Dominique Fransen

Inleiding Gisteren (16 april 2025) hebben de coalitiepartijen een akkoord bereikt over de voorjaarsnota. In de voorjaarsnota is onder andere afgesproken dat de sociale huren in 2025 en 2026 worden bevroren. Dit betekent dat woningcorporaties de komende twee jaar de sociale huren niet mogen verhogen. Deze afspraak staat haaks op de Nationale Prestatieafspraken (“NP”) die Aedes, de VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: het “Rijk”) eerder sloten. In dit artikel worden de implicaties van deze koerswijziging besproken, en de mogelijkheden die woningcorporaties hebben om daartegen in verweer te komen. Nationale prestatieafspraken De NP zijn gesloten met als doel de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten, bestaande woningen te verduurzamen en de leefbaarheid in buurten te verbeteren. Recent zijn deze afspraken herijkt voor de periode 2025–2035. Zo hebben partijen in de NP als doel gesteld om ten minste vanaf 2029 ervoor te zorgen dat woningcorporaties 30.000 sociale huurwoningen per jaar bouwen. Ook hebben partijen aanvullende maatregelen afgesproken om de bouw op korte termijn te versnellen, met de ambitie om in 2027 al 30.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen. Daarnaast hebben partijen afgesproken dat woningcorporaties woningen met energielabel E, F of G versneld gaan verduurzamen, door onder andere uiterlijk in 2030 675.000 bestaande woningen te isoleren.  Voor 2025 spraken partijen af dat de maximale huursomstijging 4,5% bedraagt. Deze afspraak is bedoeld als alternatief voor de eerdere koppeling aan de cao-loonontwikkeling, die tot ongewenst hoge stijgingen zou leiden. Tegelijkertijd is expliciet opgenomen dat bij deze maximering oog wordt gehouden voor de investeringsopgave van woningcorporaties. Voor 2026 is afgesproken dat de huursomstijging maximaal een driejaarsgemiddelde van de inflatie mag betreffen. Omdat “een meer stabiel huurverhogingsbeleid de voorkeur heeft”. Gevolgen Als het kabinet instemt met de voorjaarsnota en daarmee met het bevriezen van de sociale huren voor de komende twee jaar, heeft dit een groot effect op de financiële haalbaarheid van de gemaakte afspraken. Het zorgt namelijk voor een groot gat in de investeringscapaciteit van woningcorporaties, terwijl woningcorporaties dat geld hard nodig hebben om aan de gemaakte afspraken met betrekking tot bijvoorbeeld woningbouw en verduurzaming te voldoen. Aedes heeft berekend dat er zonder huurverhoging een investeringscapaciteit van € 26 miljard verloren gaat tot 2030. Concreet betekent dit dat de nieuwbouw van 90.000 huurwoningen of de isolatie van 750.000 bestaande woningen niet door kan gaan. Daarmee zullen de eerdergenoemde afspraken niet, of in ieder geval een stuk minder, haalbaar zijn. Mogelijkheden Woningcorporaties hebben een aantal mogelijke opties om actie te ondernemen. In gesprek gaan De eerste stap is om te proberen in overleg te treden met het Rijk. In de NP is afgesproken dat partijen met elkaar in gesprek gaan als een van de partijen de afspraken niet langer financieel haalbaar acht. Partijen kunnen dan gezamenlijk (bijgestelde) afspraken maken op basis van de situatie en omstandigheden van dat moment. Daarbij noemt de NP drie mogelijkheden: extra Rijksmiddelen, extra inkomsten genereren en terugbrengen van de aantallen genoemd in de NP (met betrekking tot verduurzaming, nieuwbouw en extra verkoop). De vraag is echter of een dergelijk overleg iets oplevert. Er is weinig vertrouwen dat bijvoorbeeld extra Rijksmiddelen zullen worden vrijgemaakt. Ook het genereren van extra inkomsten lijkt geen optie: de inkomsten uit de huuropbrengst zijn voor de komende jaren juist lager geworden met het bevriezen van de huren. Niet gebonden aan NP Daarnaast is in het NP een aanknopingspunt te vinden op grond waarvan woningcorporaties kunnen besluiten zich niet meer aan het NP te houden. Op de laatste pagina van de NP staat namelijk het volgende: “Partijen spreken af dat indien het kabinet beleid doorvoert dat een significant effect heeft op de financiële haalbaarheid van deze afspraken, waardoor deze niet meer financieel haalbaar zijn, partijen hieraan niet langer gehouden kunnen worden”. Omdat het beleid van het kabinet een groot effect heeft op de financiële haalbaarheid van de afspraken, kunnen woningcorporaties zich op het standpunt stellen dat zij niet meer aan deze afspraken gehouden zijn. Naar de rechter? Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn om naar de rechter te stappen en om te proberen om  het Rijk bijvoorbeeld tot nakoming van de NP te dwingen. In de NP zijn concrete afspraken gemaakt over de huurstijgingen voor 2025 en de daarop volgende jaren. Daar wordt nu van afgeweken. Voor de afdwingbaarheid van afspraken hebben partijen in de NP afgesproken dat voor het behalen van de opgave partijen elkaar zo nodig aan de gemaakte afspraken kunnen houden “met inzet van het instrumentarium vanuit wet- en regelgeving”. Deze laatste zin is erg ruim geformuleerd. Wat daar precies mee bedoeld wordt, is niet duidelijk, maar mogelijk zou beargumenteerd kunnen worden dat op grond hiervan de weg naar (ook) de civiele rechter open staat indien een partij zich niet aan de afspraken houdt, zoals nu het geval is. Afronding Vandaag (17 april 2025) moet het kabinet hier een besluit over nemen. Het is nog niet bekend wat het kabinet heeft besloten. Wij houden de ontwikkelingen goed in de gaten. Wilt u sparren over de mogelijkheden? Neem contact op met Dominique Fransen, Charlotte Roozemond een van onze advocaten van de sectie Huurrecht.  

Kwalificatie van een vaststellingsovereenkomst als huurovereenkomst: Hoge Raad verduidelijkt beoordelingskader Op 31 januari 2025 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over de vraag of een vaststellingsovereenkomst gesloten tussen woningcorporatie Portaal en twee volwassen kinderen (nabestaanden van huurster) moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst (ECLI:NL:HR:2025:167). Voor het overlijden van huurster woonde zij met haar twee volwassen kinderen in de huurwoning. Na het overlijden bleven de twee volwassen kinderen in de huurwoning. Zij sloten met verhuurder Portaal een vaststellingsovereenkomst waarin werd bepaald dat zij de woning tijdelijk mochten blijven gebruiken tegen betaling van een gebruiksvergoeding. De kernvraag in deze zaak was of deze overeenkomst als een huurovereenkomst moest worden gekwalificeerd, waardoor de kinderen huurbescherming zouden genieten. Het oordeel van de Hoge Raad De Hoge Raad herhaalt dat voor de kwalificatie als huurovereenkomst bepalend is of de overeenkomst voldoet aan de definitie van artikel 7:201 BW: een overeenkomst waarbij de verhuurder een zaak in gebruik geeft en de gebruiker zich tot een tegenprestatie verbindt. Daarbij geldt dat de intentie van partijen niet doorslaggevend is; beslissend is of de wederzijdse rechten en verplichtingen de kenmerken van een huurovereenkomst hebben. Toch onderstreept de Hoge Raad dat uitzonderingen mogelijk zijn. Ook als een overeenkomst elementen van huur bevat, kan deze in de gegeven omstandigheden toch niet als huurovereenkomst worden aangemerkt als de materiële rechtsverhouding onvoldoende gelijkenis vertoont met een reguliere huursituatie. Dit sluit aan bij onder meer het Inscharingsarrest (ECLI:NL:HR:2019:2034) en het Timeshare-arrest (ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Het hof oordeelde (in tegenstelling tot de kantonrechter) in hoger beroep dat de vaststellingsovereenkomst in deze zaak niet als een huurovereenkomst kon worden gekwalificeerd. De Hoge Raad onderschrijft deze conclusie en wijst op de volgende elementen: Uit de overeenkomst blijkt dat partijen slechts een ruimere ontruimingstermijn zijn overeengekomen, zonder dat de kinderen huurrechten verkregen. Partijen hebben expliciet vastgelegd dat de kinderen geen aanspraak konden maken op voortzetting van de huur. Het doel van de overeenkomst was enkel om de kinderen een tijdelijke respijtperiode te geven, niet om een nieuwe huurrelatie te creëren. Daarmee bevestigt de Hoge Raad dat de kinderen na afloop van de termijn zonder recht of titel in de woning verbleven en dat zij geen beroep konden doen op huurbescherming. Betekenis voor de praktijk Woningcorporaties en andere verhuurders doen er goed aan om in vergelijkbare situaties expliciet vast te leggen dat slechts sprake is van een tijdelijke gebruiksregeling en dat geen huurrechten ontstaan. Wij helpen u daar graag bij. Heeft u vragen of wilt u sparren over een specifieke situatie? Neem dan contact op met Dominique Fransen of één van onze huurrechtspecialisten.

