Leveringsbeslag geen effectief middel in Didam-procedure

In een eerdere blog schreef ik over het oordeel van de rechtbank Rotterdam dat een beroep op een vervalbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. In datzelfde straatje speelt ook de vraag of dergelijke bedingen jegens consument-opdrachtgevers oneerlijk en/of onredelijk bezwarend zijn. Artikel 16.3 van de AVA 2013 (Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk) regelt de termijn voor aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. In dat artikel wordt bepaald dat rechtsvorderingen vanwege gebreken aan het opgeleverde werk in beginsel binnen 5 jaar (en in geval van ernstige gebreken binnen 10 jaar) na afloop van de onderhoudstermijn (van 30 dagen na de oplevering, zie artikel 9 lid 8 AVA) moeten worden ingesteld, anders vervalt het recht om een procedure te beginnen om herstel of schadevergoeding te vorderen. In de literatuur en rechtspraak speelt al langer de vraag of dergelijke vervalbedingen onredelijk bezwarend of oneerlijk zijn jegens consument-opdrachtgevers. Hierover is recent de conclusie van A-G Valk gepubliceerd (ECLI:NL:PHR:2026:308). Aanleiding voor die conclusie is een cassatie tegen het hiervoor genoemde arrest van het hof Amsterdam, waarin het hof oordeelde dat het vervalbeding uit artikel 16.3 van de AVA 2013 oneerlijk en onredelijk bezwarend is. Of in algemene zin gezegd kan worden dat dergelijke vervalbedingen jegens consumenten oneerlijk en onredelijk bezwarend zijn, is geen uitgemaakte zaak. Er bestaat in de literatuur discussie over en ook in de rechtspraak zijn de oordelen hierover niet eenduidig. Voor de bouwpraktijk (in het bijzonder in de relatie aannemer-consument) is dus relevant wat de Hoge Raad hierover zal oordelen. A-G Valk van mening dat diverse klachten uit het cassatiemiddel van de aannemer slagen, dat het vervalbeding in deze toelaatbaar is en dat het arrest van het hof Amsterdam daarom vernietigt moet worden. Opvallend is dat A-G Valk in het advies expliciet benadrukt dat hij daarmee niet wil zeggen dat het onmogelijk is dat vervalbedingen (zoals bijv. ook opgenomen in par. 12 UAV) jegens consumenten als oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG – en dus als onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233 onder a BW – moeten worden beschouwd. A-G Valk benadrukt verder dat een rechter die een dergelijk vervalbeding meent terzijde te moeten schuiven zich in elk geval moet realiseren dat de gevolgen van een dergelijke uitspraak groot zijn zodat de motivering van dergelijke oordelen luistert nauw luistert. Als je het mij vraagt een terecht standpunt nu het terzijde schuiven van vervalbedingen door de rechter in de praktijk zal leiden tot claims tegen aannemers die zij wellicht al niet meer hoefden te verwachten. Veelvuldig gehanteerde algemene voorwaarden in de bouw zouden moeten leiden tot eenduidigheid en niet tot wisselende oordelen en daarmee onzekerheid. Noemenswaardig is nog dat de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen in een andere zaak (nr. 38.068) voorbijging aan een beroep dat werd gedaan op het oordeel van het hof Amsterdam. Reden daarvoor was voor arbiters onder meer dat consumentenorganisaties het vervalbeding bij de totstandkoming daarvan dit niet als onredelijk bezwarend hebben bestempeld. Of de Hoge Raad daar ook zo over denkt is vooralsnog een kwestie van afwachten. In de tussentijd vragen over dit onderwerp? Neem gerust contact op met een van onze vastgoedspecialisten.

