Huurrecht

Op 27 juni 2025 heeft de Procureur-Generaal (hierna: “PG”) bij de Hoge Raad een belangrijke conclusie genomen over de rol van artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (hierna: “IVRK”) bij ontruiming van huurwoningen waarin minderjarige kinderen wonen (ECLI:NL:PHR:2025:728). In dit artikel worden de belangrijkste onderdelen van de conclusie van de PG besproken die relevant zijn voor verhuurders. Aanleiding Aanleiding was een kortgedingprocedure tussen woningcorporatie Ymere en huurders die betrokken waren bij ernstige strafbare feiten (ECLI:NL:RBNHO:2024:10288). De huurders hadden twee jonge kinderen. De burgemeester zag aanvankelijk af van sluiting van de woning vanwege het belang van de kinderen, maar na herhaalde overtredingen werd alsnog tot sluiting overgegaan. Dit leidde tot een civiele ontruimingsvordering door de woningcorporatie. De rechtbank oordeelde dat Ymere onvoldoende had onderbouwd dat er opvang beschikbaar was voor de kinderen. Omdat ook onvoldoende was gebleken dat hun belangen zichtbaar waren meegewogen, stelde de rechtbank prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Wat adviseert de PG? Juridische toets Centraal staat artikel 3 lid 1 IVRK, dat het volgende bepaalt: “Bij alle maatregelen betreffende kinderen, ongeacht of deze worden genomen door openbare of particuliere instellingen voor maatschappelijk welzijn of door rechterlijke instanties, bestuurlijke autoriteiten of wetgevende lichamen, vormen de belangen van het kind de eerste overweging”. Volgens het VN-Kinderrechtencomité heeft deze bepaling drie dimensies (General Comment nr. 14): het kind heeft een eigen recht op belangenafweging, interpretaties van wetgeving moeten kindvriendelijk zijn en de rechter moet actief onderzoeken en motiveren. Bij ontbinding van de huurovereenkomst van woonruimte via de rechter moet art. 6:265 lid 1 BW getoetst worden. In dit artikel is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De afweging die bij de tenzij-clausule moet plaatsvinden, beperkt zich niet tot de in art. 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten; daarbij kunnen alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. De belangen van het kind moeten daarbij gelet op art. 3 IVRK volgens PG een “eerste overweging” zijn. Dit betekent dat de belangen van het kind actief en zichtbaar moeten worden meegewogen. Dit betekent niet dat de belangen altijd doorslaggevend moeten zijn.  Woningcorporaties De PG wijst erop dat het IVRK direct werkt richting de rechter (“courts of law”), maar óók dat woningcorporaties onder de reikwijdte vallen als “private social welfare institutions”. Verhuurders zoals Ymere worden door de PG dus óók verantwoordelijk gehouden voor het waarborgen van kinderrechten. Conclusie Deze conclusie benadrukt het belang van de belangen van het kind bij ontruimingen van huurwoningen. Het onderstreept dat deze belangen een zelfstandige beoordeling en motivering vereisen binnen het huurrechtelijke juridische ontbinding- en ontruimingskader. Let op: dit is nog slechts een conclusie van de PG. We zijn in afwachting van de uitspraak van de Hoge Raad, die naar verwachting helderheid zal verschaffen over de toepassing van het IVRK in dergelijke gevallen. Wat kunnen verhuurders nu al doen? Onderzoek actief of er minderjarige kinderen in de woning verblijven. Breng de gezinssituatie en eventuele opvangmogelijkheden in kaart. Leg vast wat bekend is over netwerk, hulpverlening en risico’s van dakloosheid. Weeg het belang van het kind zichtbaar mee. Zoek afstemming met de gemeente of hulpverleningsinstanties. Bereid je voor op kritische toetsing door de rechter. Houd rekening met de mogelijkheid dat de rechter de ontruiming verbindt aan voorwaarden over opvang of afziet van ontruiming. Wilt u juridisch advies bij het voorbereiden van een ontruimingsprocedure waarin kinderen betrokken (kunnen) zijn? Ons team Huurrecht denkt graag met u mee.

