Vastgoedrecht

Op een aantal percelen rusten al langere tijd kettingbedingen ten gunste van de gemeente Ouder-Amstel (“de Gemeente”). Eigenaar van de percelen, Borchland Vastgoed B.V. (“Borchland”), wenst de percelen te verkopen zonder de kettingbedingen en verzoekt de Gemeente daarom om daarvan afstand te doen. Borchland betaalt de Gemeente daarvoor een bedrag van ruim € 200.000,-. Levert dat misbruik van recht op? Over deze vraag boog de rechtbank Amsterdam zich in een vonnis van 3 april 2024. Wat was er aan de hand? Bij eigendomsoverdracht van de percelen aan de rechtsvoorganger van Borchland zijn een aantal kettingbedingen opgenomen. In de kettingbedingen zijn verschillende verplichtingen voor de koper opgenomen, bijvoorbeeld dat de koper verplicht is op een gedeelte van de percelen een tennishal annex bowlingbaan te bouwen. Borchland wil de percelen verkopen aan een ontwikkelaar en heeft zich in de koopovereenkomst verplicht om voor de levering van de percelen de daarop aanwezige opstallen te slopen en de kettingbedingen te laten verwijderen. De beoogde leveringsdatum van de percelen is 30 juni 2022. De Gemeente en Borchland komen uiteindelijk overeen dat de Gemeente bereid is af te zien van het doorleggen van de kettingbedingen aan de koper onder de voorwaarde dat Borchland een (boete)bedrag van € 204.201,- aan de Gemeente betaalt (“de afspraak”). Borchland voldoet het bedrag van € 204.201,- aan de Gemeente en op 8 juli 2022 heeft Borchland het terrein geleverd zonder de kettingbedingen. De volgende dag, op 9 juli 2022, heeft Borchland per e-mail aan de Gemeente geschreven dat zij de gang van zaken rondom de bedingen ronduit schandalig vindt, dat het verzoek om het laten vervallen van de bedingen volstrekt redelijk was en dat de Gemeente door te eisen dat Borchland de boete van € 204.201 betaalde misbruik van omstandigheden heeft gemaakt. Wat vordert Borchland? Borchland vordert onder meer een verklaring voor recht dat de afspraak onder misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen en dat Borchland de afspraak buitengerechtelijk heeft vernietigd als gevolg waarvan de Gemeente gehouden is tot terugbetaling van het bedrag van € 204.201,-. Volgens Borchland is de afspraak onder misbruik van omstandigheden tot stand gekomen, omdat de Gemeente wist, althans moest begrijpen, dat Borchland alleen akkoord ging met het betalen van de boete vanwege de noodtoestand waarin zij op dat moment verkeerde. Borchland had met de koper van het terrein afgesproken het terrein te leveren zonder de bedingen. De Gemeente was bekend met de beoogde leveringsdatum van 30 juni 2022 en de Gemeente wist dat het uitstellen van de leveringsdatum grote financiële gevolgen voor Borchland zou hebben. Daarom had de Gemeente volgens Borchland zonder het stellen van nadere voorwaarden moeten meewerken aan het wegstrepen van de bedingen. Hoe oordeelt de rechtbank? De rechtbank overweegt dat niet bij voorbaat vast staat dat het college van burgemeesters en wethouders zou hebben ingestemd met doorhaling om niet van de bedingen. De Gemeente heeft toegelicht dat de bedingen voor haar een functie vervulden. Met een beding kan de Gemeente immers grip houden op de inrichting van een gebied. Volgens de rechtbank is daarom evengoed denkbaar dat de uitkomst zou zijn geweest dat Borchland inderdaad de boete van € 204.201,- verschuldigd was óf dat nadere afspraken moesten worden gemaakt zolang niet was gestart met de ontwikkeling van het project waarvan de percelen deel uitmaken. Daar komt bij dat de Gemeente aan Borchland heeft gemeld dat vermoedelijk een officiële besluitprocedure moest worden gevoerd over de vraag onder welke voorwaarden de bedingen konden worden doorgehaald. Omdat Borchland snel wilde leveren, koos Borchland voor de snelle procedure. De Gemeente heeft daarop laten weten onder welke voorwaarde zij kon afzien van officiële besluitvorming, namelijk het in rekening brengen van een boete van € 204.201,-. De rechtbank weegt ook mee dat dat geen willekeurig bedrag is, maar de optelsom van de boetes die in de bedingen staan vermeld. Bovendien heeft Borchland zelf met de voorwaarde ingestemd. Het aldus door de Gemeente op verlangen van Borchland nemen van een versneld besluit, waarbij werd afgezien van het doorleggen van de bedingen aan de koper van de percelen tegen betaling van een boete die overeenkomt met de boetebedragen die daarvoor staan in de bedingen, levert geen misbruik van omstandigheden op. Contact Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Arjen Doelman of Myrte Scholten of één van onze andere vastgoedspecialisten.

