De jurisprudentie over oneerlijke bedingen ontwikkelt zich in hoog tempo. Zo ook voor huurovereenkomsten. De gevolgen hiervan zijn voor verhuurders nog niet volledig te overzien. Het uitgangspunt is duidelijk: wanneer een beding als oneerlijk in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna “de Richtlijn”, wordt aangemerkt, wordt het buiten toepassing gelaten. Dat heeft in veel gevallen als gevolg dat de verhuurder ook niet meer kan terugvallen op een vergelijkbare wettelijke regeling. Dit kan vergaande consequenties hebben, bijvoorbeeld bij bepalingen over huurprijsaanpassingen, maar ook bij het verhalen van kosten door de verhuurder.
De rechtspraak heeft recentelijk twee ontwikkelingen laten zien: een prejudiciële beslissing en een uitspraak van de rechtbank Amsterdam. Hoewel het definitieve antwoord op de prejudiciële vraag nog even op zich laat wachten, biedt de uitspraak van de rechtbank Amsterdam voorzichtig hoop aan verhuurders. In dit artikel bespreken wij de ontwikkelingen en de mogelijkheden voor verhuurders om een oneerlijk beding preventief te schrappen, zodat een verhuurder alsnog een beroep kan doen op de vergelijkbare wettelijke regeling.
Een beding, waarover niet is onderhandeld en dat geen kernbeding is, is oneerlijk als het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Voor deze beoordeling wordt de positie van de consument vergeleken met een situatie waarin het beding niet zou zijn opgenomen en dus de wet zou gelden. Bij aanzienlijke verslechtering van de positie van de consument wordt het beding als oneerlijk aangemerkt, met vernietiging van het beding als sanctie.
Recentelijk heeft de Hoge Raad bevestigd dat ook een proceskostenbeding, die valt onder de Richtlijn en waarbij alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten voor rekening van de huurder komen, oneerlijk is (zie HR 23 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:820). Zonder een dergelijk proceskostenbeding zou een (overwegend) in het ongelijk gestelde huurder, op basis van de vergelijkbare wettelijke regeling alsnog worden veroordeeld in de proceskosten. Het verschil is dat de hoogte van een ‘normale’ proceskostenveroordeling in de regel aanzienlijk lager zal zijn dan de werkelijke proceskosten van de verhuurder. Dit maakt het proceskostenbeding oneerlijk.
De Richtlijn bepaalt dat een oneerlijk beding de consument niet kan binden. Doordat geen beroep kan worden gedaan op het beding, kan er een leemte ontstaan in de overeenkomst. Volgens rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie kan een verhuurder, na vernietiging van een oneerlijk beding, in beginsel niet terugvallen op vergelijkbare wettelijke bepalingen. In dat kader heeft de Hoge Raad door middel van een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gevraagd of dit ook het geval is bij een oneerlijk proceskostenbeding. De vraag is dus of na vernietiging van een proceskostenbeding mag worden teruggevallen op de ‘normale’ wettelijke regeling van een proceskostenveroordeling. Het antwoord op de vraag is nog niet bekend, maar de gevolgen kunnen groot zijn. In een groot deel van de huurovereenkomsten in Nederland is een oneerlijk beding opgenomen over de vergoeding van proceskosten. In de standaard ROZ-bepalingen staat namelijk een vergelijkbare (oneerlijke) bepaling als de bepaling die de Hoge Raad als onredelijk heeft bestempeld. Een relevante vraag is dus wat verhuurders nu kunnen doen om deze negatieve gevolgen te voorkomen.
In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam kan mogelijk een oplossing voor de verhuurders worden gelezen. Op 15 juli 2025 heeft zij geoordeeld dat de verhuurder alsnog een beroep op de vergelijkbare wettelijke regeling toekwam, nadat zij preventief oneerlijke bedingen had geschrapt (zie Rb. Amsterdam 15 juli 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:5033). In deze zaak had de woningcorporatie aan de huurder per e-mail aangeboden om preventief oneerlijke bedingen te schrappen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Een reactie van de huurder bleef uit. De rechtbank oordeelde desondanks dat het in deze kwestie redelijk was om terug te vallen op de vergelijkbare wettelijke regeling. Daardoor kon de verhuurder in dit geval alsnog een beroep doen op de wet. Preventieve schrapping was dus zelfs mogelijk zonder expliciete instemming van de huurder.
Onduidelijk is hoe andere rechters zullen oordelen over de handelswijze van het preventief schrappen van oneerlijke bedingen. Vanuit de literatuur klinken kritische geluiden. Terugvallen op de nationale wet zou namelijk niet in lijn zijn met de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie. Van een definitieve doorbraak is vooralsnog dus geen sprake.
Heeft u vragen over dit onderwerp, wilt u van gedachten wisselen of heeft u hulp nodig bij het opstellen van algemene voorwaarden? Neem dan contact op met Kirsten Hoogendam of een van de andere Huurrechtspecialisten.
Advocaat