Inleiding De kogel is door de kerk, de Hoge Raad heeft afgelopen vrijdag geoordeeld dat het veel gebruikte indexeringsbeding met opslagmogelijkheid van 3% in het algemeen niet oneerlijk is in de zin van Richtlijn oneerlijke bedingen. Eerder concludeerde procureur-generaal Wissink ook dat het indexeringsbeding niet als oneerlijk moest worden aangemerkt. Kantoorgenoot, mr. Dijkstra-Devillers, schreef hierover een artikel. Het arrest is gewezen nadat de rechtbank Amsterdam op 11 januari 2024 prejudiciële vragen stelde aan de Hoge Raad. Achtergrond indexeringsbeding Het indexeringsbeding met opslagmogelijkheid tot 3% werd door verschillende kantonrechters (voorlopig) in zijn geheel als oneerlijk aangemerkt. Samengevat omdat het voor de huurder van woonruimte niet duidelijk was wanneer, waarom en op welke manier de verhuurder gebruik zou maken van deze opslagmogelijkheid. De kantonrechters oordeelde dat de indexeringsbedingen oneerlijk waren. Hierdoor konden verhuurders met een dergelijk beding nooit aanspraak maken op een huurverhoging. Dit indexeringsbeding (of een variant daarop) werd in de praktijk veelvuldig gebruikt. Het is duidelijk dat deze ontwikkelingen veel druk legde op de (ver)huurmarkt en dat de (ver)huurmarkt in spanning wachtte op het arrest van de Hoge Raad. Hoge Raad Ten aanzien van de beoordeling van het indexeringsbeding stelt de Hoge Raad eerst vast dat het indexeringsbeding en het opslagbeding moeten worden onderscheiden, waarbij alleen het opslagbeding ter discussie staat. De reden daarvan is dat zij verschillende functies hebben: het indexatiebeding is bedoeld als compensatie voor de inflatie en het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs in de pas te laten lopen met kostenstijgingen en met de waardestijging van de woning. Een oneerlijkheid van het opslagbeding zou dus niet tot gevolg hebben dat automatisch het gehele indexeringsbeding oneerlijk zou zijn. De Hoge Raad stelt verder vast dat het opslagbeding niet oneerlijk is. Voor de beoordeling worden alle omstandigheden beoordeeld en gewogen. De Hoge Raad acht het van belang dat een verhuurder een “gerechtvaardigd” belang heeft bij het opslagbeding. Dit geldt niet alleen vanwege geldontwaarding, maar ook vanwege het feit dat een huurovereenkomst voor woonruimte slechts op beperkte gronden kan worden beëindigd door de verhuurder. Daarnaast zijn de financiële gevolgen van een opslagbeding met een jaarlijks maximumpercentage van 3% voor de huurder voorzienbaar, omdat (i) de frequentie van de huurprijswijziging, (ii) de berekening van de huurprijsverhoging en (iii) de maximale verhoging van de huurprijs vaststaan. De Hoge Raad oordeelde dat deze omstandigheden zwaarder wegen dan het feit dat het voor de huurder niet voorzienbaar is in hoeverre en op welke gronden de verhuurder toepassing zal geven aan het opslagbeding en het feit dat de toepassing voor de huurder in de praktijk moeilijk controleerbaar is. Afronding Dit arrest biedt kortom (eindelijk) duidelijkheid en juridische zekerheid voor verhuurders die een vergelijkbaar indexeringsbeding hanteren. Wilt u meer weten over de inhoud en impact van dit arrest? Neem dan contact op met Dominique Fransen of een van onze andere huurrechtspecialisten.