De jurisprudentie over oneerlijke bedingen ontwikkelt zich in hoog tempo. Zo ook voor huurovereenkomsten. De gevolgen hiervan zijn voor verhuurders nog niet volledig te overzien. Het uitgangspunt is duidelijk: wanneer een beding als oneerlijk in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna “de Richtlijn”, wordt aangemerkt, wordt het buiten toepassing gelaten. Dat heeft in veel gevallen als gevolg dat de verhuurder ook niet meer kan terugvallen op een vergelijkbare wettelijke regeling. Dit kan vergaande consequenties hebben, bijvoorbeeld bij bepalingen over huurprijsaanpassingen, maar ook bij het verhalen van kosten door de verhuurder. De rechtspraak heeft recentelijk twee ontwikkelingen laten zien: een prejudiciële beslissing en een uitspraak van de rechtbank Amsterdam. Hoewel het definitieve antwoord op de prejudiciële vraag nog even op zich laat wachten, biedt de uitspraak van de rechtbank Amsterdam voorzichtig hoop aan verhuurders. In dit artikel bespreken wij de ontwikkelingen en de mogelijkheden voor verhuurders om een oneerlijk beding preventief te schrappen, zodat een verhuurder alsnog een beroep kan doen op de vergelijkbare wettelijke regeling. Wanneer is een beding oneerlijk? Een beding, waarover niet is onderhandeld en dat geen kernbeding is, is oneerlijk als het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Voor deze beoordeling wordt de positie van de consument vergeleken met een situatie waarin het beding niet zou zijn opgenomen en dus de wet zou gelden. Bij aanzienlijke verslechtering van de positie van de consument wordt het beding als oneerlijk aangemerkt, met vernietiging van het beding als sanctie. Oneerlijk proceskostenbeding Recentelijk heeft de Hoge Raad bevestigd dat ook een proceskostenbeding, die valt onder de Richtlijn en waarbij alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten voor rekening van de huurder komen, oneerlijk is (zie HR 23 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:820). Zonder een dergelijk proceskostenbeding zou een (overwegend) in het ongelijk gestelde huurder, op basis van de vergelijkbare wettelijke regeling alsnog worden veroordeeld in de proceskosten. Het verschil is dat de hoogte van een ‘normale’ proceskostenveroordeling in de regel aanzienlijk lager zal zijn dan de werkelijke proceskosten van de verhuurder. Dit maakt het proceskostenbeding oneerlijk. De Richtlijn bepaalt dat een oneerlijk beding de consument niet kan binden. Doordat geen beroep kan worden gedaan op het beding, kan er een leemte ontstaan in de overeenkomst. Volgens rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie kan een verhuurder, na vernietiging van een oneerlijk beding, in beginsel niet terugvallen op vergelijkbare wettelijke bepalingen. In dat kader heeft de Hoge Raad door middel van een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gevraagd of dit ook het geval is bij een oneerlijk proceskostenbeding. De vraag is dus of na vernietiging van een proceskostenbeding mag worden teruggevallen op de ‘normale’ wettelijke regeling van een proceskostenveroordeling. Het antwoord op de vraag is nog niet bekend, maar de gevolgen kunnen groot zijn. In een groot deel van de huurovereenkomsten in Nederland is een oneerlijk beding opgenomen over de vergoeding van proceskosten. In de standaard ROZ-bepalingen staat namelijk een vergelijkbare (oneerlijke) bepaling als de bepaling die de Hoge Raad als onredelijk heeft bestempeld. Een relevante vraag is dus wat verhuurders nu kunnen doen om deze negatieve gevolgen te voorkomen. Het schrappen van oneerlijke bedingen In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam kan mogelijk een oplossing voor de verhuurders worden gelezen. Op 15 juli 2025 heeft zij geoordeeld dat de verhuurder alsnog een beroep op de vergelijkbare wettelijke regeling toekwam, nadat zij preventief oneerlijke bedingen had geschrapt (zie Rb. Amsterdam 15 juli 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:5033). In deze zaak had de woningcorporatie aan de huurder per e-mail aangeboden om preventief oneerlijke bedingen te schrappen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Een reactie van de huurder bleef uit. De rechtbank oordeelde desondanks dat het in deze kwestie redelijk was om terug te vallen op de vergelijkbare wettelijke regeling. Daardoor kon de verhuurder in dit geval alsnog een beroep doen op de wet. Preventieve schrapping was dus zelfs mogelijk zonder expliciete instemming van de huurder. Onduidelijk is hoe andere rechters zullen oordelen over de handelswijze van het preventief schrappen van oneerlijke bedingen. Vanuit de literatuur klinken kritische geluiden. Terugvallen op de nationale wet zou namelijk niet in lijn zijn met de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie. Van een definitieve doorbraak is vooralsnog dus geen sprake. Heeft u vragen over dit onderwerp, wilt u van gedachten wisselen of heeft u hulp nodig bij het opstellen van algemene voorwaarden? Neem dan contact op met Kirsten Hoogendam of een van de andere Huurrechtspecialisten.

