Ontwerp zonder titel (15)

Huurrecht

Huurrecht is een dynamisch rechtsgebied dat zich kenmerkt door enerzijds toepassing van dwingendrechtelijke regels en anderzijds contractvrijheid. Ons huurrechtteam bestaat uit gespecialiseerde huurrechtadvocaten die de regels als geen ander kennen.  


Het team staat zowel verhuurders als huurders bij en biedt juridisch advies dat is afgestemd op de specifieke behoeften van zijn cliënten.  Of het nu gaat over het opstellen, nakomen en beëindigen van een  huurovereenkomst, een gemengde (huur)overeenkomst zoals wonen gecombineerd met zorg, of vraagstukken rondom gebiedsontwikkeling of transformatie van onroerend goed; voor elk specialisme hebben wij de juiste advocaat in huis. Ook hebben wij ruime ervaring in het voeren van procedures zowel voor de verhuurder als voor de huurder. 


Door specialistische kennis en jarenlange ervaring weten wij hoe wij problemen effectief moeten oplossen. 


Uw specialist
Linda Dijkstra - Devillers

Advocaat

Hiervoor kunt u bij ons terecht

Op het gebied van huurrecht woonruimte staan onze huurrechtspecialisten voornamelijk woningcorporaties, gemeenten, zorginstellingen, franchiseorganisaties en (professionele) verhuurders bij.  Binnen het huurrecht woonruimte heeft ons team Huurrecht onder andere ervaring met de volgende onderwerpen:

  • opstellen / wijzigen / beëindigen huurovereenkomsten; 
  • huurprijswijziging; 
  • medehuur; 
  • onderverhuur; 
  • tijdelijke verhuur; 
  • woonoverlast; 
  • gebreken; 
  • renovatie en dringende werkzaamheden; 
  • laatste kansovereenkomsten; 
  • opstellen beëindigingsovereenkomsten; 
  • ontruimingsprocedures; 
  • opzeggen en ontbinden huurovereenkomsten; 
  • oplevering van het gehuurde. 

Een huurovereenkomst bedrijfsruimte kan voor kantoren (art. 7:230a BW) zijn, maar ook voor winkels en horeca (art. 7:290 BW). Voor de huur van kantoorruimte gelden andere regels dan bijvoorbeeld voor winkels en horeca. 

Binnen het huurrecht bedrijfsruimte hebben wij onder andere ervaring met de volgende onderwerpen: 

  • opstellen / wijzigen / beëindigen huurovereenkomsten; 
  • tijdelijke verhuur; 
  • indeplaatsstelling. 
  • huurprijsherziening; 
  • onderverhuur; 
  • gebreken; 
  • renovatie en dringende werkzaamheden; 
  • opzeggen en ontbinden huurovereenkomsten; 
  • ontruimingsprocedures; 
  • oplevering van het gehuurde 

Regelmatig stellen wij voor onze cliënten flexibele (huur)contracten op. Wij hebben in dat kader ervaring met onder meer de volgende onderwerpen: 

  • tijdelijke verhuur woonruimte; 
  • tijdelijke verhuur bedrijfsruimte; 
  • leegstandwet; 
  • gebruiksovereenkomst. 

 

Wij hebben ervaring met onder meer de volgende onderwerpen:

  • huur onbebouwde grond; 
  • parkeerterreinen; 
  • pacht; 
  • ligplaatsen. 

Wanneer kan een huurprijs worden verhoogd of verlaagd? Wij kennen de mogelijkheden, denken met u mee.

Gaat u een huurrelatie aan, dan kunnen wij daarvoor een op maat gemaakte huurovereenkomst opstellen en/of aanpassen. Tevens beoordelen wij uw (standaard) huurovereenkomst en toetsten die aan relevante wetgeving. Wilt u een tijdelijke huurovereenkomst of juist een zo lang mogelijke huurrelatie? Wij adviseren u over eventueel noodzakelijke aanpassingen en hoe eventuele specifieke wensen geïmplementeerd kunnen worden. 

Ons huurrechtteam is binnen de eigen expertise breed inzetbaar. Zo hebben onze specialisten jarenlange ervaring in het begeleiden van processen rondom gebiedsontwikkeling en onteigening.  

Onze huurrechtspecialisten hebben tevens ervaring met onder andere de volgende onderwerpen: 

  • renovatie en dringende werkzaamheden; 
  • tijdelijke contracten; 
  • (schade)vergoedingen; 
  • vergunningen; 
  • uitvoering bestemmingsplannen; 
  • onteigeningen; 
  • onrechtmatig gebruik / kraken. 

Indien nodig vertegenwoordigen wij u in procedures die met huur te maken hebben. Wij hebben een ruime ervaring in het voeren van procedures in huurzaken, zowel voor de verhuurder als voor de huurder. 

