. Dit geeft partijen duidelijkheid over het moment waarop (1) overeenstemming is bereikt en (2) wanneer de wettelijke bedenktijd van drie dagen (art. 7:2 lid 2 BW) start. Mondelinge overeenstemming met een consument voor de aankoop van een huis ‘telt’ dus niet en is in beginsel nietig (art. 3:39 BW). Een (professionele) verkoper kan bij mondelinge overeenstemming dan ook niet afdwingen dat de koopovereenkomst wordt nagekomen door de consument. Nietige overeenkomsten bestaan juridisch gezien niet en hebben geen rechtsgevolg. Zowel een particuliere koper als verkoper kunnen bij mondelinge overeenstemming over de (ver)koop van een woning medewerking weigeren aan het opstellen van een overeenkomst waarin de overeenstemming is vastgelegd. De rechter kan de weigerende partij in dat geval ook niet dwingen tot schriftelijke vastlegging. Maar als mondelinge overeenstemming is bereikt tussen een particuliere koper en professionele verkoper, mag de professional zich niet op het ontbreken van een schriftelijk contract beroepen om onder de overeenstemming uit te komen (zie ECLI:NL:HR:2011:BU7412).   Daarnaast geldt ook bij de bouw van een woning in opdracht van de consument een schriftelijkheidsvereiste (art. 7:766 lid en 7:765 BW) met eveneens een wettelijke bedenktijd (art. 7:766 lid 2 BW). Mondelinge overeenstemming bij bouwkavels ook rechtsgeldig Geldt het vereiste van een schriftelijke overeenkomst ook voor de koop van bouwkavels? In verschillende uitspraken van rechtbanken is meermaals geoordeeld dat het wettelijke schriftelijkheidsvereiste een breed toepassingbereik heeft en zich niet beperkt tot enkel de koop van een bestaande woning. Onder meer vanwege de beschermingsfunctie van art. 7:2 BW kwamen verschillende rechtbanken tot het oordeel dat ook de koop van bouwkavels – zonder dat daarop al een woning was gebouwd – schriftelijk moeten worden vastgelegd voordat sprake is van overeenkomst met rechtsgevolg. De rechtbank Overijssel heeft aan de Hoge Raad de vraag voorgelegd of bij bouwkavels ook het schriftelijkheidsvereiste geldt. In deze zaak hadden partijen mondelinge overeenstemming bereikt, maar is na toezending van de conceptovereenkomst door de verkoper aan de koper medegedeeld dat hij toch afziet van de aankoop van de bouwkavel. De verkoper vordert vervolgens € 85.000 aan schade, maar de koper stelt dat hij die niet verschuldigd is, omdat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. De Hoge Raad maakt duidelijk dat de aankoop van een perceel grond zonder woning niet valt aan te merken als de koop van een woning in de zin van art. 7:2 lid 1 BW, zodat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is (ECLI:NL:HR:2023:1755). Dit geldt ook als het perceel de publiekrechtelijke bestemmen ‘Wonen’ heeft, het perceel als bouwkavel is verkocht en/of de verkoper weet dat de koper het perceel wil bebouwen met een woning. De Hoge Raad lijkt hiermee de strekking van het schriftelijkheidsvereiste af te bakenen tot de aankoop van bestaande woningen. Bouwkavels waarop nog geen woning staat, ook al is dat publiekrechtelijk wel mogelijk en/of de bedoeling van de koper, maken niet dat het schriftelijkheidsvereiste van toepassing is. Contact Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Arjen Doelman of Reinout Oudijk. Of één van onze andere vastgoedspecialisten.
Arjen Doelman
Arjen Doelman
Advocaat
De betrouwbaarheid van de openbare registers
Het toepassingsbereik van artikel 3:301 lid 2 BW (vonnis treedt in plaats van een leveringsakte). De Hoge Raad legt uit. Terwijl de coronacrisis momenteel onze volledige aandacht heeft en verdient, heeft de Hoge Raad op 27 maart jl. – contrair aan de conclusie van de advocaat-generaal – een arrest gewezen, dat ook in deze tijd onze aandacht verdient.[1] In het arrest wordt het belang van de betrouwbaarheid van de openbare registers benadrukt en wordt ingegaan op het toepassingsbereik van de sanctie van niet-ontvankelijkheid op grond van artikel 3:301 lid 2 BW. Vonnis treedt in plaats van een leveringsakte Wanneer u een registergoed, bijvoorbeeld een huis, koopt en de verkoper niet meewerkt aan de levering, dan kunt u op grond van artikel 3:301 lid 1 BW vorderen dat een uitspraak van de rechter in de plaats treedt van de notariële leveringsakte. Hoger beroep inschrijven Indien een dergelijke vordering wordt toegewezen en de verkoper tegen het vonnis hoger beroep instelt, dan moet de verkoper (als appellant) op grond van artikel 3:301 lid 2 BW binnen acht dagen na het instellen van het hoger beroep, het hoger beroep inschrijven in de registers als bedoeld in artikel 433 Rechtsvordering. Wanneer de verkoper dit nalaat, is de sanctie niet mild; de verkoper wordt dan niet-ontvankelijk verklaard. In het arrest van de Hoge Raad was sprake van een vordering op grond van artikel 3:301 lid 1 BW. Aangezien de verkoper geen medewerking wilde verlenen, vorderde de koper van de woning dat de verkoper werd veroordeeld om medewerking te verlenen aan de levering van de woning. De vordering werd toegewezen en de verkoper werd veroordeeld om binnen 14 dagen na betekenis van het vonnis medewerking