Gelogen tegen woningcorporatie? Kans op ontbinding

Woningcorporaties met concrete plannen om te verduurzamen, kunnen daarbij niet altijd maar  door huurders worden tegengehouden. Toestemming van huurders voor die verduurzaming is namelijk niet altijd nodig. Een recent vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 10 april 2026 onderstreept dit.[1] De kantonrechter oordeelde dat huurders niet kunnen tegenhouden dat de betreffende woningcorporatie, zonder eerst 70%-instemming af te wachten, hun complex aansluit op een warmtenet en daarvoor werkzaamheden in de huurwoningen uitvoert. Als woningcorporaties hun woningen moéten verduurzamen, moet de huurder daartoe gelegenheid geven en bij verzet kan de woningcorporatie medewerking afdwingen. Het uitvoeren van verduurzamingswerkzaamheden kan op basis van dit vonnis dus eenvoudiger zijn dan woningcorporaties soms denken. In dit blog schetsen wij hoe woningcorporaties dit vonnis kunnen benutten om de verduurzamingsopgave te versnellen, een en ander met de kanttekening dat de gekozen route juridisch zorgvuldig moet worden voorbereid. Wettelijk stelsel Huurders moeten op basis van de wet meewerken aan: renovatie op basis van een redelijk voorstel (artikel 7:220 lid 2 BW); dringende werkzaamheden van de verhuurder (artikel 7:220 lid 1 BW). Onder ‘renovatie’ wordt kortweg verstaan: vernieuwing van de huurwoning door (fysieke) veranderingen of toevoegingen aan te brengen waardoor het woongenot toeneemt.[2] Voor de ‘dringende werkzaamheden’ is relevant dat het niet slechts gaat om een bouwkundige noodzaak, maar meer om werk dat niet zonder extra kosten, schade of ander nadeel kan worden uitgesteld, bijvoorbeeld doordat het leidt tot mislopen van subsidie of ander financieel of fiscaal voordeel. Anders dan bij renovatie zijn dringende werkzaamheden niet primiair gericht op een toename van het woongenot. Bij een renovatie moet de verhuurder eerst een redelijk voorstel doen aan de huurders. Bij renovatie van tien of meer woningen kan gebruik worden gemaakt van een wettelijk vermoeden van redelijkheid als 70% of meer van de huurders met het voorstel instemt.[3] Indien verhuizing door de renovatiewerkzaamheden noodzakelijk is, dienen verhuurders een tegemoetkoming in de verhuiskosten (en inrichtingskosten) te doen of een tijdelijke volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking te stellen aan de huurder.[4] Het label ‘renovatiewerkzaamheden’ kan dus in bepaalde gevallen nadelig zijn, omdat het tot de nodige vertraging kan leiden en met de nodige kosten gemoeid gaat. De categorie ‘dringende werkzaamheden’ is in dat opzicht gunstiger. Dan hoeft geen redelijk voorstel te worden gedaan, bepaalt de wet dat de huurder moét meewerken aan uitvoering daarvan en hoeft de huurder niet tegemoet te worden gekomen.[5] Maar, wanneer kan de verhuurder gebruikmaken van die mogelijkheid en wat zijn de gevolgen van het volgen van de route van ‘dringende werkzaamheden’? Die vraag lag onder andere voor in het recente vonnis van 10 april 2026. Het vonnis van 10 april 2026 De woningcorporatie Woonwaard wilde haar appartementencomplex van het gas af hebben en aansluiten op een warmtenet (van HVC), door gasaansluitingen in woningen af te sluiten, cv-ketels te vervangen door afleversets voor warmte, radiatoren te vervangen en een extra groep aan te leggen in de meterkast voor koken op inductie. Woonwaard meende dat deze werkzaamheden waren te beschouwen als dringende werkzaamheden. De kantonrechter volgt Woonwaard hierin en overweegt daartoe – kort samengevat – als volgt. De energiebesparende maatregelen van Woonwaard verhogen weliswaar het wooncomfort van huurders, maar zijn (toch) niet te beschouwen