Ons team Huurrecht ondersteunt woningcorporaties en zorgorganisaties bij het opstellen van woon-/zorgovereenkomsten. Wij hebben ervaring met de volgende onderwerpen: 

  • opstellen woon-/zorgovereenkomsten; 
  • driepartijenovereenkomsten; 
  • verhuur door zorgpartijen. 
Bel: 0172-503 250

Publicaties

Linda Dijkstra – Devillers
Linda Dijkstra - Devillers
Advocaat
Let op! Wet betaalbare huur treedt per 1 juli 2024 in werking!
De Eerste Kamer heeft op 25 juni 2024 ingestemd met de Wet betaalbare huur. In dit artikel schreven Dominique en Linda eerder over de inhoud en gevolgen van deze wet. De Eerste Kamer stemde niet alleen over het wetsvoorstel, maar ook over zes moties die alle zijn aangenomen, waaronder een motie met algemene stemmen om de gemeentelijke handhaving alsmede de verplichte puntentelling voor verhuurders per 1 januari 2025 in werking te laten treden. Wilt u meer weten over welke gevolgen de wet voor u heeft? Neem contact op met Dominique Fransen of één van onze andere huurrechtspecialisten.  
Linda Dijkstra – Devillers
Linda Dijkstra - Devillers
Advocaat
Wet betaalbare huur: stand van zaken
Op 25 april 2024 is de Wet betaalbare huur (hierna: ‘Wbh’) door de Tweede Kamer aangenomen.[1] De (demissionair) minister De Jonge streeft ernaar de wet op 1 juli 2024 in werking te laten treden. Hoog tijd om deze wet en de stand van zaken eens onder de loep te nemen. In het kort wijzigt dit wetsvoorstel de Wet goed verhuurderschap, Boek 7 Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enige andere wetten in verband met de regulering van huurprijzen en de bescherming van rechten van huurders. De uitgangspunten van de (wets)wijzigingen zijn: huurders beschermen tegen hoge huren, een voldoende omvangrijk middenhuursegment realiseren, de investeringsbereidheid van verhuurders in de vrije huursector op peil houden en verduurzaming van huurwoningen stimuleren. Hierna zullen wij eerst kort de huidige situatie beschrijven, waarna wij ingaan op de (laatste) wijzigingen van de Wbh en het advies van de Raad van State. Situatie nu Op dit moment worden de huurprijzen gereguleerd door het woningwaarderingsstelsel (hierna: het ‘WWS’) dat te vinden is in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Het WWS biedt een systeem om woningen te beoordelen aan de hand van een puntensysteem en aan (het aantal punten van) een woning een maximale huurprijs te verbinden. Eén van de punten waar bijvoorbeeld naar gekeken wordt, is het aantal vierkante meters in een woning of de status en functionaliteiten van een keuken. Elk jaar wordt voor het WWS een liberalisatiegrens bepaald, vanaf waar het aantal punten gekoppeld worden aan vrije sector huurprijzen. Dit jaar (2024) is de grens bijvoorbeeld 148 punten, hetgeen gelijk staat aan € 879,66. Als de puntentelling onder de 148 uitkomt, is sprake van een sociale huurwoning en heeft de huurder recht op de (aanvullende) huurbescherming, zoals een maximale huurprijs die ter toetsing kan worden voorgelegd aan de Huurcommissie. Op het moment dat de puntentelling hoger dan 148 punten is, wordt de huurprijsbepaling overgelaten aan de markt. Beoogde veranderingen Met de Wbh wordt onder meer een nieuwe categorie gecreëerd: ‘middenhuur’. Dit zijn woningen met een puntenaantal tussen 148 en 186 punten, gelijk aan een huurprijs tussen € 879,66 en € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024). De huurders in deze middenhuur krijgen, net als de huurders van sociale huurwoningen, extra bescherming. Voor deze woningen geldt ook een maximale huurprijs die ter toetsing kan worden voorgelegd aan de Huurcommissie.  Ook worden aan het toetsingskader van het WWS verschillende posten toegevoegd, geschrapt en/of anders gewaardeerd. Zo wordt onder meer de energiezuinigheid van een woning, alsook de (gezamenlijke) buitenruimte beter gewaardeerd onder het vernieuwde WWS. Naast het WWS bestaat er ook een woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (‘WWSO’). Dit is een toetsingskader voor onzelfstandige woonruimte. Het WWSO wordt gemoderniseerd. Een woning die wordt bewoond door drie of meer woningdelers zonder duurzame gemeenschappelijke huishouding, worden beoordeeld aan de hand van het WWSO. Tot slot krijgen gemeenten via een wijziging van de Wet goed verhuurderschap een handhavende rol op het gebied van toezicht op huurprijzen toebedeeld. Hanteren verhuurders te hoge huurprijzen? In dat geval kunnen gemeenten boetes opleggen. Bij particuliere verhuurders kunnen gemeenten na herhaalde overtredingen (zelfs) het beheer overnemen. Amendementen De Tweede Kamer heeft bij de behandeling van de wet een aantal wijzigingen (via amendementen) aangebracht, namelijk de volgende:   Amendement 45 (De Hoop): Met dit amendement hebben huurders in de ‘middensector’ net