In een recente uitspraak heeft het gerechtshof Den Haag de huurovereenkomst van twee huurders van een sociale huurwoning ontbonden en de ontruiming van de woning toegewezen. Het toenmalige echtpaar had bij hun aanmelding voor de huurwoning de indruk gewekt dat zij de woning daadwerkelijk met z’n vieren (namelijk ook inclusief de twee kinderen) zouden bewonen. Aangezien dit niet het geval bleek te zijn, zag het hof voldoende aanleiding om de huurovereenkomst te ontbinden. De uitspraak onderstreept de maatschappelijke taak van woningcorporaties om schaarse sociale woonruimte op een rechtvaardige wijze te verdelen. Feiten en eerste aanleg De zaak betrof twee huurders die een sociale huurwoning van een woningcorporatie huurden. Op het aanmeldformulier hadden zij de man als hoofdbewoner opgegeven onder het kopje “Huishoudsamenstelling”, zijn echtgenoot als partner van de hoofdbewoner en de twee kinderen als inwonende kinderen. In de praktijk bleek dat slechts één van de ouders tegelijk hoofdverblijf in de woning hield, en dat zij – mede vanwege gestelde relationele omstandigheden en gezondheidsredenen – in feite ‘om en om’ gebruik maakten van de woning. De andere ouder verbleef dan telkens in een andere (eveneens sociale) huurwoning. Naar de mening van de woningcorporatie schoten de huurders tekort in hun verplichtingen, doordat zij niet allebei hun hoofdverblijf in de woning hadden, terwijl partijen dit wel waren overeengekomen. De woningcorporatie vorderde daarop ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De kantonrechter ging mee met het verhaal van de woningcorporatie en veroordeelde de huurders om de woning te ontruimen. In dit kader merk ik op dat een beroep op dwaling wellicht ook succesvol had kunnen uitpakken. De woningcorporatie leek immers niet bereid om de huurovereenkomst te sluiten, als zij juist was voorgelicht door de huurders. Beoordeling van het hof In hoger beroep stelde het hof voorop dat er geen wettelijke verplichting bestaat om je hoofdverblijf in de gehuurde woning te houden. In dit geval volgde die bewoningsplicht niet zonder meer uit de taalkundige uitleg van de bepalingen uit de huurovereenkomst, maar het hof betrok ook de maatschappelijke taak van de woningcorporatie bij die uitleg. Nu de woning was toegewezen op basis van de veronderstelling dat het gezin met vier personen gebruik zou maken van de woning, mocht de woningcorporatie verwachten dat beide huurders, met hun kinderen, de woning daadwerkelijk zouden bewonen. Volgens het hof voerde de woningcorporatie terecht aan dat zij haar taak om schaarse sociale huurwoningen goed te verdelen alleen kan vervullen, als zij door de woningzoekende correct wordt geïnformeerd over wie in de beoogde woning zal gaan wonen. Het hof wees de vorderingen toe en gaf daarbij aan dat de tekortkoming van de huurders raakt aan de kerntaak van de woningcorporatie, namelijk het verdelen van schaarse sociale woonruimte op basis van juiste informatie. Contact Verhuurders, en in het bijzonder woningcorporaties, doen er goed aan hun huurovereenkomsten helder te formuleren en expliciet op te nemen dat alle huurders verplicht zijn de woning als hoofdverblijf te gebruiken. Bij signalen van afwijkend gebruik verdient het de aanbeveling om tijdig onderzoek in te stellen en handhavend op te treden. Het is immers niet de bedoeling om als gezin twee sociale huurwoningen, althans een huurwoning en een koopwoning, bezet te houden. Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Steven van Buuren of één van onze andere huurrechtspecialisten.

Inleiding Gisteren (16 april 2025) hebben de coalitiepartijen een akkoord bereikt over de voorjaarsnota. In de voorjaarsnota is onder andere afgesproken dat de sociale huren in 2025 en 2026 worden bevroren. Dit betekent dat woningcorporaties de komende twee jaar de sociale huren niet mogen verhogen. Deze afspraak staat haaks op de Nationale Prestatieafspraken (“NP”) die Aedes, de VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: het “Rijk”) eerder sloten. In dit artikel worden de implicaties van deze koerswijziging besproken, en de mogelijkheden die woningcorporaties hebben om daartegen in verweer te komen. Nationale prestatieafspraken De NP zijn gesloten met als doel de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten, bestaande woningen te verduurzamen en de leefbaarheid in buurten te verbeteren. Recent zijn deze afspraken herijkt voor de periode 2025–2035. Zo hebben partijen in de NP als doel gesteld om ten minste vanaf 2029 ervoor te zorgen dat woningcorporaties 30.000 sociale huurwoningen per jaar bouwen. Ook hebben partijen aanvullende maatregelen afgesproken om de bouw op korte termijn te versnellen, met de ambitie om in 2027 al 30.000 nieuwe woningen per jaar te bouwen. Daarnaast hebben partijen afgesproken dat woningcorporaties woningen met energielabel E, F of G versneld gaan verduurzamen, door onder andere uiterlijk in 2030 675.000 bestaande woningen te isoleren.  