als een renovatie, omdat niet iedere werkzaamheid die leidt tot toename van wooncomfort, een renovatie is. Als de aansluitingswerkzaamheden moeten worden gezien als een voor Woonwaard noodzakelijke maatregel, die niet zonder nadeel voor Woonwaard kan worden uitgesteld, zijn het dringende werkzaamheden. En precies dat is hier het geval, zo oordeelt de kantonrechter, omdat Woonwaard zich aan duurzaamheidsdoelstellingen heeft gecommitteerd en afspraken heeft gemaakt over het aardgasvrij-maken van woningen. De werkzaamheden zijn noodzakelijk om die doelstellingen en verplichtingen na te komen. De reden om ze uit te voeren is niet het vermeerderen van wooncomfort voor haar huurders, zodat geen sprake is van een renovatie. De verduurzamingswerkzaamheden zijn, in de woorden van de kantonrechter, geen keuze voor Woonwaard. Woonwaard is daartoe daadwerkelijk gehouden, op basis van het Klimaatakkoord uit 2019, het eigen duurzaamheidsbeleid, de Warmtevisie en bindende prestatieafspraken die zij als woningcorporatie heeft gemaakt (in een overeenkomst) met de gemeente. Om haar doelen en afspraken te halen en na te komen is het noodzakelijk dat alle bewoners in het complex meedoen aan de werkzaamheden, zodat het gehele pand kan worden aangesloten op het warmtenet. Naast dit nadeel lijdt Woonwaard ook een aanzienlijk financieel en organisatorisch nadeel door de blokkerende huurders, omdat daardoor subsidie wordt misgelopen en Woonwaard extra kosten moet maken doordat zij het werk niet als één project en in één aaneengesloten stroom voor alle bewoners kan uitvoeren. Kortom, de werkzaamheden zijn naar het oordeel van de kantonrechter dringend en betreffen geen renovatie. Woonwaard hoeft daarom geen redelijk voorstel te doen en huurders worden door de kantonrechter bevolen om mee te werken. De betekenis voor de praktijk Het vonnis biedt voor woningcorporaties (en andere verhuurders) belangrijke inzichten. Ten eerste: niet iedere werkzaamheid, met toename van het woongenot tot gevolg, betreft een renovatie (hetgeen vaak wordt gedacht). Ten tweede: als werkzaamheden aantoonbaar noodzakelijk zijn om concrete verplichtingen, termijnen of (financiële) randvoorwaarden te halen – denk aan prestatieafspraken, uitvoeringsafspraken met gemeente/ketenpartners, subsidievoorwaarden en projectmatige uitvoerbaarheid – kan dat de route van dringende werkzaamheden dragen. Dringendheid kan immers ook voortvloeien uit het vermijden van (toekomstige) hoge kosten of het mislopen van subsidie of fiscaal voordeel. De ‘dringendheid’ van verduurzaming zal in de praktijk vaker op tafel komen naarmate verplichtingen en prikkels om te verduurzamen concreter worden. In de Nationale prestatieafspraken (gesloten tussen Aedes, VNG, Woonbond en de minister voor VRO) is afgesproken dat woningcorporaties de komende jaren ruim 675.000 bestaande woningen moeten verduurzamen. Tegelijkertijd heeft de energieprestatie steeds meer directe financiële betekenis, doordat slechte energielabels (E, F en G) in het woningwaarderingsstelsel tot minder punten leiden en gemeenten daarop kunnen handhaven. Voor woningcorporaties betekent dit dat het concrete nadeel van de verduurzamingsmaatregelen (financieel, organisatorisch, contractueel, subsidie-technisch) steeds beter concreet te maken is. Betekent dit dat aansluitwerkzaamheden bij warmtenetten door woningcorporaties altijd kunnen worden afgedwongen? Nee. Als naast noodzakelijke aansluitwerkzaamheden ook maatregelen worden meegenomen die (primair) zijn gericht op verbetering van het woongenot of kwaliteitsverbetering, zoals isolatie of HR++-glas, dan zullen die maatregelen als renovatiewerkzaamheden blijven gelden. Kernvraag blijft: kan uitstel