De Eerste Kamer heeft op 25 juni 2024 ingestemd met de Wet betaalbare huur. In dit artikel schreef Dominique eerder over de inhoud en gevolgen van deze wet. De Eerste Kamer stemde niet alleen over het wetsvoorstel, maar ook over zes moties die alle zijn aangenomen, waaronder een motie met algemene stemmen om de gemeentelijke handhaving alsmede de verplichte puntentelling voor verhuurders per 1 januari 2025 in werking te laten treden. Wilt u meer weten over welke gevolgen de wet voor u heeft? Neem contact op met Dominique Fransen of één van onze andere huurrechtspecialisten. Dit artikel is mede geschreven door Linda Dijkstra-Devillers.

Op 25 april 2024 is de Wet betaalbare huur (hierna: ‘Wbh’) door de Tweede Kamer aangenomen.[1] De (demissionair) minister De Jonge streeft ernaar de wet op 1 juli 2024 in werking te laten treden. Hoog tijd om deze wet en de stand van zaken eens onder de loep te nemen. In het kort wijzigt dit wetsvoorstel de Wet goed verhuurderschap, Boek 7 Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enige andere wetten in verband met de regulering van huurprijzen en de bescherming van rechten van huurders. De uitgangspunten van de (wets)wijzigingen zijn: huurders beschermen tegen hoge huren, een voldoende omvangrijk middenhuursegment realiseren, de investeringsbereidheid van verhuurders in de vrije huursector op peil houden en verduurzaming van huurwoningen stimuleren. Hierna zullen wij eerst kort de huidige situatie beschrijven, waarna wij ingaan op de (laatste) wijzigingen van de Wbh en het advies van de Raad van State. Situatie nu Op dit moment worden de huurprijzen gereguleerd door het woningwaarderingsstelsel (hierna: het ‘WWS’) dat te vinden is in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Het WWS biedt een systeem om woningen te beoordelen aan de hand van een puntensysteem en aan (het aantal punten van) een woning een maximale huurprijs te verbinden. Eén van de punten waar bijvoorbeeld naar gekeken wordt, is het aantal vierkante meters in een woning of de status en functionaliteiten van een keuken. Elk jaar wordt voor het WWS een liberalisatiegrens bepaald, vanaf waar het aantal punten gekoppeld worden aan vrije sector huurprijzen. Dit jaar (2024) is de grens bijvoorbeeld 148 punten, hetgeen gelijk staat aan € 879,66. Als de puntentelling onder de 148 uitkomt, is sprake van een sociale huurwoning en heeft de huurder recht op de (aanvullende) huurbescherming, zoals een maximale huurprijs die ter toetsing kan worden voorgelegd aan de Huurcommissie. Op het moment dat de puntentelling hoger dan 148 punten is, wordt de huurprijsbepaling overgelaten aan de markt. Beoogde veranderingen Met de Wbh wordt onder meer een nieuwe categorie gecreëerd: ‘middenhuur’. Dit zijn woningen met een puntenaantal tussen 148 en 186 punten, gelijk aan een huurprijs tussen € 879,66 en € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024). De huurders in deze middenhuur krijgen, net als de huurders van sociale huurwoningen, extra bescherming. Voor deze woningen geldt ook een maximale huurprijs die ter toetsing kan worden voorgelegd aan de Huurcommissie.  Ook worden aan het toetsingskader van het WWS verschillende posten toegevoegd, geschrapt en/of anders gewaardeerd. Zo wordt onder meer de energiezuinigheid van een woning, alsook de (gezamenlijke) buitenruimte beter gewaardeerd onder het vernieuwde WWS. Naast het WWS bestaat er ook een woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (‘WWSO’). Dit is een toetsingskader voor onzelfstandige woonruimte. Het WWSO wordt gemoderniseerd. Een woning die wordt bewoond door drie of meer woningdelers zonder duurzame gemeenschappelijke huishouding, worden beoordeeld aan de hand van het WWSO. Tot slot krijgen gemeenten via een wijziging van de Wet goed verhuurderschap een handhavende rol op het gebied van toezicht op huurprijzen toebedeeld. Hanteren verhuurders te hoge huurprijzen? In dat geval kunnen gemeenten boetes opleggen. Bij particuliere verhuurders kunnen gemeenten na herhaalde overtredingen (zelfs) het beheer overnemen. Amendementen De Tweede Kamer heeft bij de behandeling van de wet een aantal wijzigingen (via amendementen) aangebracht, namelijk de volgende:   Amendement 45 (De Hoop): Met dit amendement hebben huurders in de ‘middensector’ net als