als de huurders in de sociale sector toegang tot de Huurcommissie om servicekosten te laten toetsen. Amendement 41 (De Hoop): Met dit amendement wordt verplicht dat gemeenten bij de voorbereiding van de huisvestingsverordening in de woonvisie moeten beargumenteren waarom er wel of niet middeldure huurwoonruimte wordt aangewezen als categorie woonruimte waarvoor alleen woningzoekenden met een middeninkomen in aanmerking kunnen komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor die woning. Hierdoor kunnen personen met een middeninkomen ook in aanmerking komen voor een middeldure huurwoning. Amendement 57 (Grinwis): Met dit amendement heeft de Huurcommissie de mogelijkheid om verhuurders die vaker in het ongelijk worden gesteld in een procedure bij de Huurcommissie een hogere (namelijk: € 1.400,- (in de plaats van € 700,-)) veroordeling leges op te leggen. Amendement 44 (Paternotte): Met dit amendement wordt de maximale huurprijsopslag voor Rijksmonumenten (in de plaats van op dit moment: 50 extra punten) omgezet naar 35% in het WWS. Amendement 48 (Flach): Met dit amendement wordt het mogelijk dat verhuurders bij het bepalen van de maximale huurprijs een nieuwbouwopslag van maximaal 10 % kunnen hanteren tot 1 januari 2028. Hierdoor kunnen verhuurders van nieuwbouw boven de maximale huurprijs op basis van het WWS 10% extra huur vragen vanwege deze nieuwbouwopslag. Met subamendement 61 (Paternotte en Grinwis) wordt dit amendement (48) (in tijd) beperkt tot 20 jaar. Amendement 54 (De Hoop cs.): Met dit amendement wordt de puntentelling van het WWS aangepast, waardoor eensgezins- en meergezinswoningen met een energielabel -4 punten, bij energielabel F -9 punten en energielabel G -15 punten krijgt. Hierdoor wordt het verhuren van slecht geïsoleerde woningen minder aantrekkelijk gemaakt. Amendement 52 (Paternotte): Met dit amendement kunnen verhuurder en huurder bij energiebesparende maatregelen overeenkomen dat – indien de verhoging van het aantal punten van het WWS door energiebesparende maatregelen leidt tot het verdwijnen van huurbescherming voor huurder – partijen kunnen overeenkomen dat verhuurder de maatregelen wel kan treffen zonder dat huurder diens huurbescherming verliest. Amendement 56 (Grinwis): Met dit amendement wordt de Wbh elke vijf jaar geëvalueerd en kan de wet worden gespecificeerd en/of uitgebreid met diverse (relevante) componenten. Advies Raad van State Op 3 juni 2024 publiceerde de Raad van State een advies over de (door de Wbh ingegeven) ontwerpbesluiten betaalbare huur en modernisering waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO).[2] Volgens het ontwerpbesluit betaalbare huur is sprake van een ‘zelfstandige woning’ als er in de woning of maximaal twee personen wonen of bij drie of meer personen een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ wordt gevoerd tussen deze personen. Uit de stukken blijkt echter niet wanneer sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De Raad van State adviseert om meer duidelijkheid te scheppen. Bovendien is geen overgangsrecht in het ontwerpbesluit betaalbare huur opgenomen, waardoor woningdelers die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren geconfronteerd worden met een ander beschermingsregime (met alle gevolgen van dien). De Raad van State uit zorgen over de rechtszekerheid op dit punt. Tot slot wordt in het ontwerpbesluit modernisering waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) de maximale huurgrens verhoogd met 25%. De Raad van State vraagt om verduidelijking van dit percentage. De Raad van State constateert: “Zonder deze informatie kan niet worden beoordeeld of een goede balans is getroffen tussen een grotere investeringsbereidheid enerzijds, en de betaalbaarheid voor de huurders anderzijds.” Afronding De wet ligt op dit moment nog ter beoordeling voor bij de Eerste Kamer. De plenaire behandeling is voorzien voor 18 juni 2024. De stemming is voorzien voor 25 juni 2024. De streefdatum van de inwerkingtreding is en blijft 1 juli 2024. Het is dus afwachten wat de Eerste Kamer oordeelt. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen! [1] Kamerstukken II 2023/24, 36496, nr. 3. [2] https://www.raadvanstate.nl/adviezen/@142892/w04-24-00064/
Linda Dijkstra – Devillers
Linda Dijkstra - Devillers
Advocaat
Meldplicht voor verhuurders van woonruimte bij huurachterstanden