Onderstaande is op 27 juni 2025 gepubliceerd in de verdiepingsbijlage bij het FD.  Duurzaam bouwen is meer dan een optelsom van goede bedoelingen en innovatieve technieken. Zeker vanuit juridisch perspectief. In die context speelt ook het belang van heldere afspraken en een weloverwogen integrale visie. Dat klinkt logisch, maar de praktijk blijkt soms weerbarstig.  Van papieren ambitie naar harde afspraken Duurzaam en toekomstbestendig bouwen staat bij veel partijen hoog op de agenda, maar ambitie en uitvoering lopen vaak uiteen. ”We zien te vaak dat inschrijvende partijen aanbestedingen winnen door meer te bieden dan de gestelde duurzaamheidseisen, maar dat de aanbestedende diensten vervolgens nalaten die eisen ook daadwerkelijk in het contract vast te leggen”, stelt Niek Hoogwout, partner bouw- en aanbestedingsrecht bij advocatenkantoor La Gro. Door die omissie komt de vooraf geplande meerwaarde – zoals extra WKO-installaties of circulaire oplossingen – vaak niet tot uitvoering als het project loopt.  Volgens Hoogwout is het de rol van de jurist om die kloof te dichten. ”Of het nu gaat om energieprestatie, materiaalgebruik of CO₂-reductie, het juridische uitgangspunt is eenvoudig: leg afspraken vast en zorg vervolgens dat het contractmanagement op orde is”, merkt hij op. “De uitdaging is om de concrete invulling en meetbaarheid van duurzaamheid juridisch te borgen. Dat vraagt om maatwerk en precisie, zeker bij complexe projecten. Maar in de haast of door onwetendheid wordt het vaak vergeten.  Nieuwe wetgeving, nieuwe kansen – en onzekerheden  De komst van de Omgevingswet biedt gemeenten nieuwe mogelijkheden om duurzaamheid juridisch af te dwingen. “Onder de oude wetgeving stond de goede ruimtelijke ordening centraal. Nu gaat het om de fysieke leefomgeving. Dat begrip is veel breder en omvat ook duurzaamheid. Gemeenten kunnen nu door middel van gebodsbepalingen expliciet eisen stellen op het gebied van duurzaamheid in hun omgevingsplan. Dat opent geheel nieuwe mogelijkheden”, vertelt Coline Norde, Partner bestuurs- en omgevingsrecht, La Gro.  Veel overheden benutten deze nieuwe ruimte en instrumenten (nog) niet, zo signaleert Norde in haar werk voor meer dan twintig overheden. Diverse procedures vallen nog onder het oude recht en het werken met een omgevingsplan is vaak nog onbekend. De transitie naar het nieuwe recht is nog in volle gang. In april 2025 toetste de Raad van State voor het eerst een wijzigingsbesluit van een omgevingsplan, afkomstig van de gemeente Amsterdam. Hierover moeten al vóór de start van het project duidelijke afspraken gemaakt worden. Wie draagt het risico als de aansluiting niet volgens planning gaat? Naar verwachting zullen andere gemeenten de systematiek van dit besluit volgen, wat zal leiden tot meer aangepaste omgevingsplannen. Het zal nog enige tijd duren voordat duurzaamheidseisen in omgevingsplannen worden opgenomen, verwacht Norde.  Stikstof en netcongestie  De stikstofproblematiek is een veelbesproken hindernis in de bouwwereld. Nieuwe rechtspraak maakt dit niet makkelijker. Bij veel bouwprojecten werd gebruikgemaakt van intern salderen. Hierbij wordt de stikstofdepositie van de bestaande (vergunde) situatie afgetrokken van de stikstofdepositie van de nieuwe situatie. “Door een wijziging in de rechtspraak eind 2024 zijn de mogelijkheden om intern te salderen beperkt. Dat vereist een nadere motivering, de zogenoemde additionaliteitstoets. Dat maakt het verkrijgen van vergunningen voor nieuwe bouwprojecten een stuk moeilijker”, vertelt Norde.  