Huurrecht

In maart 2024 schreven wij over de Meldplicht voor verhuurders van woonruimte bij huurachterstanden. Verhuurders van woonruimte worden namelijk sinds 1 januari 2021 verplicht om een melding te maken van een huurachterstand bij de gemeente. De bedoeling van de wetgever is dat de huurder in een vroeg stadium geholpen kan worden met zijn schuldenproblematiek, voordat de problemen zijn opgestapeld en niet meer te verhelpen zijn. In de jurisprudentie blijkt deze meldplicht een aanvullende horde te zijn om een ontruiming van het gehuurde wegens een substantiële huurachterstand te bewerkstelligen. Per 1 mei 2024 gelden bij de rechtbank Rotterdam nieuwe beleidsafspraken over vroegsignalering. In ons vorige artikel beschreven wij dit nieuwe beleid. In navolging van rechtbank Rotterdam heeft nu ook rechtbank Midden-Nederland aangekondigd dat zij een aangepast beleid zal toepassen bij vroegsignalering van schulden. Wat houdt vroegsignalering precies in? Uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening volgt dat elke verhuurder van woonruimte een sociaal incassobeleid moet voeren. Concreet betekent dit dat verhuurders bij het ontstaan van een huurachterstand het stappenplan van artikel 2 van het Besluit moeten volgen. Dit vereist een actieve houding van verhuurders. De volgende stappen volgen uit artikel 2 van het Besluit: Persoonlijk contact met de huurder over de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen; Huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; Ten minste eenmaal schriftelijk een aanmaning sturen van de betalingsachterstand. Bij het versturen van die aanmaning moet ook aangeboden worden om met (stilzwijgende) toestemming van huurder een melding te maken over de betalingsachterstand bij de gemeente; Melding maken bij de gemeente. Zoals vermeld in de inleiding kan het niet volgen van bovenstaand stappenplan worden tegengeworpen aan verhuurders bij een vordering tot ontruiming van het gehuurde. Nieuw beleid rechtbank Midden-Nederland Rechtbank Midden-Nederland heeft aangekondigd dat zij per 1 november 2024 een extra voorwaarde hanteert met betrekking tot een vroegsignalering. De verhuurder zal in de regel, nadat de melding is gedaan, twee maanden moeten wachten met het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure. De achterliggende reden is dat een huurder, nadat de melding is gedaan, daadwerkelijk in de gelegenheid moet worden gesteld om geholpen te worden met zijn schuldenproblematiek. Wacht een verhuurder geen twee maanden? Dan zal de rechtbank Midden-Nederland de vordering tot ontbinding en ontruiming in beginsel afwijzen. Contact Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Linda Dijkstra of één van onze andere Huurrechtspecialisten.  

Verhuurders kunnen geconfronteerd worden met huurders die geen huur meer betalen, het gehuurde verlaten en niet reageren op verzoeken van de verhuurder. De vraag rijst of de verhuurder in zulke gevallen de sloten mag vervangen en dus het huurgenot mag opschorten. De verhuurder loopt hierbij het risico dat geoordeeld wordt dat hij eigenrichting aan het plegen is. Eventuele schade kan dan voor rekening van de verhuurder komen. Recentelijk heeft de Hoge Raad een arrest gewezen (ECLI:NL:HR:2024:389), waarin geoordeeld werd dat verhuurders onder bepaalde omstandigheden het huurgenot mogen opschorten. Arrest van de Hoge Raad De huurder in kwestie huurde een bedrijfsruimte en had enkele maanden geen huur betaald. Ook was de huurder inmiddels vertrokken uit het gehuurde en had hij de sleutels van het gehuurde ingeleverd. Tot een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst was het echter nog niet gekomen. De verhuurder besloot de sloten van het gehuurde te vervangen en daarmee het huurgenot op te schorten. De Hoge Raad oordeelde dat de verhuurder bij deze omstandigheden het huurgenot mocht opschorten. Het onderscheid tussen opschorting en eigenrichting blijft afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Een betalingsachterstand rechtvaardigt niet automatisch het vervangen van sloten als het gehuurde nog in gebruik is. Hoe verder? Verhuurders dienen voorzichtig te zijn met een beroep op opschorting en het vervangen van sloten. Het is raadzaam om de situatie zorgvuldig te beoordelen en niet overhaast te handelen om eigenrichting te voorkomen en mogelijke schadeclaims te vermijden. Hoewel het arrest van de Hoge Raad enige ruimte lijkt te bieden voor opschorting, blijft een gedegen juridisch advies essentieel om geschillen te voorkomen en de belangen van alle partijen te waarborgen. Contact Heeft u vragen over de mogelijkheid om het huurgenot van een niet betalende huurder op te schorten of wilt u weten wat u dan kunt doen? Dan kunt u contact opnemen met Steven van Buuren of één van onze andere huurrechtspecialisten.