Vanaf de inwerkingtreding van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (het Besluit) op 1 januari 2021 is vroegsignalering van schulden een wettelijke taak voor gemeenten geworden. Verhuurders van woonruimte worden sindsdien verplicht om een melding te maken van een huurachterstand bij de gemeente. De bedoeling van de wetgever is dat de huurder in een vroeg stadium geholpen kan worden met zijn schuldenproblematiek, voordat de problemen zijn opgestapeld en niet meer te verhelpen zijn. In de jurisprudentie blijkt deze meldplicht een aanvullende horde te zijn om een ontruiming van het gehuurde wegens een substantiële huurachterstand te bewerkstelligen. Meldplicht verhuurders We beginnen bij het begin. Wat houdt de meldplicht precies in? Uit het Besluit volgt dat elke verhuurder van woonruimte een sociaal incassobeleid moet voeren. Concreet betekent dit dat verhuurders bij het ontstaan van een huurachterstand het stappenplan van artikel 2 van het Besluit moeten volgen. Dit vereist een actieve houding van verhuurders. De volgende stappen volgen uit artikel 2 van het Besluit: Persoonlijk contact met de huurder over de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen; Huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; Ten minste eenmaal schriftelijk een aanmaning sturen van de betalingsachterstand. Bij het versturen van die aanmaning moet ook aangeboden worden om met (stilzwijgende) toestemming van huurder een melding te maken over de betalingsachterstand bij de gemeente; Melding maken bij de gemeente. Zoals vermeld in de inleiding kan het niet volgen van bovenstaand stappenplan worden tegengeworpen aan verhuurders bij een vordering tot ontruiming van het gehuurde. Artikel in HIP In mei 2023 schreven wij, Linda Dijkstra-Devillers en Steven van Buuren, een artikel in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk (HIP) over de meldplicht voor verhuurders in het kader van schuldhulpverlening. In ons artikel in de HIP constateerden wij het volgende. Waar rechtbanken kort na de inwerkingtreding vrij streng toetsten aan de verplichting om huurachterstanden te melden, leken rechters zeker vanaf de tweede helft van 2022 wat meer mee te gaan in het toewijzen van de ontbinding van de huurovereenkomst. Rechtbanken hadden twee verschillende motiveringen hiervoor. Enerzijds oordeelden rechters dat huurders zelf geen (andere) bijzondere omstandigheden hadden gesteld die het afwijzen van de ontbinding rechtvaardigden. Anderzijds oordeelden rechters dat het oplopen van de huurachterstand niet had kunnen worden voorkomen door een vroegsignalering. De ontruiming van het gehuurde werd dan toegewezen, zonder dat de verhuurder een melding had gemaakt van de huurachterstand bij de gemeente. Huidige stand van zaken Op 10 oktober 2023 heeft het hof ‘s-Hertogenbosch een arrest gewezen over de meldplicht van huurachterstanden. Het hof lijkt in haar uitspraak de broekriem (iets) strakker aan te trekken. Ook heeft de rechtbank Rotterdam beleidsafspraken gepubliceerd, waarin met ingang van 1 mei 2024 scherpere voorwaarden worden gesteld aan verhuurders in het kader van de meldplicht. Hof ’s-Hertogenbosch Het hof overwoog dat onder meer van belang was dat vanaf het moment dat uiteindelijk schuldhulpverlening was ingeschakeld, de lopende huur steeds tijdig en volledig werd voldaan. Het hof achtte aannemelijk dat, als huurster eerder met schuldhulpverlening in contact was gekomen, haar betalingsgedrag ook eerder zou zijn verbeterd. Dat dit niet in een eerder stadium is gebeurd, was aan verhuurster toe te rekenen. Zij heeft immers niet voldaan aan de meldingsplicht. Het hof achtte voorts van belang dat huurster bezig was met het treffen van een regeling over haar bestaande schulden. Verhuurster had niet betwist dat dit traject ernstig in gevaar zou komen als huurster haar huurwoning zou moeten ontruimen. Dit bracht het hof tot de slotsom dat de tekortkoming van huurster in de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen, die mede toe te rekenen valt aan de niet nakoming door verhuurster van haar meldingsplicht, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Beleidsafspraken rechtbank Rotterdam De nieuwe beleidsafspraken van de rechtbank Rotterdam gaan in op 1 mei 2024 en kunnen als volgt worden samengevat: Er wordt vanuit gegaan door de rechtbank dat verhuurders zich aan de informatie- en meldplicht van artikel 2 van het Besluit zullen houden. Dit moet ook bij dagvaarding inzichtelijk worden gemaakt door stukken te overleggen. Tussen de melding bij de gemeente en de datum van het uitbrengen van de dagvaarding mag niet minder dan twee maanden tijd liggen. Als dit wel het geval is, dan wordt de ontbinding en ontruiming afgewezen. Tussen de melding bij de gemeente en de datum van het uitbrengen van de dagvaarding mag niet meer dan zes maanden tijd liggen. Als dit wel het geval is, dan wordt de ontbinding en ontruiming in beginsel afgewezen. Dat is alleen anders als de kantonrechter van oordeel is dat op grond van in de dagvaarding aangevoerde en met stukken onderbouwde omstandigheden toch van een oudere melding gebruik gemaakt kan worden. Van belang is dus om bij dagvaarding voldoende