van de werkzaamheden voor de verhuurder een concreet nadeel opleveren (dan zijn ze dringend), of gaat het vooral om verbetering (dan zijn het renovatiewerkzaamheden)? Overigens is het toepassen van de route van dringende werkzaamheden niet zaligmakend. Een belangrijk nadeel van toepassing van de dringende werkzaamheden-route is dat achteraf altijd het risico bestaat dat wordt geoordeeld dat (een deel van) voorgenomen werkzaamheden door de verhuurder toch op renovatie neerkomen. Dan moet de verhuurder alsnog een redelijk voorstel doen en gaat kostbare tijd verloren. Een bezwaar kan ook zijn dat bij het onverkort toepassen van deze route de verhuurder een dwingende houding kan worden verweten en dat het draagvlak voor verhuurdersbeslissingen in het complex afneemt. Om dit bezwaar (in ieder geval deels) te ondervangen is het belangrijk om helder en transparant te blijven communiceren naar huurders. Dat houdt in dat het belangrijk is om huurders te informeren over de aard, doel en gevolgen van de werkzaamheden.  Conclusie Kortom, het vonnis biedt zeker perspectief voor woningcorporaties, maar het blijft wel opletten voor woningcorporaties. Zodra de voorgenomen werkzaamheden in feite alleen nog maar zien op wooncomfort-verbetering en niet meer op het moeten veranderen van het ene verwarmingssysteem (gasgestookte verwarming en warm water) door het andere (alles via het warmtenet), omdat verhuurder anders nadeel ondervindt, gaat de route van dringende werkzaamheden niet op. Bovendien moeten woningcorporaties nadenken over de risico’s die bij het volgen van de route van dringende werkzaamheden blijven bestaan. Vragen over dit onderwerp of weten hoe de werkzaamheden het beste kunnen worden ingericht om verdere vertraging te voorkomen? Neem gerust contact op met ons team van Energierecht en Huurrecht. [1] Rechtbank Noord-Holland 10 april 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:3806. [2] Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726 (Portaal I), r.o. 3.4.2 [3] Zie artikel 7:220 lid 3 BW. Belangrijk hierbij is dat de 70%-norm een positieve instemmingseis is: de verhuurder moet aantonen dat 70% daadwerkelijk (actief) heeft ingestemd; het is niet voldoende dat minder dan 30% bezwaar maakt. [4] Hoge Raad 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493. [5] Artikel 7:220 lid 1 Burgerlijk Wetboek.

De jurisprudentie over oneerlijke bedingen ontwikkelt zich in hoog tempo. Zo ook voor huurovereenkomsten. De gevolgen hiervan zijn voor verhuurders nog niet volledig te overzien. Het uitgangspunt is duidelijk: wanneer een beding als oneerlijk in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna “de Richtlijn”, wordt aangemerkt, wordt het buiten toepassing gelaten. Dat heeft in veel gevallen als gevolg dat de verhuurder ook niet meer kan terugvallen op een vergelijkbare wettelijke regeling. Dit kan vergaande consequenties hebben, bijvoorbeeld bij bepalingen over huurprijsaanpassingen, maar ook bij het verhalen van kosten door de verhuurder. De rechtspraak heeft recentelijk twee ontwikkelingen laten zien: een prejudiciële beslissing en een uitspraak van de rechtbank Amsterdam. Hoewel het definitieve antwoord op de prejudiciële vraag nog even op zich laat wachten, biedt de uitspraak van de rechtbank Amsterdam voorzichtig hoop aan verhuurders. In dit artikel bespreken wij de ontwikkelingen en de mogelijkheden voor verhuurders om een oneerlijk beding preventief te schrappen, zodat een verhuurder alsnog een beroep kan doen op de vergelijkbare wettelijke regeling. Wanneer is een beding oneerlijk? Een beding, waarover niet is onderhandeld en dat geen kernbeding is, is oneerlijk als het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Voor