Voor 2025 spraken partijen af dat de maximale huursomstijging 4,5% bedraagt. Deze afspraak is bedoeld als alternatief voor de eerdere koppeling aan de cao-loonontwikkeling, die tot ongewenst hoge stijgingen zou leiden. Tegelijkertijd is expliciet opgenomen dat bij deze maximering oog wordt gehouden voor de investeringsopgave van woningcorporaties. Voor 2026 is afgesproken dat de huursomstijging maximaal een driejaarsgemiddelde van de inflatie mag betreffen. Omdat “een meer stabiel huurverhogingsbeleid de voorkeur heeft”. Gevolgen Als het kabinet instemt met de voorjaarsnota en daarmee met het bevriezen van de sociale huren voor de komende twee jaar, heeft dit een groot effect op de financiële haalbaarheid van de gemaakte afspraken. Het zorgt namelijk voor een groot gat in de investeringscapaciteit van woningcorporaties, terwijl woningcorporaties dat geld hard nodig hebben om aan de gemaakte afspraken met betrekking tot bijvoorbeeld woningbouw en verduurzaming te voldoen. Aedes heeft berekend dat er zonder huurverhoging een investeringscapaciteit van € 26 miljard verloren gaat tot 2030. Concreet betekent dit dat de nieuwbouw van 90.000 huurwoningen of de isolatie van 750.000 bestaande woningen niet door kan gaan. Daarmee zullen de eerdergenoemde afspraken niet, of in ieder geval een stuk minder, haalbaar zijn. Mogelijkheden Woningcorporaties hebben een aantal mogelijke opties om actie te ondernemen. In gesprek gaan De eerste stap is om te proberen in overleg te treden met het Rijk. In de NP is afgesproken dat partijen met elkaar in gesprek gaan als een van de partijen de afspraken niet langer financieel haalbaar acht. Partijen kunnen dan gezamenlijk (bijgestelde) afspraken maken op basis van de situatie en omstandigheden van dat moment. Daarbij noemt de NP drie mogelijkheden: extra Rijksmiddelen, extra inkomsten genereren en terugbrengen van de aantallen genoemd in de NP (met betrekking tot verduurzaming, nieuwbouw en extra verkoop). De vraag is echter of een dergelijk overleg iets oplevert. Er is weinig vertrouwen dat bijvoorbeeld extra Rijksmiddelen zullen worden vrijgemaakt. Ook het genereren van extra inkomsten lijkt geen optie: de inkomsten uit de huuropbrengst zijn voor de komende jaren juist lager geworden met het bevriezen van de huren. Niet gebonden aan NP Daarnaast is in het NP een aanknopingspunt te vinden op grond waarvan woningcorporaties kunnen besluiten zich niet meer aan het NP te houden. Op de laatste pagina van de NP staat namelijk het volgende: “Partijen spreken af dat indien het kabinet beleid doorvoert dat een significant effect heeft op de financiële haalbaarheid van deze afspraken, waardoor deze niet meer financieel haalbaar zijn, partijen hieraan niet langer gehouden kunnen worden”. Omdat het beleid van het kabinet een groot effect heeft op de financiële haalbaarheid van de afspraken, kunnen woningcorporaties zich op het standpunt stellen dat zij niet meer aan deze afspraken gehouden zijn. Naar de rechter? Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn om naar de rechter te stappen en om te proberen om  het Rijk bijvoorbeeld tot nakoming van de NP te dwingen. In de NP zijn concrete afspraken gemaakt over de huurstijgingen voor 2025 en de daarop volgende jaren. Daar wordt nu van afgeweken. Voor de afdwingbaarheid van afspraken hebben partijen in de NP afgesproken dat voor het behalen van de opgave partijen elkaar zo nodig aan de gemaakte afspraken kunnen houden “met inzet van het instrumentarium vanuit wet- en regelgeving”. Deze laatste zin is erg ruim geformuleerd. Wat daar precies mee bedoeld wordt, is niet duidelijk, maar mogelijk zou beargumenteerd kunnen worden dat op grond hiervan de weg naar (ook) de civiele rechter open staat indien een partij zich niet aan de afspraken houdt, zoals nu het geval is. Afronding Vandaag (17 april 2025) moet het kabinet hier een besluit over nemen. Het is nog niet bekend wat het kabinet heeft besloten. Wij houden de ontwikkelingen goed in de gaten. Wilt u sparren over de mogelijkheden? Neem contact op met Dominique Fransen, Charlotte Roozemond een van onze advocaten van de sectie Huurrecht.  