Huurprijswijzigingsbeding is mogelijk niet oneerlijk. Op 19 juli 2024 heeft plaatsvervangend procureur-generaal Wissink (hierna: ‘Wissink’) een advies uitgebracht in zijn conclusie aan de Hoge Raad over de vraag of het veelbesproken huurprijswijzigingsbeding bij bedrijfsmatige verhuur oneerlijk is of niet. De conclusie volgt naar aanleiding van prejudiciële vragen die zijn gesteld door de kantonrechter in Amsterdam. De centrale vraag betreft: is het huurverhogingsbeding – dat voorziet in een jaarlijkse opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de consumentenprijsindex (CPI)- oneerlijk of niet? Wissink adviseert van niet, maar de Hoge Raad zal een eigen oordeel vormen. De uiteindelijke beantwoording van deze prejudiciële vragen door de Hoge Raad kan grote gevolgen hebben voor de bedrijfsmatige verhuur van de vrije huursector in Nederland.   Achtergrond Voor de verhuur van woonruimte wordt in de praktijk vaak aangesloten bij de modellen die de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) op haar website heeft gepubliceerd.  In de huurovereenkomsten voor woonruimte wordt voor de huurprijswijziging in de vrije sector vaak door partijen overeengekomen dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast (1) op basis van de consumentenprijsindex (‘CPI’) en mogelijk (2) een vaste of maximale opslag van bijvoorbeeld 1%, 3%, of 5%. Of en zo ja hoeveel opslag wordt toegepast boven de CPI is een keuze die enkel de verhuurder kan maken. Sinds medio 2023 toetsen diverse rechtbanken deze afspraken over de huurprijswijziging in procedures tussen particuliere huurders (consumenten) en beroep- of bedrijfsmatige verhuurders ambtshalve aan de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de ‘Richtlijn’). In diverse procedures is inmiddels door kantonrechters geoordeeld dat het gehele huurprijswijzigingsbeding in strijd is met de Richtlijn en dus oneerlijk is. Dit komt door de opname van het “maximale” opslagbeding in de huurovereenkomst. De kantonrechters menen dat hierdoor vooraf voor de huurder niet dan wel onvoldoende bekend is onder welke omstandigheden en zo ja voor welk exact percentage gebruik mag worden gemaakt van deze opslag. Huurders zijn op dit punt overgeleverd aan de ‘willekeur’ van een verhuurder. Deze opvatting van de kantonrechters kan zeer verstrekkende gevolgen hebben. Immers als het opslagbeding oneerlijk is dan leidt dit tot volledige vernietiging van de afspraak over de huurprijsverhoging in de huurovereenkomst. De verhuurder kan dan enkel aanspraak maken op de aanvangshuurprijs. Alle huurverhogingen die in de looptijd van de huurovereenkomst hebben plaatsgevonden, worden ongedaan gemaakt en de huurder krijgt dan een vordering op de verhuurder wegens onverschuldigde betaling. CBRE deed in opdracht van branchevereniging IVBN onderzoek naar de gevolgen van de (mogelijke) gevolgen en maakte een impactanalyse (te raadplegen via: https://ivbn.nl/wp-content/uploads/2024/05/CBRE-Impactanalyse-huurverhoging.pdf).  