deze beoordeling wordt de positie van de consument vergeleken met een situatie waarin het beding niet zou zijn opgenomen en dus de wet zou gelden. Bij aanzienlijke verslechtering van de positie van de consument wordt het beding als oneerlijk aangemerkt, met vernietiging van het beding als sanctie. Oneerlijk proceskostenbeding Recentelijk heeft de Hoge Raad bevestigd dat ook een proceskostenbeding, die valt onder de Richtlijn en waarbij alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten voor rekening van de huurder komen, oneerlijk is (zie HR 23 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:820). Zonder een dergelijk proceskostenbeding zou een (overwegend) in het ongelijk gestelde huurder, op basis van de vergelijkbare wettelijke regeling alsnog worden veroordeeld in de proceskosten. Het verschil is dat de hoogte van een ‘normale’ proceskostenveroordeling in de regel aanzienlijk lager zal zijn dan de werkelijke proceskosten van de verhuurder. Dit maakt het proceskostenbeding oneerlijk. De Richtlijn bepaalt dat een oneerlijk beding de consument niet kan binden. Doordat geen beroep kan worden gedaan op het beding, kan er een leemte ontstaan in de overeenkomst. Volgens rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie kan een verhuurder, na vernietiging van een oneerlijk beding, in beginsel niet terugvallen op vergelijkbare wettelijke bepalingen. In dat kader heeft de Hoge Raad door middel van een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie gevraagd of dit ook het geval is bij een oneerlijk proceskostenbeding. De vraag is dus of na vernietiging van een proceskostenbeding mag worden teruggevallen op de ‘normale’ wettelijke regeling van een proceskostenveroordeling. Het antwoord op de vraag is nog niet bekend, maar de gevolgen kunnen groot zijn. In een groot deel van de huurovereenkomsten in Nederland is een oneerlijk beding opgenomen over de vergoeding van proceskosten. In de standaard ROZ-bepalingen staat namelijk een vergelijkbare (oneerlijke) bepaling als de bepaling die de Hoge Raad als onredelijk heeft bestempeld. Een relevante vraag is dus wat verhuurders nu kunnen doen om deze negatieve gevolgen te voorkomen. Het schrappen van oneerlijke bedingen In een uitspraak van de rechtbank Amsterdam kan mogelijk een oplossing voor de verhuurders worden gelezen. Op 15 juli 2025 heeft zij geoordeeld dat de verhuurder alsnog een beroep op de vergelijkbare wettelijke regeling toekwam, nadat zij preventief oneerlijke bedingen had geschrapt (zie Rb. Amsterdam 15 juli 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:5033). In deze zaak had de woningcorporatie aan de huurder per e-mail aangeboden om preventief oneerlijke bedingen te schrappen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Een reactie van de huurder bleef uit. De rechtbank oordeelde desondanks dat het in deze kwestie redelijk was om terug te vallen op de vergelijkbare wettelijke regeling. Daardoor kon de verhuurder in dit geval alsnog een beroep doen op de wet. Preventieve schrapping was dus zelfs mogelijk zonder expliciete instemming van de huurder. Onduidelijk is hoe andere rechters zullen oordelen over de handelswijze van het preventief schrappen van oneerlijke bedingen. Vanuit de literatuur klinken kritische geluiden. Terugvallen op de nationale wet zou namelijk niet in lijn zijn met de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie. Van een definitieve doorbraak is vooralsnog dus geen sprake. Heeft u vragen over dit onderwerp, wilt u van gedachten wisselen of heeft u hulp nodig bij het opstellen van algemene voorwaarden? Neem dan contact op met Kirsten Hoogendam of een van de andere Huurrechtspecialisten.