Naast de stikstofproblematiek is ook netcongestie een grote uitdaging voor nieuwe ontwikkelingen. “Bouwers kunnen in de problemen komen met hun opleverdatum als een nieuw pand niet tijdig aangesloten kan worden op het elektriciteitsnetwerk”, aldus Hoogwout. Naar verwachting zullen andere gemeenten de systematiek van dit besluit volgen, wat zal leiden tot meer aangepaste omgevingsplannen. Het zal nog enige tijd duren voordat duurzaamheidseisen in omgevingsplannen worden opgenomen, verwacht Norde. Diverse procedures vallen nog onder het oude recht en het werken met een omgevingsplan is vaak nog onbekend. De transitie naar het nieuwe recht is nog in volle gang. In april 2025 toetste de Raad van State voor het eerst een wijzigingsbesluit van een omgevingsplan, afkomstig van de gemeente Amsterdam. Hierover moeten al vóór de start van het project duidelijke afspraken gemaakt worden. Wie draagt het risico als de aansluiting niet volgens planning gaat?  Positieve trends  Toch zijn er ook positieve trends zichtbaar, zoals de toenemende waardering van duurzaamheid in de markt. Hoogwout adviseert aan bedrijven die willen investeren in duurzame gebouwen: kijk verder dan de minimale wettelijke vereisten. “Een gebouw met een BREEAM Excellent-score is niet alleen duurzamer, maar ook waardevaster. Op termijn betaalt dat zich altijd terug, terwijl een duurzaam gebouw ook vandaag al meer rendement oplevert: huurders laten bij vestigingskeuze steeds vaker de kwaliteit en de duurzaamheid van het pand meewegen.”  Norde wijst op de opkomende trend van uitnodigingsplanologie, waarbij overheden zich uitnodigend opstellen tegenover ontwikkelaars. “In het verleden werd gebruik gemaakt van toelatingsplanologie met afgebakende kaders over wat op een locatie mag. Uitnodigingsplanologie biedt veel meer vrijheid voor nieuwe initiatieven en innovatie”, legt Norde uit. Met uitnodigingsplanologie is al geëxperimenteerd op de Binckhorst in de gemeente Den Haag en het Hembrugterrein in de gemeente Zaanstad. Hoogwout en Norde benadrukken dat een integrale visie en oog voor de bestaande omgeving cruciaal zijn om tot het gewenste eindresultaat te komen. “Je ziet dat duurzame investeringen het meeste effect hebben als ze deel uitmaken van een integrale visie – juridisch, stedenbouwkundig en maatschappelijk”, aldus Hoogwout. 

Inleiding Gisteren (16 april 2025) hebben de coalitiepartijen een akkoord bereikt over de voorjaarsnota. In de voorjaarsnota is onder andere afgesproken dat de sociale huren in 2025 en 2026 worden bevroren. Dit betekent dat woningcorporaties de komende twee jaar de sociale huren niet mogen verhogen. Deze afspraak staat haaks op de Nationale Prestatieafspraken (“NP”) die Aedes, de VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: het “Rijk”) eerder sloten. In dit artikel worden de implicaties van deze koerswijziging besproken, en de mogelijkheden die woningcorporaties hebben om daartegen in verweer te komen. Nationale prestatieafspraken De NP zijn gesloten met als doel de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten, bestaande woningen te verduurzamen en de leefbaarheid in buurten te verbeteren. Recent zijn deze afspraken herijkt voor de periode 2025–2035. Zo hebben partijen in de NP als doel gesteld om ten minste vanaf 2029 ervoor te zorgen dat woningcorporaties 30.000 sociale huurwoningen per jaar bouwen. Ook hebben partijen aanvullende maatregelen afgesproken om de bouw op korte termijn te versnellen, met de ambitie om in 2027 al 30.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen. Daarnaast hebben partijen afgesproken dat woningcorporaties woningen met energielabel E, F of G versneld gaan verduurzamen, door onder andere uiterlijk in 2030 675.000 bestaande woningen te isoleren.  