Samengevat zou het gevolg van een vernietiging van het beding tot een miljardenschade bij verhuurders leiden. Gelet op o.a. deze impact heeft de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam hierover een vijftal prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad in januari 2024, een en ander gerelateerd aan de procedure die aldaar voorligt. Advies van Wissink Alvorens de Hoge Raad antwoord geeft op de prejudiciële vragen, is aan Wissink gevraagd om in een conclusie een advies te geven over de gestelde vragen. De belangrijkste vraag die beantwoord moest worden is of de formulering van het huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk moet worden gekwalificeerd, alsmede welk beoordelingskader voor dergelijke huurprijswijzigingsbedingen geldt. Wissink adviseert hierover om het huurprijswijzigingsbeding te splitsen, althans als gesplitst te benaderen, in: (1) een indexatiebeding (CPI) en (2) een opslagbeding. Het indexatiebeding conform CPI staat niet ter discussie en is als eerlijk te beschouwen, zodat deze in de ogen van Wissink zal kunnen standhouden. Het indexatiebeding is immers bedoeld om de huurprijs aan te passen aan de inflatie. Het opslagbeding kan vervolgens (ook) zelfstandig worden beoordeeld, aldus Wissink. Dit heeft als positief effect dat – indien het opslagbeding wel oneerlijk is – niet meteen het gehele huurprijswijzigingsbeding nietig is als gevolg waarvan alle huurverhogingen dienen te worden teruggedraaid (met miljardenschade tot gevolg, zie de conclusie van CBRE), maar enkel dat deel dat doorgevoerd is onder de noemer opslagbeding Daar komt bij dat Wissink een maximale opslag van 3% in het algemeen aanvaardbaar acht. Dit opslagbeding is naar zijn mening bedoeld voor kosten die boven de inflatie uitstijgen en om marktontwikkelingen bij te houden.  Daarbij werd o.a. verwezen naar de door de Minister vastgestelde huurstijgingen in de sociale sector, alsmede dat binnen de vrije sector geen andere mogelijkheden bestaan om de huurprijs aan te passen aan de marktwaarde, terwijl er in de regel huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden aangegeven. Het in zoverre ontbreken van gronden die de toepassing van een willekeurige opslag is daarom niet doorslaggevend. Over de vraag welke gevolgen er zijn op het moment dat een (deel van) het beding oneerlijk moet worden beschouwd, heeft Wissink het volgende geconcludeerd. Een beding dat oneerlijk is, wordt geacht nooit te hebben bestaan. Als huurverhogingen daardoor onterecht zijn betaald, zijn deze op grond van onverschuldigde betaling door de huurder terug te vorderen. Voor de vraag of er een beperking in tijd is aan deze terugvorderingsactie, kan de Hoge Raad niet oordelen, maar zal het Hof van Justitie van de EU moeten beslissen. Wissink merkt vervolgens op dat het kantonrechter niet is toegestaan om ambtshalve over te gaan tot een verrekening van de vordering die een huurder als gevolg van de nietigverklaring toekomt. Hoe verder? Wissink geeft in zijn conclusie een licht positief geluid voor verhuurders en de daarachterliggende belangen. Zekerheid biedt dit echter nog niet. De Hoge Raad is vrij om de conclusie al dan niet te volgen.  Echte duidelijkheid valt niet eerder dan in het najaar te verwachten. We houden u op de hoogte van verdere ontwikkelingen. Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Linda Dijkstra of één van onze andere advocaten uit Team Huurrecht.  

De Eerste Kamer heeft op 25 juni 2024 ingestemd met de Wet betaalbare huur. In dit artikel schreven Dominique en Linda eerder over de inhoud en gevolgen van deze wet. De Eerste Kamer stemde niet alleen over het wetsvoorstel, maar ook over zes moties die alle zijn aangenomen, waaronder een motie met algemene stemmen om de gemeentelijke handhaving alsmede de verplichte puntentelling voor verhuurders per 1 januari 2025 in werking te laten treden. Wilt u meer weten over welke gevolgen de wet voor u heeft? Neem contact op met Dominique Fransen of één van onze andere huurrechtspecialisten.  