Op 27 juni 2025 heeft de Procureur-Generaal (hierna: “PG”) bij de Hoge Raad een belangrijke conclusie genomen over de rol van artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (hierna: “IVRK”) bij ontruiming van huurwoningen waarin minderjarige kinderen wonen (ECLI:NL:PHR:2025:728). In dit artikel worden de belangrijkste onderdelen van de conclusie van de PG besproken die relevant zijn voor verhuurders. Aanleiding Aanleiding was een kortgedingprocedure tussen woningcorporatie Ymere en huurders die betrokken waren bij ernstige strafbare feiten (ECLI:NL:RBNHO:2024:10288). De huurders hadden twee jonge kinderen. De burgemeester zag aanvankelijk af van sluiting van de woning vanwege het belang van de kinderen, maar na herhaalde overtredingen werd alsnog tot sluiting overgegaan. Dit leidde tot een civiele ontruimingsvordering door de woningcorporatie. De rechtbank oordeelde dat Ymere onvoldoende had onderbouwd dat er opvang beschikbaar was voor de kinderen. Omdat ook onvoldoende was gebleken dat hun belangen zichtbaar waren meegewogen, stelde de rechtbank prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Wat adviseert de PG? Juridische toets Centraal staat artikel 3 lid 1 IVRK, dat het volgende bepaalt: “Bij alle maatregelen betreffende kinderen, ongeacht of deze worden genomen door openbare of particuliere instellingen voor maatschappelijk welzijn of door rechterlijke instanties, bestuurlijke autoriteiten of wetgevende lichamen, vormen de belangen van het kind de eerste overweging”. Volgens het VN-Kinderrechtencomité heeft deze bepaling drie dimensies (General Comment nr. 14): het kind heeft een eigen recht op belangenafweging, interpretaties van wetgeving moeten kindvriendelijk zijn en de rechter moet actief onderzoeken en motiveren. Bij ontbinding van de huurovereenkomst van woonruimte via de rechter moet art. 6:265 lid 1 BW getoetst worden. In dit artikel is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De afweging die bij de tenzij-clausule moet plaatsvinden, beperkt zich niet tot de in art. 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten; daarbij kunnen alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. De belangen van het kind moeten daarbij gelet op art. 3 IVRK volgens PG een “eerste overweging” zijn. Dit betekent dat de belangen van het kind actief en zichtbaar moeten worden meegewogen. Dit betekent niet dat de belangen altijd doorslaggevend moeten zijn.  Woningcorporaties De PG wijst erop dat het IVRK direct werkt richting de rechter (“courts of law”), maar óók dat woningcorporaties onder de reikwijdte vallen als “private social welfare institutions”. Verhuurders zoals Ymere worden door de PG dus óók verantwoordelijk gehouden voor het waarborgen van kinderrechten. Conclusie Deze conclusie benadrukt het belang van de belangen van het kind bij ontruimingen van huurwoningen. Het onderstreept dat deze belangen een zelfstandige beoordeling en motivering vereisen binnen het huurrechtelijke juridische ontbinding- en ontruimingskader. Let op: dit is nog slechts een conclusie van de PG. We zijn in afwachting van de uitspraak van de Hoge Raad, die naar verwachting helderheid zal verschaffen over de toepassing van het IVRK in dergelijke gevallen. Wat kunnen verhuurders nu al doen? Onderzoek actief of er minderjarige kinderen in de woning verblijven. Breng de gezinssituatie en eventuele opvangmogelijkheden in kaart. Leg vast wat bekend is over netwerk, hulpverlening en risico’s van dakloosheid. Weeg het belang van het kind zichtbaar mee. Zoek afstemming met de gemeente of hulpverleningsinstanties. Bereid je voor op kritische toetsing door de rechter. Houd rekening met de mogelijkheid dat de rechter de ontruiming verbindt aan voorwaarden over opvang of afziet van ontruiming. Wilt u juridisch advies bij het voorbereiden van een ontruimingsprocedure waarin kinderen betrokken (kunnen) zijn? Ons team Huurrecht denkt graag met u mee.