te stellen over de informatie- en meldplicht. Ook zal de dagvaarding in beginsel binnen twee tot zes maanden na de melding bij de gemeente uitgebracht moeten worden. Hoe verder? Aan verhuurders wordt gevraagd om een actieve houding aan te nemen ten aanzien van huurders die een huurachterstand laten oplopen. Verhuurders in de regio Rotterdam doen erin ieder geval verstandig aan om de beleidsafspraken van de rechtbank Rotterdam toe te passen. Het niet volgen van het stappenplan uit artikel 2 van het Besluit kan worden tegengeworpen aan verhuurders. Het zal afhangen van de omstandigheden van het geval of een vordering tot ontruiming zal ‘afketsen’ op het niet volgen van het stappenplan. Hierbij lijkt van overwegend belang of het volgen van het stappenplan, gelet op de feiten en omstandigheden, ‘zin’ zou hebben gehad om de huurachterstand niet verder op te laten lopen. Contact Wij houden de ontwikkelingen in de rechtspraak voor u in de gaten. Heeft u vragen over de informatie- en meldplicht uit artikel 2 van het Besluit, dan kunt u contact opnemen met één van onze huurrechtspecialisten.
Steven van Buuren
Steven van Buuren
Advocaat
Update: huurprijsindexatie bedrijfsruimte
In veel gevallen worden huurovereenkomsten van bedrijfsruimte gebaseerd op de ROZ-modellen. In deze standaardmodellen is opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van de consumentenprijsindex (CPI). Gezien de hoge inflatie van 2022 heeft dit geleid tot huurverhogingen van soms wel 14,5%. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft begin 2023 aangekondigd dat de berekeningsmethode van de CPI niet geschikt was. Sinds juni 2023 wordt een nieuwe methode gebruikt om de CPI te berekenen. Het blijkt dat het indexcijfer op basis van de oude methode te hoog is uitgevallen. Het CBS heeft evenwel aangeraden het oude indexcijfer te blijven gebruiken. Welke gevolgen heeft dit voor de geïndexeerde huurprijzen? Eerste rechtspraak Eerder dit jaar schreef mijn kantoorgenote, mr. R. Raddahi, het artikel Grenzen aan de indexering van de huurprijs. Dit artikel is geschreven naar aanleiding van de eerste uitspraak over dit onderwerp, namelijk de uitspraak van 4 mei 2023. De voorzieningenrechter had – kort gezegd – geoordeeld dat, hoewel er geen sprake was van een te honoreren beroep op onvoorziene omstandigheden, de verhuurder geen onverkorte toepassing van de indexeringsclausule kon afdwingen. In de loop van 2023 zijn verschillende procedures gevoerd, waarin huurders bezwaren maakten tegen het te hanteren percentage van de indexering van de huurprijs. In deze bijdrage beschrijf ik de huidige stand van zaken. (On)voorziene omstandigheden Tot op heden gaan rechters niet met de stelling van huurders mee dat de verhoogde indexering, als gevolg van de toegenomen inflatie in 2022, een onvoorziene omstandigheid oplevert. Zonder succes beargumenteren huurders dat de hoge inflatie een onvoorziene omstandigheid is als gevolg van de oorlog in Oekraïne en de hoge energieprijzen. In diverse uitspraken wordt – kort gezegd – geoordeeld dat nu juist een voorziening is opgenomen in de huurovereenkomst voor de situatie dat prijzen zouden stijgen. Dat in de huurovereenkomst geen maximumpercentage is opgenomen, doet daar niets aan af. Een beroep op onvoorziene omstandigheden heeft voorlopig dus geen succes gehad voor huurders in deze procedures. (On)aanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid De tweede stelling van huurders in dergelijke procedures is dat de huurverhoging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Deze stelling heeft eenmaal (bijna) doel getroffen. De rechtbank Rotterdam oordeelde dat het verschil tussen de oude en de nieuwe berekeningsmethode een resultaat oplevert dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hoewel de (te) hoge inflatie van 2022 het jaar erna wordt gecompenseerd met een relatief lage inflatie, betaalt huurder in deze kwestie € 4,014,64 meer dan wanneer de nieuwe methode van het CBS was gehanteerd. In de uitspraak staat een verhelderende berekening van dit verschil. Toch heeft dit oordeel uiteindelijk niet geleid tot een toewijzend vonnis voor de huurder, omdat niet de juiste vordering was ingesteld. De boodschap van de rechter was echter wel duidelijk. Dit betekent echter niet dat rechters iedere keer mee zullen gaan met de stelling dat de geïndexeerde huurpenningen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit wordt per specifieke situatie door de rechter beoordeeld. Zo oordeelde de rechtbank Gelderland recent nog het tegenovergestelde. Hoe verder? Er is nog geen eenduidige lijn te ontdekken in de rechtspraak. Het zal in zoverre de vraag zijn of de uitspraak van de rechtbank Rotterdam gevolgd zal worden door andere rechters. De ontwikkelingen in de rechtspraak zullen wij in de gaten houden. Denk vooruit! Heeft u te maken met vragen over de hoogte van huurprijzen van bedrijfsruimten? Neem dan contact op met Steven van Buuren of één van onze andere huurrechtspecialisten!
