bestuursrecht

Vastgoedrecht

Het vastgoedrecht is een omvangrijk en veelzijdig rechtsgebied waarin vele belangen en aspecten een rol spelen. Ons vastgoedteam is thuis in de wereld van het vastgoed. Onze advocaten staan onder andere ontwikkelaars, aannemers, beleggers, overheden, woningbouwcorporaties, vastgoedbeheerders, huurders en financiers bij op het gebied van:  

  • Project- en gebiedsontwikkeling 
  • Herontwikkeling, transformatie en verduurzaming van bestaand vastgoed 
  • Vastgoedtransacties (aan- en verkoop) 
  • Contracten (waaronder samenwerkingsvormen) en algemene voorwaarden 
  • Erfpacht en andere zakelijke (waaronder opstalrechten en erfdienstbaarheden) 
  • Appartementsrechten 
  • Grondexploitatie, kostenverhaal en gemeentelijk kostenverhaal 
  • Bouwrecht en bouwarbitrages 
  • Huur en verhuur van bedrijfs- en woonruimte  

Het vastgoedteam is gespecialiseerd in alle aspecten van het commercieel vastgoed en staat u van begin tot eind bij. Wij adviseren onze cliënten van de eerste tot de laatste stap in hun projecten. Dat kan gaan om aan- of verkoop, aan- of verhuur, maar ook om het (her)ontwikkelen van vastgoed. Ons vastgoedteam heeft veel ervaring met het opstellen van de benodigde (vastgoed)contracten en ook in geval van geschillen staan wij voor onze cliënten klaar. Samen met onze cliënten bepalen wij de juiste aanvliegroute, gebaseerd op onze juridische expertise en diepgaande kennis van de vastgoedmarkt en helpen wij onze cliënten vooruit.  
 
Wij denken proactief mee, dragen pragmatische oplossingen aan en zijn alert op valkuilen en blinde vlekken. Veelal op de achtergrond, waar nodig op de voorgrond tot aan de civiele rechter of de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen. 

Bel: 0172-503 250

Hiervoor kunt u bij ons terecht

Het vastgoedteam begeleidt onder andere projectontwikkelaars, overheden, beleggers en woningbouwcorporaties bij de (her)ontwikkeling van vastgoed. In dat kader zijn wij voor onze klanten veelvuldig betrokken bij het opstellen en beoordelen van intentieovereenkomsten, samenwerkingsovereenkomsten en ontwikkelings- en exploitatieovereenkomsten. Ons team heeft de noodzakelijke kennis en ervaring op het gebied van het contractenrecht, bouwrecht, ruimtelijke ordening, kostenverhaal en regelgeving omtrent planschade zodat wij in staat zijn om onze klanten daadwerkelijk verder te helpen. 

Het vastgoedteam begeleidt vastgoedondernemers bij de aan- en verkoop van onroerend goed. Van het opstellen of beoordelen van een koopovereenkomst, het formuleren van de nodige (ontbindende en opschortende) voorwaarden en bedingen (waaronder ook voorkeursrechten en koopopties), het uitvoeren van due diligence onderzoeken tot aan het oplossen van geschillen inzake onder andere precontractuele aansprakelijkheid, (non)conformiteit, (bodem)verontreiniging, ontbinding en schadevergoeding.

Het vastgoedteam heeft veel ervaring op het gebied van beperkte zakelijke rechten, waaronder (de vestiging van) het recht van erfpacht, opstalrechten en erfdienstbaarheden. Wij adviseren onze klanten over de mogelijkheden die beperkte zakelijke rechten bieden, over de toelaatbaarheid van voorwaarden ter zake de beperkte zakelijke rechten en wij adviseren tevens bij de totstandkoming van c.q. de vestiging van de betreffende rechten. 

Huurrecht is een dynamisch rechtsgebied dat zich enerzijds kenmerkt door toepassing van dwingendrechtelijke regels en anderzijds contractvrijheid. Het is een aparte tak van sport binnen het vastgoedrecht. Daarom beschikken wij over een gespecialiseerd huurrecht team. Zij kennen de spelregels als geen ander en voorzien u van gedegen en specialistisch advies over onder andere verhuurmogelijkheden, opstellen en beoordelen van huurcontracten, rechten en plichten bij huurprijswijzigingen en gebiedsontwikkeling en onteigening.

De bouw is een veelzijdige wereld die gepaard gaat met complexe juridische regelgeving. Ons bouwrechtteam staat in elke fase van een bouwproject voor u klaar. Het bouwrechtteam adviseert over contracten en onderhandelingen en staan voor u klaar in conflictsituaties. 

Wanneer u een gebouw op splitst om hier appartementen van te maken, krijgt u te maken met het appartementsrecht. Hoe het gebouw is opgesplitst in appartementsrechten, moet u beschrijven in een splitsingsakte. Daarnaast moeten de rechten en plichten van individuele appartementseigenaren worden geformuleerd. Bovendien krijgt u te maken met een Vereniging van Eigenaren. 

Wij ondersteunen u bij het correct vastleggen van het appartementsrecht en maken u wegwijs in de rechten, plichten en mogelijkheden van een Vereniging van Eigenaren.