In een geschil tussen een Vereniging van Eigenaren (VvE) en een aannemer staat de vraag centraal of schade aan zonnepanelen en de dakbedekking van een appartementengebouw tijdens een hevige storm kwalificeert als stormschade of dat de schade voortvloeit uit een (verborgen) gebrek. De Raad van Arbitrage (RvA) deed hierover uitspraak op 14 maart 2024. Wat gebeurde er? De VvE heeft een aannemingsovereenkomst met een aannemer gesloten, waarin is overeengekomen dat de aannemer het appartementencomplex afbouwt naar de eis van goed en deugdelijk werk. Onderdeel van het werk was het plaatsen van 120 zonnepanelen. Op de overeenkomst is de Woningborg Garantie- en Waarborgregeling 2016 van toepassing. Het werk is door de aannemer opgeleverd op 21 september 2018. Ruim 3-jaar na de oplevering, in februari 2022, is tijdens de storm Eunice een aantal zonnepanelen losgeraakt en is door een aantal bewoners van het appartementencomplex gezien dat de dakbedekking op een gedeelte van het dak “golfde” (met andere woorden: opwaaide). De VvE heeft hiervan melding gemaakt bij haar opstalverzekering en de aannemer. Zowel ten aanzien van de dakbedekking als de zonnepanelen heeft de VvE preventieve maatregelen getroffen om te voorkomen dat het dak opnieuw zou opwaaien en dat meer zonnepanelen weg zouden waaien. Om herhaling te voorkomen heeft de VvE een expert in het installeren van zonnepanelen gevraagd ter plaatse naar de situatie te kijken. Uit een rapport van deze expert volgt dat de installatie van de zonnepanelen niet voldoet aan de gestelde eisen en dat de zonnepanelen konden afwaaien omdat de onderconstructie ongeschikt was. De zonnepanelen hadden volgens het rapport bij een goede onderconstructie niet weg mogen waaien. Ook niet tijdens storm Eunice. Ten aanzien van de dakbedekkingsconstructie oordeelde een andere expert als volgt. Doordat de balkons zijn gelegen op de zuidwest zijde en de hemelwaterafvoeren (type onderuitloop) onder het overstek zijn geplaatst, in combinatie met het niet lucht- en stromingsdicht maken van de prefab bouwkundige dakrand, heeft de wind vrij spel om onder de dakbedekkingsconstructie te kunnen komen en naar boven te drukken (stuwen). Wat vinden partijen? Gezien de verslagen van de experts is de (verzekeraar van de) VvE van mening dat het tijdens storm Eunice losraken van de zonnepanelen het gevolg is van gebreken in de onderconstructie en een ondeugdelijke montage van de zonnepanelen. Het toen (ook) opwaaien van de dakbedekking is volgens de verzekeraar het gevolg van de omstandigheid dat de dakbedekkingsconstructie niet is uitgevoerd conform de windbelastingsberekeningen. De VvE vordert daarom herstel van de gebreken en vergoeding van de geleden schade (inclusief de gemaakte kosten om schade te beperken enom schade en aansprakelijkheid vast te stellen). De aannemer betwist de aanwezigheid van gebreken. De aannemer stelt dat de windkracht van de storm zodanig hoog was dat alle schade hier het gevolg van was. Volgens de aannemer was de schade het gevolg van een storm met een gemiddelde uurlijkse snelheid van meer dan 14m/sec. Stormschade door dergelijke windsnelheden is uitgesloten van de Woningborggarantie. Volgens de aannemer kende storm Eunice snelheden die ruim boven deze norm (vanaf windkracht 7) lagen. De schade is dan uitgesloten van de Woningborggarantie, waardoor volgens de aannemer irrelevant is of wat betreft deze onderdelen van het gebouw voldaan is aan de eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit en de eisen van goed en deugdelijk werk. Hoe oordeelt de RvA? De RvA volgt dit standpunt niet. Als sprake is van een ondeugdelijke constructie (van de PV-panelen en/of de dakbedekking), die slechts door de storm aan het licht is gekomen, is de garantie-uitsluiting niet van toepassing. Voor wat betreft het in die rapportage genoemde gebrek aan de prefab bouwkundige dakrand van de dakbedekkingsconstructie met hemelwaterafvoeren, bleek ter zitting dat aan de zijde van de deskundige van de VvE sprake was van een misverstand. De dakrandconstructie voldoet. Het door de deskundige gesignaleerde gebrek dat de dakbedekkingsconstructie niet is uitgevoerd conform de juiste windbelastingsberekening is volgens de RvA een terecht gesignaleerd gebrek. De aannemer had bij de windbelastingsberekening uit moeten gaan van terreincategorie II in plaats van terreincategorie III. De RvA komt ten aanzien van de onderconstructie van de zonnepanelen tot het oordeel dat deze niet geschikt is voor de huidige toepassing op deze hoogte, dat het ballastplan ontbreekt en dat de certificering van de onderconstructie onbekend is. Doordat sprake was van onvoldoende ballast, konden de panelen bewegen en zijn de klemmen losgeraakt, als gevolg waarvan de panelen konden wegwaaien. Deze gebreken dienen door de aannemer te worden hersteld. De vorderingen van de VvE worden dus grotendeels toegewezen. De aannemer moet de gebreken aan de dakbedekkingsconstructie en de zonnepanelen-installatie herstellen conform de garantienormen binnen een redelijke termijn. Daarnaast heeft de VvE recht op vergoeding van de geleden schade inclusief de kosten voor vaststelling van de schade een aansprakelijkheid. De aannemer wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Kortom: de RvA oordeelt dat de schade aan de zonnepanelen en dakbedekking niet (alleen) het gevolg was van storm Eunice, maar ook het gevolg van een ondeugdelijke uitvoering van het werk door de aannemer. Contact Meer weten over stormschade of schade die voortvloeit uit een gebrek? Neem dan contact op met Myrte Scholten of een van onze andere vastgoedrecht specialisten.