Voor 2025 spraken partijen af dat de maximale huursomstijging 4,5% bedraagt. Deze afspraak is bedoeld als alternatief voor de eerdere koppeling aan de cao-loonontwikkeling, die tot ongewenst hoge stijgingen zou leiden. Tegelijkertijd is expliciet opgenomen dat bij deze maximering oog wordt gehouden voor de investeringsopgave van woningcorporaties. Voor 2026 is afgesproken dat de huursomstijging maximaal een driejaarsgemiddelde van de inflatie mag betreffen. Omdat “een meer stabiel huurverhogingsbeleid de voorkeur heeft”. Gevolgen Als het kabinet instemt met de voorjaarsnota en daarmee met het bevriezen van de sociale huren voor de komende twee jaar, heeft dit een groot effect op de financiële haalbaarheid van de gemaakte afspraken. Het zorgt namelijk voor een groot gat in de investeringscapaciteit van woningcorporaties, terwijl woningcorporaties dat geld hard nodig hebben om aan de gemaakte afspraken met betrekking tot bijvoorbeeld woningbouw en verduurzaming te voldoen. Aedes heeft berekend dat er zonder huurverhoging een investeringscapaciteit van € 26 miljard verloren gaat tot 2030. Concreet betekent dit dat de nieuwbouw van 90.000 huurwoningen of de isolatie van 750.000 bestaande woningen niet door kan gaan. Daarmee zullen de eerdergenoemde afspraken niet, of in ieder geval een stuk minder, haalbaar zijn. Mogelijkheden Woningcorporaties hebben een aantal mogelijke opties om actie te ondernemen. In gesprek gaan De eerste stap is om te proberen in overleg te treden met het Rijk. In de NP is afgesproken dat partijen met elkaar in gesprek gaan als een van de partijen de afspraken niet langer financieel haalbaar acht. Partijen kunnen dan gezamenlijk (bijgestelde) afspraken maken op basis van de situatie en omstandigheden van dat moment. Daarbij noemt de NP drie mogelijkheden: extra Rijksmiddelen, extra inkomsten genereren en terugbrengen van de aantallen genoemd in de NP (met betrekking tot verduurzaming, nieuwbouw en extra verkoop). De vraag is echter of een dergelijk overleg iets oplevert. Er is weinig vertrouwen dat bijvoorbeeld extra Rijksmiddelen zullen worden vrijgemaakt. Ook het genereren van extra inkomsten lijkt geen optie: de inkomsten uit de huuropbrengst zijn voor de komende jaren juist lager geworden met het bevriezen van de huren. Niet gebonden aan NP Daarnaast is in het NP een aanknopingspunt te vinden op grond waarvan woningcorporaties kunnen besluiten zich niet meer aan het NP te houden. Op de laatste pagina van de NP staat namelijk het volgende: “Partijen spreken af dat indien het kabinet beleid doorvoert dat een significant effect heeft op de financiële haalbaarheid van deze afspraken, waardoor deze niet meer financieel haalbaar zijn, partijen hieraan niet langer gehouden kunnen worden”. Omdat het beleid van het kabinet een groot effect heeft op de financiële haalbaarheid van de afspraken, kunnen woningcorporaties zich op het standpunt stellen dat zij niet meer aan deze afspraken gehouden zijn. Naar de rechter? Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn om naar de rechter te stappen en om te proberen om  het Rijk bijvoorbeeld tot nakoming van de NP te dwingen. In de NP zijn concrete afspraken gemaakt over de huurstijgingen voor 2025 en de daarop volgende jaren. Daar wordt nu van afgeweken. Voor de afdwingbaarheid van afspraken hebben partijen in de NP afgesproken dat voor het behalen van de opgave partijen elkaar zo nodig aan de gemaakte afspraken kunnen houden “met inzet van het instrumentarium vanuit wet- en regelgeving”. Deze laatste zin is erg ruim geformuleerd. Wat daar precies mee bedoeld wordt, is niet duidelijk, maar mogelijk zou beargumenteerd kunnen worden dat op grond hiervan de weg naar (ook) de civiele rechter open staat indien een partij zich niet aan de afspraken houdt, zoals nu het geval is. Afronding Vandaag (17 april 2025) moet het kabinet hier een besluit over nemen. Het is nog niet bekend wat het kabinet heeft besloten. Wij houden de ontwikkelingen goed in de gaten. Wilt u sparren over de mogelijkheden? Neem contact op met Dominique Fransen, Charlotte Roozemond een van onze advocaten van de sectie Huurrecht.  