In een recente uitspraak heeft het gerechtshof Den Haag de huurovereenkomst van twee huurders van een sociale huurwoning ontbonden en de ontruiming van de woning toegewezen. Het toenmalige echtpaar had bij hun aanmelding voor de huurwoning de indruk gewekt dat zij de woning daadwerkelijk met z’n vieren (namelijk ook inclusief de twee kinderen) zouden bewonen. Aangezien dit niet het geval bleek te zijn, zag het hof voldoende aanleiding om de huurovereenkomst te ontbinden. De uitspraak onderstreept de maatschappelijke taak van woningcorporaties om schaarse sociale woonruimte op een rechtvaardige wijze te verdelen. Feiten en eerste aanleg De zaak betrof twee huurders die een sociale huurwoning van een woningcorporatie huurden. Op het aanmeldformulier hadden zij de man als hoofdbewoner opgegeven onder het kopje “Huishoudsamenstelling”, zijn echtgenoot als partner van de hoofdbewoner en de twee kinderen als inwonende kinderen. In de praktijk bleek dat slechts één van de ouders tegelijk hoofdverblijf in de woning hield, en dat zij – mede vanwege gestelde relationele omstandigheden en gezondheidsredenen – in feite ‘om en om’ gebruik maakten van de woning. De andere ouder verbleef dan telkens in een andere (eveneens sociale) huurwoning. Naar de mening van de woningcorporatie schoten de huurders tekort in hun verplichtingen, doordat zij niet allebei hun hoofdverblijf in de woning hadden, terwijl partijen dit wel waren overeengekomen. De woningcorporatie vorderde daarop ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De kantonrechter ging mee met het verhaal van de woningcorporatie en veroordeelde de huurders om de woning te ontruimen. In dit kader merk ik op dat een beroep op dwaling wellicht ook succesvol had kunnen uitpakken. De woningcorporatie leek immers niet bereid om de huurovereenkomst te sluiten, als zij juist was voorgelicht door de huurders. Beoordeling van het hof In hoger beroep stelde het hof voorop dat er geen wettelijke verplichting bestaat om je hoofdverblijf in de gehuurde woning te houden. In dit geval volgde die bewoningsplicht niet zonder meer uit de taalkundige uitleg van de bepalingen uit de huurovereenkomst, maar het hof betrok ook de maatschappelijke taak van de woningcorporatie bij die uitleg. Nu de woning was toegewezen op basis van de veronderstelling dat het gezin met vier personen gebruik zou maken van de woning, mocht de woningcorporatie verwachten dat beide huurders, met hun kinderen, de woning daadwerkelijk zouden bewonen. Volgens het hof voerde de woningcorporatie terecht aan dat zij haar taak om schaarse sociale huurwoningen goed te verdelen alleen kan vervullen, als zij door de woningzoekende correct wordt geïnformeerd over wie in de beoogde woning zal gaan wonen. Het hof wees de vorderingen toe en gaf daarbij aan dat de tekortkoming van de huurders raakt aan de kerntaak van de woningcorporatie, namelijk het verdelen van schaarse sociale woonruimte op basis van juiste informatie. Contact Verhuurders, en in het bijzonder woningcorporaties, doen er goed aan hun huurovereenkomsten helder te formuleren en expliciet op te nemen dat alle huurders verplicht zijn de woning als hoofdverblijf te gebruiken. Bij signalen van afwijkend gebruik verdient het de aanbeveling om tijdig onderzoek in te stellen en handhavend op te treden. Het is immers niet de bedoeling om als gezin twee sociale huurwoningen, althans een huurwoning en een koopwoning, bezet te houden. Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Steven van Buuren of één van onze andere huurrechtspecialisten.