de huurders in de sociale sector toegang tot de Huurcommissie om servicekosten te laten toetsen. Amendement 41 (De Hoop): Met dit amendement wordt verplicht dat gemeenten bij de voorbereiding van de huisvestingsverordening in de woonvisie moeten beargumenteren waarom er wel of niet middeldure huurwoonruimte wordt aangewezen als categorie woonruimte waarvoor alleen woningzoekenden met een middeninkomen in aanmerking kunnen komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor die woning. Hierdoor kunnen personen met een middeninkomen ook in aanmerking komen voor een middeldure huurwoning. Amendement 57 (Grinwis): Met dit amendement heeft de Huurcommissie de mogelijkheid om verhuurders die vaker in het ongelijk worden gesteld in een procedure bij de Huurcommissie een hogere (namelijk: € 1.400,- (in de plaats van € 700,-)) veroordeling leges op te leggen. Amendement 44 (Paternotte): Met dit amendement wordt de maximale huurprijsopslag voor Rijksmonumenten (in de plaats van op dit moment: 50 extra punten) omgezet naar 35% in het WWS. Amendement 48 (Flach): Met dit amendement wordt het mogelijk dat verhuurders bij het bepalen van de maximale huurprijs een nieuwbouwopslag van maximaal 10 % kunnen hanteren tot 1 januari 2028. Hierdoor kunnen verhuurders van nieuwbouw boven de maximale huurprijs op basis van het WWS 10% extra huur vragen vanwege deze nieuwbouwopslag. Met subamendement 61 (Paternotte en Grinwis) wordt dit amendement (48) (in tijd) beperkt tot 20 jaar. Amendement 54 (De Hoop cs.): Met dit amendement wordt de puntentelling van het WWS aangepast, waardoor eensgezins- en meergezinswoningen met een energielabel -4 punten, bij energielabel F -9 punten en energielabel G -15 punten krijgt. Hierdoor wordt het verhuren van slecht geïsoleerde woningen minder aantrekkelijk gemaakt. Amendement 52 (Paternotte): Met dit amendement kunnen verhuurder en huurder bij energiebesparende maatregelen overeenkomen dat – indien de verhoging van het aantal punten van het WWS door energiebesparende maatregelen leidt tot het verdwijnen van huurbescherming voor huurder – partijen kunnen overeenkomen dat verhuurder de maatregelen wel kan treffen zonder dat huurder diens huurbescherming verliest. Amendement 56 (Grinwis): Met dit amendement wordt de Wbh elke vijf jaar geëvalueerd en kan de wet worden gespecificeerd en/of uitgebreid met diverse (relevante) componenten. Advies Raad van State Op 3 juni 2024 publiceerde de Raad van State een advies over de (door de Wbh ingegeven) ontwerpbesluiten betaalbare huur en modernisering waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO).[2] Volgens het ontwerpbesluit betaalbare huur is sprake van een ‘zelfstandige woning’ als er in de woning of maximaal twee personen wonen of bij drie of meer personen een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ wordt gevoerd tussen deze personen. Uit de stukken blijkt echter niet wanneer sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De Raad van State adviseert om meer duidelijkheid te scheppen. Bovendien is geen overgangsrecht in het ontwerpbesluit betaalbare huur opgenomen, waardoor woningdelers die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren geconfronteerd worden met een ander beschermingsregime (met alle gevolgen van dien). De Raad van State uit zorgen over de rechtszekerheid op dit punt. Tot slot wordt in het ontwerpbesluit modernisering waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) de maximale huurgrens verhoogd met 25%. De Raad van State vraagt om verduidelijking van dit percentage. De Raad van State constateert: “Zonder deze informatie kan niet worden beoordeeld of een goede balans is getroffen tussen een grotere investeringsbereidheid enerzijds, en de betaalbaarheid voor de huurders anderzijds.” Afronding De wet ligt op dit moment nog ter beoordeling voor bij de Eerste Kamer. De plenaire behandeling is voorzien voor 18 juni 2024. De stemming is voorzien voor 25 juni 2024. De streefdatum van de inwerkingtreding is en blijft 1 juli 2024. Het is dus afwachten wat de Eerste Kamer oordeelt. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen! Dit artikel is mede geschreven door Linda Dijkstra-Devillers. [1] Kamerstukken II 2023/24, 36496, nr. 3. [2] https://www.raadvanstate.nl/adviezen/@142892/w04-24-00064/