te verlenen aan de overdracht van de woning. Daarnaast werd bepaald dat, indien de verkoper niet zou meewerken, het vonnis in de plaats zou treden van zijn bij akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening. Uiteindelijk is de verkoper bij de notaris verschenen en heeft hij zijn medewerking verleend. De akte werd ingeschreven in de openbare registers, waardoor het vonnis niet in de plaats is getreden van de akte en niet in de openbare registers werd ingeschreven. Ontvankelijkheid verkoper in hoger beroep Nadat de verkoper zijn medewerking had verleend, stelde hij hoger beroep in tegen het vonnis. Echter, de verkoper had het hoger beroep niet ingeschreven in het register. Het hof Arnhem-Leeuwarden verklaarde verkoper op grond van artikel 3:301 lid 2 BW niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep. De verkoper stelde cassatieberoep in bij de Hoge Raad. De Hoge Raad besliste anders. De Hoge Raad concludeerde dat de sanctie van artikel 3:301 lid 2 BW in het onderhavige geval niet van toepassing is. Uitleg: beperkte strekking artikel 3:301 lid 2 BW Bij de verkrijging van registergoederen is rechtszekerheid vereist. Wanneer er een rechtsmiddel wordt ingesteld tegen een uitspraak, is de uitspraak nog niet onherroepelijk en kan de uitspraak worden vernietigd. Volgens de Hoge Raad biedt artikel 3:301 lid 2 BW slechts bescherming tegen het bijzondere risico dat ontstaat indien een voor vernietiging vatbare uitspraak in plaats van de notariële akte wordt ingeschreven in de openbare registers. Artikel 3:301 lid 2 BW heeft derhalve een beperkte strekking. Aangezien in het onderhavige geval het vonnis niet in de plaats is getreden van de leveringsakte, concludeerde de Hoge Raad dat de betrouwbaarheid van de openbare registers niet in het geding is geweest. Gelet op de zware sanctie van niet-ontvankelijkheid, is er volgens de Hoge Raad geen grond om het toepassingsbereik van artikel 3:301 lid 2 BW uit te breiden tot gevallen die niet door de wettekst worden bestreken, of waarin de betrouwbaarheid van de openbare registers niet in het geding is. Conclusie Kortom, in dit arrest wordt het beperkte toepassingsbereik van artikel 3:301 lid 2 BW toegelicht en komt goed tot uitdrukking hoeveel waarde er wordt gehecht aan de betrouwbaarheid van de openbare registers. De appellant kon om die reden niet niet-ontvankelijk worden verklaard. [1] Hoge Raad, 27 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:538 Contact Voor vragen kunt u contact opnemen met een van onze specialisten. Zij staan u graag te woord.
Arjen Doelman
Arjen Doelman
Advocaat
VvE-recht: verbodsbepaling verhuur in Huishoudelijk Reglement is nietig
In overeenstemming met het arrest van het Gerechtshof Den Bosch van 9 mei 2019 beslist ook de kantonrechter dat een principiële beperking van het gebruiksrecht van een appartementsrecht in het Huishoudelijk Reglement nietig is. In het arrest van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch was sprake van een algeheel verbod op het houden van honden en katten in privégedeelten van het appartement. In ons geval betrof het een verbod om het appartement te mogen verhuren. Regels van Orde In het splitsingsreglement kunnen regels met betrekking tot het gebruik, beheer en onderhoud worden opgenomen. Indien het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent, kunnen daarnaast regels in het Huishoudelijk Reglement worden opgenomen. Echter, ook indien het splitsingsreglement deze mogelijkheid biedt, is niet elke regeling van gebruik van privégedeelten toegestaan. Het Huishoudelijk Reglement biedt met betrekking tot het feitelijk gebruik van privégedeelten slechts ruimte voor regels van orde. Hierbij moet worden gedacht aan regels met betrekking tot de normale huishouding binnen een appartementencomplex, zoals regels over het ophangen van de was. Splitsingsakte versus Huishoudelijk Reglement In het Huishoudelijk Reglement was de volgende zinsnede opgenomen: “Overigens is commerciële exploitatie (in de vorm van zakelijke verhuur, verkamering, shortstay, AirBnB of anderszins) niet toegestaan.” Wat in het onderhavige geval opvallend was, was dat bovenstaand verbod in het Huishoudelijk Reglement was opgenomen, terwijl uit de splitsingsakte volgt dat verhuur – na voorafgaande toestemming – is geoorloofd. Behalve dat de splitsingsakte geen mogelijkheid bood om een dergelijke bepaling op te nemen, is de verbodsbepaling om te mogen verhuren ook niet te kwalificeren als een ‘regel van orde’. De kantonrechter besliste in overeenstemming met ons betoog dat de passage in het Huishoudelijk Reglement als een beperking, in de zin van een algeheel verbod tot commerciële exploitatie, van de gebruiksmogelijkheid van het appartementsrecht dient te worden opgevat. De kantonrechter verklaarde dat de bepaling nietig is en verleende aan cliënt de vervangende machtiging om te mogen verhuren. Hoe nu verder? Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over uw Huishoudelijk Reglement of wilt u weten wat uw mogelijkheden zijn? Wij denken graag met u mee! Neem contact op met een van onze  vastgoedspecialisten.