Voor veel ontwikkelaars en overheden is het herkenbaar: een partij die (soms meermaals) bezwaar en/of beroep instelt tegen een omgevingsplan en/of omgevingsvergunning. Op 11 april 2025 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de (on)mogelijkheden om via de civiele rechter op te treden tegen zulke bestuursrechtelijke procedures. De belangrijkste lessen van dit arrest – en tips voor de praktijk bij gebiedsontwikkeling – zijn: Ontwikkelaars kunnen bij de civiele rechter een procedeerverbod tegen bestuursrechtelijke procedures vorderen. De kans dat zo’n procedeerverbod slaagt omdat een bepaalde partij misbruik van recht maakt door keer op keer op te komen tegen bestuursrechtelijke besluiten, is zeer klein. Zorg voor een goed vergunningstraject: hoe beter de onderbouwing, hoe kleiner de kans op een succesvol bezwaar. Wees voorbereid op procedures: neem vertragingen door bezwaar en/of beroep mee in de planning. Casus: woningbouwproject Weespersluis In de gemeente Weesp wordt door een ontwikkelaar in fases een nieuwe woonwijk aangelegd. Een stichting die onder andere natuurbehoud tot doel heeft voert al jaren procedures tegen besluiten over de aanleg van deze woonwijk (17 procedures in totaal). De stichting heeft bezwaar gemaakt en vervolgens beroep ingesteld tegen de omgevingsvergunning voor het realiseren van een gedeelte van de woningen. Volgens de stichting vereiste het exploitatieplan een gelijktijdige en parallelle ontwikkeling van groen- en woonvoorzieningen en werd daaraan in dit geval niet voldaan. Voor de ontwikkelaar was de maat na deze nieuwste bestuursrechtelijke rechtsgang vol. Zij vorderde bij de civiele rechter in kort geding een gebod om het beroep tegen de beslissing op bezwaar in te trekken. Volgens de ontwikkelaar was sprake van misbruik van (proces)recht en werd daardoor onrechtmatig gehandeld door de stichting. Oordeel hof en Hoge Raad De Hoge Raad stelt voorop dat in dit geval de ontwikkelaar bij de civiele rechter een gebod tot intrekking van de bestuursrechtelijke procedure kan vorderen, omdat de bestuursrechter niet zo’n verbod kan opleggen en ook niet kan worden voorzien in een beëindiging van de bestuursrechtelijke procedure op korte termijn. Het hof oordeelt dat niet kan worden vastgesteld dat de stichting tegen beter weten in een evident kansloos beroep heeft ingesteld bij de bestuursrechter. Dit wordt door de Hoge Raad bevestigd. Ook van misbruik van (proces)recht is geen sprake. Volgens de Hoge Raad had het hof voldoende gemotiveerd dat geen sprake is van een situatie dat het belang van de ontwikkelaar zodanig onevenredig wordt geschaad dat de stichting in redelijkheid haar bevoegdheid niet kon uitoefenen. Bij dit oordeel benadrukt de Hoge Raad de uitoefening van een grondrecht door de stichting. Bovendien is het algemeen bekend dat tegen verleende omgevingsvergunningen bestuursrechtelijke procedures kunnen worden gevoerd waarmee onzekerheid gepaard gaat. Het door de stichting ingestelde beroep schaadt de ontwikkelaar dus niet onevenredig. Contact Wilt u meer weten over het voorkomen van bestuursrechtelijke procedures tegen verleende omgevingsvergunningen? Neem dan contact op met Reinout Oudijk of Rosalie Geurtsen. 