Inleiding Gisteren (16 april 2025) hebben de coalitiepartijen een akkoord bereikt over de voorjaarsnota. In de voorjaarsnota is onder andere afgesproken dat de sociale huren in 2025 en 2026 worden bevroren. Dit betekent dat woningcorporaties de komende twee jaar de sociale huren niet mogen verhogen. Deze afspraak staat haaks op de Nationale Prestatieafspraken (“NP”) die Aedes, de VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: het “Rijk”) eerder sloten. In dit artikel worden de implicaties van deze koerswijziging besproken, en de mogelijkheden die woningcorporaties hebben om daartegen in verweer te komen. Nationale prestatieafspraken De NP zijn gesloten met als doel de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten, bestaande woningen te verduurzamen en de leefbaarheid in buurten te verbeteren. Recent zijn deze afspraken herijkt voor de periode 2025–2035. Zo hebben partijen in de NP als doel gesteld om ten minste vanaf 2029 ervoor te zorgen dat woningcorporaties 30.000 sociale huurwoningen per jaar bouwen. Ook hebben partijen aanvullende maatregelen afgesproken om de bouw op korte termijn te versnellen, met de ambitie om in 2027 al 30.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen. Daarnaast hebben partijen afgesproken dat woningcorporaties woningen met energielabel E, F of G versneld gaan verduurzamen, door onder andere uiterlijk in 2030 675.000 bestaande woningen te isoleren.  Voor 2025 spraken partijen af dat de maximale huursomstijging 4,5% bedraagt. Deze afspraak is bedoeld als alternatief voor de eerdere koppeling aan de cao-loonontwikkeling, die tot ongewenst hoge stijgingen zou leiden. Tegelijkertijd is expliciet opgenomen dat bij deze maximering oog wordt gehouden voor de investeringsopgave van woningcorporaties. Voor 2026 is afgesproken dat de huursomstijging maximaal een driejaarsgemiddelde van de inflatie mag betreffen. Omdat “een meer stabiel huurverhogingsbeleid de voorkeur heeft”. Gevolgen Als het kabinet instemt met de voorjaarsnota en daarmee met het bevriezen van de sociale huren voor de komende twee jaar, heeft dit een groot effect op de financiële haalbaarheid van de gemaakte afspraken. Het zorgt namelijk voor een groot gat in de investeringscapaciteit van woningcorporaties, terwijl woningcorporaties dat geld hard nodig hebben om aan de gemaakte afspraken met betrekking tot bijvoorbeeld woningbouw en verduurzaming te voldoen. Aedes heeft berekend dat er zonder huurverhoging een investeringscapaciteit van € 26 miljard verloren gaat tot 2030. Concreet betekent dit dat de nieuwbouw van 90.000 huurwoningen of de isolatie van 750.000 bestaande woningen niet door kan gaan. Daarmee zullen de eerdergenoemde afspraken niet, of in ieder geval een stuk minder, haalbaar zijn. Mogelijkheden Woningcorporaties hebben een aantal mogelijke opties om actie te ondernemen. In gesprek gaan De eerste stap is om te proberen in overleg te treden met het Rijk. In de NP is afgesproken dat partijen met elkaar in gesprek gaan als een van de partijen de afspraken niet langer financieel haalbaar acht. Partijen kunnen dan gezamenlijk (bijgestelde) afspraken maken op basis van de situatie en omstandigheden van dat moment. Daarbij noemt de NP drie mogelijkheden: extra Rijksmiddelen, extra inkomsten genereren en terugbrengen van de aantallen genoemd in de NP (met betrekking tot verduurzaming, nieuwbouw en extra verkoop). De vraag is echter of een dergelijk overleg iets oplevert. Er is weinig vertrouwen dat bijvoorbeeld extra Rijksmiddelen zullen worden vrijgemaakt. Ook het genereren van extra inkomsten lijkt geen optie: de inkomsten uit de huuropbrengst zijn voor de komende jaren juist lager geworden met het bevriezen van de huren. Niet gebonden aan NP Daarnaast is in het NP een aanknopingspunt te vinden op grond waarvan woningcorporaties kunnen besluiten zich niet meer aan het NP te houden. Op de laatste pagina van de NP staat namelijk het volgende: “Partijen spreken af dat indien het kabinet beleid doorvoert dat een significant effect heeft op de financiële haalbaarheid van deze afspraken, waardoor deze niet meer financieel haalbaar zijn, partijen hieraan niet langer gehouden kunnen worden”. Omdat het beleid van het kabinet een groot effect heeft op de financiële haalbaarheid van de afspraken, kunnen woningcorporaties zich op het standpunt stellen dat zij niet meer aan deze afspraken gehouden zijn. Naar de rechter? Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn om naar de rechter te stappen en om te proberen om  het Rijk bijvoorbeeld tot nakoming van de NP te dwingen. In de NP zijn concrete afspraken gemaakt over de huurstijgingen voor 2025 en de daarop volgende jaren. Daar wordt nu van afgeweken. Voor de afdwingbaarheid van afspraken hebben partijen in de NP afgesproken dat voor het behalen van de opgave partijen elkaar zo nodig aan de gemaakte afspraken kunnen houden “met inzet van het instrumentarium vanuit wet- en regelgeving”. Deze laatste zin is erg ruim geformuleerd. Wat daar precies mee bedoeld wordt, is niet duidelijk, maar mogelijk zou beargumenteerd kunnen worden dat op grond hiervan de weg naar (ook) de civiele rechter open staat indien een partij zich niet aan de afspraken houdt, zoals nu het geval is. Afronding Vandaag (17 april 2025) moet het kabinet hier een besluit over nemen. Het is nog niet bekend wat het kabinet heeft besloten. Wij houden de ontwikkelingen goed in de gaten. Wilt u sparren over de mogelijkheden? Neem contact op met Dominique Fransen, Charlotte Roozemond een van onze advocaten van de sectie Huurrecht.  