Linda Dijkstra – Devillers
Linda Dijkstra - Devillers
Advocaat
Opletten geblazen: Huurrecht in ontwikkeling
De afgelopen jaren is het huurrecht stevig in ontwikkeling en dat blijft de komende periode ook zo doorgaan. Zowel het huurrecht voor woningen als voor bedrijfsruimte is geen rustig goed. Een aantal onderwerpen die onze dagelijkse praktijk raken zijn de huurverhogingen bij bedrijfsruimte vanwege de hoogte van de indexatiecijfers, de Wet goed verhuurderschap, de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, de zo goed als zekere komst van de West vaste huurcontracten waardoor de mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte ernstig worden beperkt en de op handen zijnde regelgeving rondom de introductie van middenhuur. Huurverhogingsbeding woonruimte  Door enkele uitspraken van de rechtbank Amsterdam staat momenteel ook de bestendige praktijk rondom de huurverhoging van vrije sector woningen op losse schroeven: het huurverhogingsbeding, zoals onder meer opgenomen in het laatste ROZ-model, is een oneerlijk beding en mag niet worden toegepast. Inmiddels heeft het ROZ zelfs voor het gebruik van het eigen model gewaarschuwd. Hoewel de rechtbank Amsterdam in mei 2023 haar opvatting al heeft kenbaar gemaakt, heeft het echter tot na de publicatie van een drietal vonnissen van wederom de rechtbank Amsterdam in augustus 2023 geduurd voordat het besef van de verstrekkende gevolgen van deze opvatting pas echt helder is geworden in de markt. De huurverhogingen die op basis van veel in de praktijk gebruikte huurverhogingsafspraken zijn doorgevoerd, zouden immers ongeldig zijn. Dit leidt ertoe dat een huurder het door hem vanaf de aanvang van de huurovereenkomst teveel betaalde huur kan terugvorderen c.q. verrekenen met de toekomstige huurpenningen. Het behoeft geen betoog dat de gehele financiële huishouding van een verhuurder als een kaartenhuis in elkaar kan storten. Wat heeft de Rechtbank Amsterdam geoordeeld? In het vonnis van 12 mei 2023 oordeelde de kantonrechter dat voordat zij inhoudelijk naar het de ingestelde vorderingen zou kijken dat daar nog een stap aan vooraf gaat. De huurovereenkomst op grond waarvan de huurders de woning gingen huren, was namelijk gesloten tussen Bouwinvest als handelaar en huurders als consumenten. In dat geval moet volgens de rechtbank een kantonrechter eerst ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). De kantonrechter besloot gelet hierop de huurovereenkomst opgenomen afspraken over de huurverhoging te toetsen aan die richtlijn.  Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarbij moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is dus de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen. De kantonrechter merkt op dat het in de huurovereenkomst van de woning opgenomen huurprijswijzigingsbeding Bouwinvest de bevoegdheid geeft om de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Ook heeft Bouwinvest de bevoegdheid bedongen om die verhoging nog hoger te maken met een percentage van maximaal 5%. Welk percentage er dus bij komt, is niet duidelijk. Van belang is voorts dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor Bouwinvest om de huurprijs te verhogen. Een verlaging voor huurders zit er niet in. Evenmin is duidelijk welke reden een eventuele extra verhoging heeft. Deze omstandigheden maken naar het oordeel van de kantonrechter dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurders en dat het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is en voor vernietiging in aanmerking komt. Voor enige verhoging van de huur is geen plaats, aldus de kantonrechter. Hoe verder? De rechtbank Amsterdam heeft inmiddels meermaals haar opvatting over het huurverhogingsbeding kenbaar gemaakt en daar vonnis over gewezen. Gelet op de verstrekkende gevolgen voor de huurmarkt heeft de rechtbank Amsterdam begin oktober  bekend gemaakt over dit vraagstuk prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad om duidelijkheid over haar opvatting te krijgen. Deze duidelijkheid zal er helaas niet snel zijn, want een dergelijke procedure duurt zeker negen maanden. Tot die tijd is waakzaamheid geboden.  Denk vooruit!  Ons team Huurrecht volgt alle ontwikkelingen op de voet en staan u graag bij met raad en daad. Voor vragen kunt u contact opnemen met mr. Linda Dijkstra, of een van onze andere specialisten van de sectie Huurrecht. Zij staan u graag te woord.
Linda Dijkstra – Devillers
Linda Dijkstra - Devillers
Advocaat
Verplichte schriftelijke huurovereenkomst per 1 juli