Op een aantal percelen rusten al langere tijd kettingbedingen ten gunste van de gemeente Ouder-Amstel (“de Gemeente”). Eigenaar van de percelen, Borchland Vastgoed B.V. (“Borchland”), wenst de percelen te verkopen zonder de kettingbedingen en verzoekt de Gemeente daarom om daarvan afstand te doen. Borchland betaalt de Gemeente daarvoor een bedrag van ruim € 200.000,-. Levert dat misbruik van recht op? Over deze vraag boog de rechtbank Amsterdam zich in een vonnis van 3 april 2024. Wat was er aan de hand? Bij eigendomsoverdracht van de percelen aan de rechtsvoorganger van Borchland zijn een aantal kettingbedingen opgenomen. In de kettingbedingen zijn verschillende verplichtingen voor de koper opgenomen, bijvoorbeeld dat de koper verplicht is op een gedeelte van de percelen een tennishal annex bowlingbaan te bouwen. Borchland wil de percelen verkopen aan een ontwikkelaar en heeft zich in de koopovereenkomst verplicht om voor de levering van de percelen de daarop aanwezige opstallen te slopen en de kettingbedingen te laten verwijderen. De beoogde leveringsdatum van de percelen is 30 juni 2022. De Gemeente en Borchland komen uiteindelijk overeen dat de Gemeente bereid is af te zien van het doorleggen van de kettingbedingen aan de koper onder de voorwaarde dat Borchland een (boete)bedrag van € 204.201,- aan de Gemeente betaalt (“de afspraak”). Borchland voldoet het bedrag van € 204.201,- aan de Gemeente en op 8 juli 2022 heeft Borchland het terrein geleverd zonder de kettingbedingen. De volgende dag, op 9 juli 2022, heeft Borchland per e-mail aan de Gemeente geschreven dat zij de gang van zaken rondom de bedingen ronduit schandalig vindt, dat het verzoek om het laten vervallen van de bedingen volstrekt redelijk was en dat de Gemeente door te eisen dat Borchland de boete van € 204.201 betaalde misbruik van omstandigheden heeft gemaakt. Wat vordert Borchland? Borchland vordert onder meer een verklaring voor recht dat de afspraak onder misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen en dat Borchland de afspraak buitengerechtelijk heeft vernietigd als gevolg waarvan de Gemeente gehouden is tot terugbetaling van het bedrag van € 204.201,-. Volgens Borchland is de afspraak onder misbruik van omstandigheden tot stand gekomen, omdat de Gemeente wist, althans moest begrijpen, dat Borchland alleen akkoord ging met het betalen van de boete vanwege de noodtoestand waarin zij op dat moment verkeerde. Borchland had met de koper van het terrein afgesproken het terrein te leveren zonder de bedingen. De Gemeente was bekend met de beoogde leveringsdatum van 30 juni 2022 en de Gemeente wist dat het uitstellen van de leveringsdatum grote financiële gevolgen voor Borchland zou hebben. Daarom had de Gemeente volgens Borchland zonder het stellen van nadere voorwaarden moeten meewerken aan het wegstrepen van de bedingen. Hoe oordeelt de rechtbank? De rechtbank overweegt dat niet bij voorbaat vast staat dat het college van burgemeesters en wethouders zou hebben ingestemd met doorhaling om niet van de bedingen. De Gemeente heeft toegelicht dat de bedingen voor haar een functie vervulden. Met een beding kan de Gemeente immers grip houden op de inrichting van een gebied. Volgens de rechtbank is daarom evengoed denkbaar dat de uitkomst zou zijn geweest dat Borchland inderdaad de boete van € 204.201,- verschuldigd was óf dat nadere afspraken moesten worden gemaakt zolang niet was gestart met de ontwikkeling van het project waarvan de percelen deel uitmaken. Daar komt bij dat de Gemeente aan Borchland heeft gemeld dat vermoedelijk een officiële besluitprocedure moest worden gevoerd over de vraag onder welke voorwaarden de bedingen konden worden doorgehaald. Omdat Borchland snel wilde leveren, koos Borchland voor de snelle procedure. De Gemeente heeft daarop laten weten onder welke voorwaarde zij kon afzien van officiële besluitvorming, namelijk het in rekening brengen van een boete van € 204.201,-. De rechtbank weegt ook mee dat dat geen willekeurig bedrag is, maar de optelsom van de boetes die in de bedingen staan vermeld. Bovendien heeft Borchland zelf met de voorwaarde ingestemd. Het aldus door de Gemeente op verlangen van Borchland nemen van een versneld besluit, waarbij werd afgezien van het doorleggen van de bedingen aan de koper van de percelen tegen betaling van een boete die overeenkomt met de boetebedragen die daarvoor staan in de bedingen, levert geen misbruik van omstandigheden op. Contact Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Arjen Doelman of Myrte Scholten of één van onze andere vastgoedspecialisten.