Op 25 april 2024 is de Wet betaalbare huur (hierna: ‘Wbh’) door de Tweede Kamer aangenomen.[1] De (demissionair) minister De Jonge streeft ernaar de wet op 1 juli 2024 in werking te laten treden. Hoog tijd om deze wet en de stand van zaken eens onder de loep te nemen. In het kort wijzigt dit wetsvoorstel de Wet goed verhuurderschap, Boek 7 Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enige andere wetten in verband met de regulering van huurprijzen en de bescherming van rechten van huurders. De uitgangspunten van de (wets)wijzigingen zijn: huurders beschermen tegen hoge huren, een voldoende omvangrijk middenhuursegment realiseren, de investeringsbereidheid van verhuurders in de vrije huursector op peil houden en verduurzaming van huurwoningen stimuleren. Hierna zullen wij eerst kort de huidige situatie beschrijven, waarna wij ingaan op de (laatste) wijzigingen van de Wbh en het advies van de Raad van State. Situatie nu Op dit moment worden de huurprijzen gereguleerd door het woningwaarderingsstelsel (hierna: het ‘WWS’) dat te vinden is in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Het WWS biedt een systeem om woningen te beoordelen aan de hand van een puntensysteem en aan (het aantal punten van) een woning een maximale huurprijs te verbinden. Eén van de punten waar bijvoorbeeld naar gekeken wordt, is het aantal vierkante meters in een woning of de status en functionaliteiten van een keuken. Elk jaar wordt voor het WWS een liberalisatiegrens bepaald, vanaf waar het aantal punten gekoppeld worden aan vrije sector huurprijzen. Dit jaar (2024) is de grens bijvoorbeeld 148 punten, hetgeen gelijk staat aan € 879,66. Als de puntentelling onder de 148 uitkomt, is sprake van een sociale huurwoning en heeft de huurder recht op de (aanvullende) huurbescherming, zoals een maximale huurprijs die ter toetsing kan worden voorgelegd aan de Huurcommissie. Op het moment dat de puntentelling hoger dan 148 punten is, wordt de huurprijsbepaling overgelaten aan de markt. Beoogde veranderingen Met de Wbh wordt onder meer een nieuwe categorie gecreëerd: ‘middenhuur’. Dit zijn woningen met een puntenaantal tussen 148 en 186 punten, gelijk aan een huurprijs tussen € 879,66 en € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024). De huurders in deze middenhuur krijgen, net als de huurders van sociale huurwoningen, extra bescherming. Voor deze woningen geldt ook een maximale huurprijs die ter toetsing kan worden voorgelegd aan de Huurcommissie.  Ook worden aan het toetsingskader van het WWS verschillende posten toegevoegd, geschrapt en/of anders gewaardeerd. Zo wordt onder meer de energiezuinigheid van een woning, alsook de (gezamenlijke) buitenruimte beter gewaardeerd onder het vernieuwde WWS. Naast het WWS bestaat er ook een woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (‘WWSO’). Dit is een toetsingskader voor onzelfstandige woonruimte. Het WWSO wordt gemoderniseerd. Een woning die wordt bewoond door drie of meer woningdelers zonder duurzame gemeenschappelijke huishouding, worden beoordeeld aan de hand van het WWSO. Tot slot krijgen gemeenten via een wijziging van de Wet goed verhuurderschap een handhavende rol op het gebied van toezicht op huurprijzen toebedeeld. Hanteren verhuurders te hoge huurprijzen? In dat geval kunnen gemeenten boetes opleggen. Bij particuliere verhuurders kunnen gemeenten na herhaalde overtredingen (zelfs) het beheer overnemen. Amendementen De Tweede Kamer heeft bij de behandeling van de wet een aantal wijzigingen (via amendementen) aangebracht, namelijk de volgende:   Amendement 45 (De Hoop): Met dit amendement hebben huurders in de ‘middensector’ net als de huurders in de sociale sector toegang tot de Huurcommissie om servicekosten te laten toetsen. Amendement 41 (De Hoop): Met dit amendement wordt verplicht dat gemeenten bij de voorbereiding van de huisvestingsverordening in de woonvisie moeten beargumenteren waarom er wel of niet middeldure huurwoonruimte wordt aangewezen als categorie woonruimte waarvoor alleen woningzoekenden met een middeninkomen in aanmerking kunnen komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor die woning. Hierdoor kunnen personen met een middeninkomen ook in aanmerking komen voor een middeldure huurwoning. Amendement 57 (Grinwis): Met dit amendement heeft de Huurcommissie de mogelijkheid om verhuurders die vaker in het ongelijk worden gesteld in een procedure bij de Huurcommissie een hogere (namelijk: € 1.400,- (in de plaats van € 700,-)) veroordeling leges op te leggen. Amendement 44 (Paternotte): Met dit amendement wordt de maximale huurprijsopslag voor Rijksmonumenten (in de plaats van op dit moment: 50 extra punten) omgezet naar 35% in het WWS. Amendement 48 (Flach): Met dit amendement wordt het mogelijk dat verhuurders bij het bepalen van de maximale huurprijs een nieuwbouwopslag van maximaal 10 % kunnen hanteren tot 1 januari 2028. Hierdoor kunnen verhuurders van nieuwbouw boven de maximale huurprijs op basis van het WWS 10% extra huur vragen vanwege deze nieuwbouwopslag. Met subamendement 61 (Paternotte en Grinwis) wordt dit amendement (48) (in tijd) beperkt tot 20 jaar. Amendement 54 (De Hoop cs.): Met dit amendement wordt de puntentelling van het WWS aangepast, waardoor eensgezins- en meergezinswoningen met een energielabel -4 punten, bij energielabel F -9 punten en energielabel G -15 punten krijgt. Hierdoor wordt het verhuren van slecht geïsoleerde woningen minder aantrekkelijk gemaakt. Amendement 52 (Paternotte): Met dit amendement kunnen verhuurder en huurder bij energiebesparende maatregelen overeenkomen dat – indien de verhoging van het aantal punten van het WWS door energiebesparende maatregelen leidt tot het verdwijnen van huurbescherming voor huurder – partijen kunnen overeenkomen dat verhuurder de maatregelen wel kan treffen zonder dat huurder diens huurbescherming verliest. Amendement 56 (Grinwis): Met dit amendement wordt de Wbh elke vijf jaar geëvalueerd en kan de wet worden gespecificeerd en/of uitgebreid met diverse (relevante) componenten. Advies Raad van State Op 3 juni 2024 publiceerde de Raad van State een advies over de (door de Wbh ingegeven) ontwerpbesluiten betaalbare huur en modernisering waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO).[2] Volgens het ontwerpbesluit betaalbare huur is sprake van een ‘zelfstandige woning’ als er in de woning of maximaal twee personen wonen of bij drie of meer personen een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ wordt gevoerd tussen deze personen. Uit de stukken blijkt echter niet wanneer sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De Raad van State adviseert om meer duidelijkheid te scheppen. Bovendien is geen overgangsrecht in het ontwerpbesluit betaalbare huur opgenomen, waardoor woningdelers die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren geconfronteerd worden met een ander beschermingsregime (met alle gevolgen van dien). De Raad van State uit zorgen over de rechtszekerheid op dit punt. Tot slot wordt in het ontwerpbesluit modernisering waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) de maximale huurgrens verhoogd met 25%. De Raad van State vraagt om verduidelijking van dit percentage. De Raad van State constateert: “Zonder deze informatie kan niet worden beoordeeld of een goede balans is getroffen tussen een grotere investeringsbereidheid enerzijds, en de betaalbaarheid voor de huurders anderzijds.” Afronding De wet ligt op dit moment nog ter beoordeling voor bij de Eerste Kamer. De plenaire behandeling is voorzien voor 18 juni 2024. De stemming is voorzien voor 25 juni 2024. De streefdatum van de inwerkingtreding is en blijft 1 juli 2024. Het is dus afwachten wat de Eerste Kamer oordeelt. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen! [1] Kamerstukken II 2023/24, 36496, nr. 3. [2] https://www.raadvanstate.nl/adviezen/@142892/w04-24-00064/

Vanaf de inwerkingtreding van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (het Besluit) op 1 januari 2021 is vroegsignalering van schulden een wettelijke taak voor gemeenten geworden. Verhuurders van woonruimte worden sindsdien verplicht om een melding te maken van een huurachterstand bij de gemeente. De bedoeling van de wetgever is dat de huurder in een vroeg stadium geholpen kan worden met zijn schuldenproblematiek, voordat de problemen zijn opgestapeld en niet meer te verhelpen zijn. In de jurisprudentie blijkt deze meldplicht een aanvullende horde te zijn om een ontruiming van het gehuurde wegens een substantiële huurachterstand te bewerkstelligen. Meldplicht verhuurders We beginnen bij het begin. Wat houdt de meldplicht precies in? Uit het Besluit volgt dat elke verhuurder van woonruimte een sociaal incassobeleid moet voeren. Concreet betekent dit dat verhuurders bij het ontstaan van een huurachterstand het stappenplan van artikel 2 van het Besluit moeten volgen. Dit vereist een actieve houding van verhuurders. De volgende stappen volgen uit artikel 2 van het Besluit: Persoonlijk contact met de huurder over de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen; Huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; Ten minste eenmaal schriftelijk een aanmaning sturen van de betalingsachterstand. Bij het versturen van die aanmaning moet ook aangeboden worden om met (stilzwijgende) toestemming van huurder een melding te maken over de betalingsachterstand bij de gemeente; Melding maken bij de gemeente. Zoals vermeld