Kwalificatie van een vaststellingsovereenkomst als huurovereenkomst: Hoge Raad verduidelijkt beoordelingskader Op 31 januari 2025 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over de vraag of een vaststellingsovereenkomst gesloten tussen woningcorporatie Portaal en twee volwassen kinderen (nabestaanden van huurster) moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst (ECLI:NL:HR:2025:167). Voor het overlijden van huurster woonde zij met haar twee volwassen kinderen in de huurwoning. Na het overlijden bleven de twee volwassen kinderen in de huurwoning. Zij sloten met verhuurder Portaal een vaststellingsovereenkomst waarin werd bepaald dat zij de woning tijdelijk mochten blijven gebruiken tegen betaling van een gebruiksvergoeding. De kernvraag in deze zaak was of deze overeenkomst als een huurovereenkomst moest worden gekwalificeerd, waardoor de kinderen huurbescherming zouden genieten. Het oordeel van de Hoge Raad De Hoge Raad herhaalt dat voor de kwalificatie als huurovereenkomst bepalend is of de overeenkomst voldoet aan de definitie van artikel 7:201 BW: een overeenkomst waarbij de verhuurder een zaak in gebruik geeft en de gebruiker zich tot een tegenprestatie verbindt. Daarbij geldt dat de intentie van partijen niet doorslaggevend is; beslissend is of de wederzijdse rechten en verplichtingen de kenmerken van een huurovereenkomst hebben. Toch onderstreept de Hoge Raad dat uitzonderingen mogelijk zijn. Ook als een overeenkomst elementen van huur bevat, kan deze in de gegeven omstandigheden toch niet als huurovereenkomst worden aangemerkt als de materiële rechtsverhouding onvoldoende gelijkenis vertoont met een reguliere huursituatie. Dit sluit aan bij onder meer het Inscharingsarrest (ECLI:NL:HR:2019:2034) en het Timeshare-arrest (ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Het hof oordeelde (in tegenstelling tot de kantonrechter) in hoger beroep dat de vaststellingsovereenkomst in deze zaak niet als een huurovereenkomst kon worden gekwalificeerd. De Hoge Raad onderschrijft deze conclusie en wijst op de volgende elementen: Uit de overeenkomst blijkt dat partijen slechts een ruimere ontruimingstermijn zijn overeengekomen, zonder dat de kinderen huurrechten verkregen. Partijen hebben expliciet vastgelegd dat de kinderen geen aanspraak konden maken op voortzetting van de huur. Het doel van de overeenkomst was enkel om de kinderen een tijdelijke respijtperiode te geven, niet om een nieuwe huurrelatie te creëren. Daarmee bevestigt de Hoge Raad dat de kinderen na afloop van de termijn zonder recht of titel in de woning verbleven en dat zij geen beroep konden doen op huurbescherming. Betekenis voor de praktijk Woningcorporaties en andere verhuurders doen er goed aan om in vergelijkbare situaties expliciet vast te leggen dat slechts sprake is van een tijdelijke gebruiksregeling en dat geen huurrechten ontstaan. Wij helpen u daar graag bij. Heeft u vragen of wilt u sparren over een specifieke situatie? Neem dan contact op met Dominique Fransen of één van onze huurrechtspecialisten.