Publicaties

Myrte Scholten
Myrte Scholten
Advocaat
Wegwaaiende zonnepanelen tijdens storm Eunice: (verborgen) gebrek of stormschade?
In een geschil tussen een Vereniging van Eigenaren (VvE) en een aannemer staat de vraag centraal of schade aan zonnepanelen en de dakbedekking van een appartementengebouw tijdens een hevige storm kwalificeert als stormschade of dat de schade voortvloeit uit een (verborgen) gebrek. De Raad van Arbitrage (RvA) deed hierover uitspraak op 14 maart 2024. Wat gebeurde er? De VvE heeft een aannemingsovereenkomst met een aannemer gesloten, waarin is overeengekomen dat de aannemer het appartementencomplex afbouwt naar de eis van goed en deugdelijk werk. Onderdeel van het werk was het plaatsen van 120 zonnepanelen. Op de overeenkomst is de Woningborg Garantie- en Waarborgregeling 2016 van toepassing. Het werk is door de aannemer opgeleverd op 21 september 2018. Ruim 3-jaar na de oplevering, in februari 2022, is tijdens de storm Eunice een aantal zonnepanelen losgeraakt en is door een aantal bewoners van het appartementencomplex gezien dat de dakbedekking op een gedeelte van het dak “golfde” (met andere woorden: opwaaide). De VvE heeft hiervan melding gemaakt bij haar opstalverzekering en de aannemer. Zowel ten aanzien van de dakbedekking als de zonnepanelen heeft de VvE preventieve maatregelen getroffen om te voorkomen dat het dak opnieuw zou opwaaien en dat meer zonnepanelen weg zouden waaien. Om herhaling te voorkomen heeft de VvE een expert in het installeren van zonnepanelen gevraagd ter plaatse naar de situatie te kijken. Uit een rapport van deze expert volgt dat de installatie van de zonnepanelen niet voldoet aan de gestelde eisen en dat de zonnepanelen konden afwaaien omdat de onderconstructie ongeschikt was. De zonnepanelen hadden volgens het rapport bij een goede onderconstructie niet weg mogen waaien. Ook niet tijdens storm Eunice. Ten aanzien van de dakbedekkingsconstructie oordeelde een andere expert als volgt. Doordat de balkons zijn gelegen op de zuidwest zijde en de hemelwaterafvoeren (type onderuitloop) onder het overstek zijn geplaatst, in combinatie met het niet lucht- en stromingsdicht maken van de prefab bouwkundige dakrand, heeft de wind vrij spel om onder de dakbedekkingsconstructie te kunnen komen en naar boven te drukken (stuwen). Wat vinden partijen? Gezien de verslagen van de experts is de (verzekeraar van de) VvE van mening dat het tijdens storm Eunice losraken van de zonnepanelen het gevolg is van gebreken in de onderconstructie en een ondeugdelijke montage van de zonnepanelen. Het toen (ook) opwaaien van de dakbedekking is volgens de verzekeraar het gevolg van de omstandigheid dat de dakbedekkingsconstructie niet is uitgevoerd conform de windbelastingsberekeningen. De VvE vordert daarom herstel van de gebreken en vergoeding van de geleden schade (inclusief de gemaakte kosten om schade te beperken enom schade en aansprakelijkheid vast te stellen). De aannemer betwist de aanwezigheid van gebreken. De aannemer stelt dat de windkracht van de storm zodanig hoog was dat alle schade hier het gevolg van was. Volgens de aannemer was de schade het gevolg van een storm met een gemiddelde uurlijkse snelheid van meer dan 14m/sec. Stormschade door dergelijke windsnelheden is uitgesloten van de Woningborggarantie. Volgens de aannemer kende storm Eunice snelheden die ruim boven deze norm (vanaf windkracht 7) lagen. De schade is dan uitgesloten van de Woningborggarantie, waardoor volgens de aannemer irrelevant is of wat betreft deze onderdelen van het gebouw voldaan is aan de eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit en de eisen van goed en deugdelijk werk. Hoe oordeelt de RvA? De RvA volgt dit standpunt niet. Als sprake is van een ondeugdelijke constructie (van de PV-panelen en/of de dakbedekking), die slechts door de storm aan het licht is gekomen, is de garantie-uitsluiting niet van toepassing. Voor wat betreft het in die rapportage genoemde gebrek aan de prefab bouwkundige dakrand van de dakbedekkingsconstructie met hemelwaterafvoeren, bleek ter zitting dat aan de zijde van de deskundige van de VvE sprake was van een misverstand. De dakrandconstructie voldoet. Het door de deskundige gesignaleerde gebrek dat de dakbedekkingsconstructie niet is uitgevoerd conform de juiste windbelastingsberekening is volgens de RvA een terecht gesignaleerd gebrek. De aannemer had bij de windbelastingsberekening uit moeten gaan van terreincategorie II in plaats van terreincategorie III. De RvA komt ten aanzien van de onderconstructie van de zonnepanelen tot het oordeel dat deze niet geschikt is voor de huidige toepassing op deze hoogte, dat het ballastplan ontbreekt en dat de certificering van de onderconstructie onbekend is. Doordat sprake was van onvoldoende ballast, konden de panelen bewegen en zijn de klemmen losgeraakt, als gevolg waarvan de panelen konden wegwaaien. Deze gebreken dienen door de aannemer te worden hersteld. De vorderingen van de VvE worden dus grotendeels toegewezen. De aannemer moet de gebreken aan de dakbedekkingsconstructie en de zonnepanelen-installatie herstellen conform de garantienormen binnen een redelijke termijn. Daarnaast heeft de VvE recht op vergoeding van de geleden schade inclusief de kosten voor vaststelling van de schade een aansprakelijkheid. De aannemer wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Kortom: de RvA oordeelt dat de schade aan de zonnepanelen en dakbedekking niet (alleen) het gevolg was van storm Eunice, maar ook het gevolg van een ondeugdelijke uitvoering van het werk door de aannemer. Contact Meer weten over stormschade of schade die voortvloeit uit een gebrek? Neem dan contact op met Myrte Scholten of een van onze andere vastgoedrecht specialisten.