in de inleiding kan het niet volgen van bovenstaand stappenplan worden tegengeworpen aan verhuurders bij een vordering tot ontruiming van het gehuurde. Artikel in HIP In mei 2023 schreven wij, Linda Dijkstra-Devillers en Steven van Buuren, een artikel in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP) over de meldplicht voor verhuurders in het kader van schuldhulpverlening. In ons artikel in de HIP constateerden wij het volgende. Waar rechtbanken kort na de inwerkingtreding vrij streng toetsten aan de verplichting om huurachterstanden te melden, leken rechters zeker vanaf de tweede helft van 2022 wat meer mee te gaan in het toewijzen van de ontbinding van de huurovereenkomst. Rechtbanken hadden twee verschillende motiveringen hiervoor. Enerzijds oordeelden rechters dat huurders zelf geen (andere) bijzondere omstandigheden hadden gesteld die het afwijzen van de ontbinding rechtvaardigden. Anderzijds oordeelden rechters dat het oplopen van de huurachterstand niet had kunnen worden voorkomen door een vroegsignalering. De ontruiming van het gehuurde werd dan toegewezen, zonder dat de verhuurder een melding had gemaakt van de huurachterstand bij de gemeente. Huidige stand van zaken Op 10 oktober 2023 heeft het hof ‘s-Hertogenbosch een arrest gewezen over de meldplicht van huurachterstanden. Het hof lijkt in haar uitspraak de broekriem (iets) strakker aan te trekken. Ook heeft de rechtbank Rotterdam beleidsafspraken gepubliceerd, waarin met ingang van 1 mei 2024 scherpere voorwaarden worden gesteld aan verhuurders in het kader van de meldplicht. Hof ’s-Hertogenbosch Het hof overwoog dat onder meer van belang was dat vanaf het moment dat uiteindelijk schuldhulpverlening was ingeschakeld, de lopende huur steeds tijdig en volledig werd voldaan. Het hof achtte aannemelijk dat, als huurster eerder met schuldhulpverlening in contact was gekomen, haar betalingsgedrag ook eerder zou zijn verbeterd. Dat dit niet in een eerder stadium is gebeurd, was aan verhuurster toe te rekenen. Zij heeft immers niet voldaan aan de meldingsplicht. Het hof achtte voorts van belang dat huurster bezig was met het treffen van een regeling over haar bestaande schulden. Verhuurster had niet betwist dat dit traject ernstig in gevaar zou komen als huurster haar huurwoning zou moeten ontruimen. Dit bracht het hof tot de slotsom dat de tekortkoming van huurster in de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen, die mede toe te rekenen valt aan de niet nakoming door verhuurster van haar meldingsplicht, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Beleidsafspraken rechtbank Rotterdam De nieuwe beleidsafspraken van de rechtbank Rotterdam gaan in op 1 mei 2024 en kunnen als volgt worden samengevat: Er wordt vanuit gegaan door de rechtbank dat verhuurders zich aan de informatie- en meldplicht van artikel 2 van het Besluit zullen houden. Dit moet ook bij dagvaarding inzichtelijk worden gemaakt door stukken te overleggen. Tussen de melding bij de gemeente en de datum van het uitbrengen van de dagvaarding mag niet minder dan twee maanden tijd liggen. Als dit wel het geval is, dan wordt de ontbinding en ontruiming afgewezen. Tussen de melding bij de gemeente en de datum van het uitbrengen van de dagvaarding mag niet meer dan zes maanden tijd liggen. Als dit wel het geval is, dan wordt de ontbinding en ontruiming in beginsel afgewezen. Dat is alleen anders als de kantonrechter van oordeel is dat op grond van in de dagvaarding aangevoerde en met stukken onderbouwde omstandigheden toch van een oudere melding gebruik gemaakt kan worden. Van belang is dus om bij dagvaarding voldoende te stellen over de informatie- en meldplicht. Ook zal de dagvaarding in beginsel binnen twee tot zes maanden na de melding bij de gemeente uitgebracht moeten worden. Hoe verder? Aan verhuurders wordt gevraagd om een actieve houding aan te nemen ten aanzien van huurders die een huurachterstand laten oplopen. Verhuurders in de regio Rotterdam doen erin ieder geval verstandig aan om de beleidsafspraken van de rechtbank Rotterdam toe te passen. Het niet volgen van het stappenplan uit artikel 2 van het Besluit kan worden tegengeworpen aan verhuurders. Het zal afhangen van de omstandigheden van het geval of een vordering tot ontruiming zal ‘afketsen’ op het niet volgen van het stappenplan. Hierbij lijkt van overwegend belang of het volgen van het stappenplan, gelet op de feiten en omstandigheden, ‘zin’ zou hebben gehad om de huurachterstand niet verder op te laten lopen. Contact Wij houden de ontwikkelingen in de rechtspraak voor u in de gaten. Heeft u vragen over de informatie- en meldplicht uit artikel 2 van het Besluit, dan kunt u contact opnemen met één van onze huurrechtspecialisten.