Verhuurders van woonruimte krijgen in een korte periode met meerdere aandachtspunten te maken. In mijn vorige artikel heb ik gewezen op het Voorstel Wet vaste huurcontracten. Deze wet beoogt de mogelijkheden van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige én onzelfstandige woonruimten stevig te beperken. Deze wet moet nog door de Eerste Kamer, maar de verwachting is dat daar het wetsvoorstel een hamerstuk is en dat de wet vrij vlot daarna in werking zal treden. Een andere wet die onlangs is aangenomen is de Wet goed verhuurderschap. Deze wet brengt de nodige nieuwe wettelijke verplichtingen met zich mee en treedt 1 juli 2023 in werking. Bent u daar al op voorbereid? Wet Goed verhuurderschap Het doel van de wet is het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken. In mijn vorige artikel heb ik gewezen op het voorstel Wet vaste huurcontracten. De wet ziet op de bescherming van woningzoekenden en huurders, waaronder ook arbeidsmigranten. De wet richt zich in het bijzonder tot verhuurders van reguliere woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Kort samengevat bestaat de wet uit drie onderdelen: De wet formuleert een (basis)norm voor goed verhuurderschap. De wet introduceert verschillende instrumenten voor gemeenten om strengere eisen te stellen aan verhuurders, waaronder de bevoegdheid tot het instellen van een gebiedsgerichte verhuurvergunning. Verbetering van huisvesting van arbeidsmigranten door o.a. de bevoegdheid voor gemeenten om een vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten in te stellen.  De kern van deze wetgeving is in zoverre de introductie van een algemene landelijke norm voor goed verhuurderschap. Handhaving van deze basisnorm zal moeten plaatsvinden op gemeentelijk niveau. Zowel verhuurders als gemeenten zullen hun processen moeten aanpassen.   Welke verplichtingen gaan gelden voor verhuurders? In artikel 2 van de wet zijn de verplichtingen voor verhuurders opgenomen. De meest in het oog springende verplichtingen in het kader van goed verhuurderschap zijn de volgende:   Het voorproces Er moet sprake zijn van een heldere en transparante selectieprocedure als de woning openbaar wordt aangeboden (geadverteerd), zodat duidelijk wordt dat iedereen die voldoet aan de selectiecriteria, een kans maakt om de woning te mogen huren. Daarbij geldt dat de verhuurder zich van ieder vorm van intimidatie moet onthouden. Ook moet de verhuurder de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders motiveren. Het is dus zaak het voorproces goed in de stijgers te zetten.   Een schriftelijke huurovereenkomst De wet bepaalt expliciet het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst. Dit betekent niet dat een mondelinge huurovereenkomst niet meer tot stand kan komen. Echter vloeit wel de verplichting uit deze bepaling voort dat een huurder van een verhuurder kan verlangen dat de afspraken schriftelijk worden vastgelegd. Deze verplichting geldt overigens alleen voor huurovereenkomsten die worden aangegaan na de inwerkingtreding van de wet.   Schriftelijk informeren De wet gebiedt de verhuurder om de huurder schriftelijk informatie te verstrekken: over de rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen. de hoogte van de waarborgsom en de wijze waarop deze wordt geretourneerd. de contactgegevens van de eigenaar/beheerder. de contactgegeven van een meldpunt ongewenst verhuurgedrag (in te stellen door de gemeente, zie hierna) waar de huurder terecht kan. als er servicekosten in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder en de verplichting dat de huurder jaarlijks een volledige kostenspecificatie dient te ontvangen. Deze informatie dient elke verhuurder dus te verstrekken. De eerste bullet is naar onze mening wat opmerkelijk. Kennelijk kan naast een huurovereenkomst ook gewerkt worden met een sideletter. In die sideletter zal bijvoorbeeld door de verhuurder gewezen moeten worden op de mogelijkheid om naar de Huurcommissie of de rechter te gaan.    Nakomen van al bestaande wet- en regelgeving In de wet wordt ook aangestuurd op nakoming van bestaande regels. Zo is uitdrukkelijk opgenomen dat een verhuurder zich moet onthouden van het in rekening brengen van servicekosten anders dan in overeenstemming met de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het BW. Ook is expliciet een verbod opgenomen dat verhuurbemiddelaars dubbele bemiddelingskosten mogen vragen.   Hoogte waarborgsom De hoogte van de waarborgsom wordt ook aan banden gelegd. De waarborgsom mag ten hoogste 2 x de kale termijnhuurprijs bedragen. Ook moet de waarborgsom -behoudens enkele uitzonderingen- uiterlijk binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst worden geretourneerd aan de huurder.   Aanvullende regels voor verhuur aan arbeidsmigranten!  