Kwalificatie vaststellingsovereenkomst als huurovereenkomst

Kwalificatie van een vaststellingsovereenkomst als huurovereenkomst: Hoge Raad verduidelijkt beoordelingskader

Op 31 januari 2025 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over de vraag of een vaststellingsovereenkomst gesloten tussen woningcorporatie Portaal en twee volwassen kinderen (nabestaanden van huurster) moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst (ECLI:NL:HR:2025:167). Voor het overlijden van huurster woonde zij met haar twee volwassen kinderen in de huurwoning. Na het overlijden bleven de twee volwassen kinderen in de huurwoning. Zij sloten met verhuurder Portaal een vaststellingsovereenkomst waarin werd bepaald dat zij de woning tijdelijk mochten blijven gebruiken tegen betaling van een gebruiksvergoeding. De kernvraag in deze zaak was of deze overeenkomst als een huurovereenkomst moest worden gekwalificeerd, waardoor de kinderen huurbescherming zouden genieten.

Het oordeel van de Hoge Raad

De Hoge Raad herhaalt dat voor de kwalificatie als huurovereenkomst bepalend is of de overeenkomst voldoet aan de definitie van artikel 7:201 BW: een overeenkomst waarbij de verhuurder een zaak in gebruik geeft en de gebruiker zich tot een tegenprestatie verbindt. Daarbij geldt dat de intentie van partijen niet doorslaggevend is; beslissend is of de wederzijdse rechten en verplichtingen de kenmerken van een huurovereenkomst hebben. Toch onderstreept de Hoge Raad dat uitzonderingen mogelijk zijn. Ook als een overeenkomst elementen van huur bevat, kan deze in de gegeven omstandigheden toch niet als huurovereenkomst worden aangemerkt als de materiële rechtsverhouding onvoldoende gelijkenis vertoont met een reguliere huursituatie. Dit sluit aan bij onder meer het Inscharingsarrest (ECLI:NL:HR:2019:2034) en het Timeshare-arrest (ECLI:NL:HR:2011:BO9673).

Het hof oordeelde (in tegenstelling tot de kantonrechter) in hoger beroep dat de vaststellingsovereenkomst in deze zaak niet als een huurovereenkomst kon worden gekwalificeerd. De Hoge Raad onderschrijft deze conclusie en wijst op de volgende elementen:

• Uit de overeenkomst blijkt dat partijen slechts een ruimere ontruimingstermijn zijn overeengekomen, zonder dat de kinderen huurrechten verkregen.
• Partijen hebben expliciet vastgelegd dat de kinderen geen aanspraak konden maken op voortzetting van de huur.
• Het doel van de overeenkomst was enkel om de kinderen een tijdelijke respijtperiode te geven, niet om een nieuwe huurrelatie te creëren.

Daarmee bevestigt de Hoge Raad dat de kinderen na afloop van de termijn zonder recht of titel in de woning verbleven en dat zij geen beroep konden doen op huurbescherming.

Betekenis voor de praktijk

Woningcorporaties en andere verhuurders doen er goed aan om in vergelijkbare situaties expliciet vast te leggen dat slechts sprake is van een tijdelijke gebruiksregeling en dat geen huurrechten ontstaan. Wij helpen u daar graag bij. Heeft u vragen of wilt u sparren over een specifieke situatie? Neem dan contact op met Dominique Fransen of één van onze huurrechtspecialisten.