De wet bepaalt dat de huurovereenkomst afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst moet worden vastgelegd én dat de informatie in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal moet zijn opgesteld. Opvallend is dat deze regels niet alleen gelden voor nieuw te sluiten overeenkomsten, maar ook voor huurovereenkomsten die al bestaan op het moment dat de nieuwe wet wordt ingevoerd. Verhuurders hebben dan nog 3 maanden de tijd om arbeidsmigranten te informeren.   Welke bevoegdheden krijgen de gemeenten?  Vanaf artikel 4 worden de verplichtingen en bevoegdheden van de gemeente in de wet benoemd. Hoewel de verplichtingen voor de verhuurders niet heel erg vernieuwend zijn, is dat wel het geval voor gemeenten. Zo kunnen de gemeenten de regels die genoemd zijn in deze wet gaan handhaven en zo nodig stevige bestuurlijke boetes opleggen.   Meldpunt ongewenst verhuurdergedrag Er wordt een verplichting ingevoerd voor gemeenten tot het instellen van een laagdrempelig meldpunt waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag.   Verhuurvergunning woonruimte, met vergunningsvoorwaarden De gemeenteraad krijgt de bevoegdheid om een gebiedsgericht verbod in te stellen op verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning.   Verhuurvergunning verblijfsruimte arbeidsmigranten.  De gemeenteraad krijgt de bevoegdheid een vergunningplicht in te stellen voor verhuur aan arbeidsmigranten. Die vergunningplicht geldt dan voor een bepaalde categorie van verblijfsruimten en aan de verhuurvergunning voor verhuur aan arbeidsmigranten kunnen voorwaarden gesteld worden.   Inbeheername (gebouw met) woon- of verblijfsruimte Met een inbeheername van een woning worden alle rechten en plichten van een verhuurder (behoudens het recht om te vervreemden en bezwaren) overgeheveld naar een beheerder. Deze verhuurt in dat geval de woning en int de bijbehorende huur. Het college van B&W kan besluiten tot inbeheername indien een verhuurvergunning wordt geweigerd of ingetrokken terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte in gebruik is door een huurder of als een verhuurder de basisregels inzake goed verhuurderschap overtreedt en hem in een tijdvak van vier jaar voor de constatering van deze overtreding reeds tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd voor het overtreden van die regels.   Last onder bestuursdwang/dwangsom en/of bestuurlijke boete Het college van B&W zal bevoegd worden een last onder bestuursdwang of dwangsom op te leggen ter handhaving van de voorschriften gesteld bij of krachtens dit wetsvoorstel. Daarnaast zal het college bevoegd zijn in de verhuurverordening te bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd voor het handelen in strijd met de verplichtingen voorvloeiend uit de basisnormen voor goed verhuurderschap, de verboden tot verhuren zonder vergunning en verrichten van beheershandelingen tijdens een inbeheername, of handelen in strijd met de aan een vergunning verbonden voorschriften. Dit is geen sinecure. Zo kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen van maar liefst maximaal € 22.500,- en bij herhaalde overtreding maximaal € 90.000,-.    Openbaarmaking bestuurlijke boete of besluit inbeheername Het college van B&W kan besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders (of natuurlijke personen achter een verhuurbedrijf) die ondanks eventuele bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen hun gedrag niet wensen aan te passen aan de normen voor goed verhuurderschap.   Hoe verder? Met ingang van 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap inwerking. Mijn verwachting is dat deze wetgeving voor veel nieuwe rechtspraak gaat zorgen. Het privaatrecht wordt steeds verder gereguleerd door het publiekrecht. Immers huur- en bemiddelingsovereenkomsten zijn privaatrechtelijke overeenkomsten en middels deze wet zal een gemeente door middel van haar bestuursrechtelijke bevoegdheden in die privaatrechtelijke relaties tussen de huurder en verhuurder of woningzoekende en bemiddelaar kunnen gaan ingrijpen. Datzelfde geldt voor de verplichtstelling van een verhuurvergunning. Wat gaan de sancties worden als de norm geschonden wordt en de verplichtingen niet of niet voldoende worden nagekomen? Er is genoeg voer voor discussie te bedenken.   Denk vooruit! Eén ding is wel duidelijk. Met ingang van 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap inwerking. Bent u van plan op korte termijn een nieuwe huurovereenkomst te sluiten? Dan is nu wel het moment om uw schriftelijke huurovereenkomst eens goed door te nemen. Het invullen van een model-huurovereenkomst is zeker niet zonder risico. Krijgt u te maken met de nieuwe Wet goed verhuurderschap? Neem dan contact op met Linda Dijkstra of één van onze andere huurrechtspecialisten!