Kwalificatie van een vaststellingsovereenkomst als huurovereenkomst: Hoge Raad verduidelijkt beoordelingskader Op 31 januari 2025 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over de vraag of een vaststellingsovereenkomst gesloten tussen woningcorporatie Portaal en twee volwassen kinderen (nabestaanden van huurster) moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst (ECLI:NL:HR:2025:167). Voor het overlijden van huurster woonde zij met haar twee volwassen kinderen in de huurwoning. Na het overlijden bleven de twee volwassen kinderen in de huurwoning. Zij sloten met verhuurder Portaal een vaststellingsovereenkomst waarin werd bepaald dat zij de woning tijdelijk mochten blijven gebruiken tegen betaling van een gebruiksvergoeding. De kernvraag in deze zaak was of deze overeenkomst als een huurovereenkomst moest worden gekwalificeerd, waardoor de kinderen huurbescherming zouden genieten. Het oordeel van de Hoge Raad De Hoge Raad herhaalt dat voor de kwalificatie als huurovereenkomst bepalend is of de overeenkomst voldoet aan de definitie van artikel 7:201 BW: een overeenkomst waarbij de verhuurder een zaak in gebruik geeft en de gebruiker zich tot een tegenprestatie verbindt. Daarbij geldt dat de intentie van partijen niet doorslaggevend is; beslissend is of de wederzijdse rechten en verplichtingen de kenmerken van een huurovereenkomst hebben. Toch onderstreept de Hoge Raad dat uitzonderingen mogelijk zijn. Ook als een overeenkomst elementen van huur bevat, kan deze in de gegeven omstandigheden toch niet als huurovereenkomst worden aangemerkt als de materiële rechtsverhouding onvoldoende gelijkenis vertoont met een reguliere huursituatie. Dit sluit aan bij onder meer het Inscharingsarrest (ECLI:NL:HR:2019:2034) en het Timeshare-arrest (ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Het hof oordeelde (in tegenstelling tot de kantonrechter) in hoger beroep dat de vaststellingsovereenkomst in deze zaak niet als een huurovereenkomst kon worden gekwalificeerd. De Hoge Raad onderschrijft deze conclusie en wijst op de volgende elementen: Uit de overeenkomst blijkt dat partijen slechts een ruimere ontruimingstermijn zijn overeengekomen, zonder dat de kinderen huurrechten verkregen. Partijen hebben expliciet vastgelegd dat de kinderen geen aanspraak konden maken op voortzetting van de huur. Het doel van de overeenkomst was enkel om de kinderen een tijdelijke respijtperiode te geven, niet om een nieuwe huurrelatie te creëren. Daarmee bevestigt de Hoge Raad dat de kinderen na afloop van de termijn zonder recht of titel in de woning verbleven en dat zij geen beroep konden doen op huurbescherming. Betekenis voor de praktijk Woningcorporaties en andere verhuurders doen er goed aan om in vergelijkbare situaties expliciet vast te leggen dat slechts sprake is van een tijdelijke gebruiksregeling en dat geen huurrechten ontstaan. Wij helpen u daar graag bij. Heeft u vragen of wilt u sparren over een specifieke situatie? Neem dan contact op met Dominique Fransen of één van onze huurrechtspecialisten.

Inleiding De kogel is door de kerk, de Hoge Raad heeft afgelopen vrijdag geoordeeld dat het veel gebruikte indexeringsbeding met opslagmogelijkheid van 3% in het algemeen niet oneerlijk is in de zin van Richtlijn oneerlijke bedingen. Eerder concludeerde procureur-generaal Wissink ook dat het indexeringsbeding niet als oneerlijk moest worden aangemerkt. Kantoorgenoot, mr. Dijkstra-Devillers, schreef hierover een artikel. Het arrest is gewezen nadat de rechtbank Amsterdam op 11 januari 2024 prejudiciële vragen stelde aan de Hoge Raad. Achtergrond indexeringsbeding Het indexeringsbeding met opslagmogelijkheid tot 3% werd door verschillende kantonrechters (voorlopig) in zijn geheel als oneerlijk aangemerkt. Samengevat omdat het voor de huurder van woonruimte niet duidelijk was wanneer, waarom en op welke manier de verhuurder gebruik zou maken van deze opslagmogelijkheid. De kantonrechters oordeelde dat de indexeringsbedingen oneerlijk waren. Hierdoor konden verhuurders met een dergelijk beding nooit aanspraak maken op een huurverhoging. Dit indexeringsbeding (of een variant daarop) werd in de praktijk veelvuldig gebruikt. Het is duidelijk dat deze ontwikkelingen veel druk legde op de (ver)huurmarkt en dat de (ver)huurmarkt in spanning wachtte op het arrest van de Hoge Raad. Hoge Raad Ten aanzien van de beoordeling van het indexeringsbeding stelt de Hoge Raad eerst vast dat het indexeringsbeding en het opslagbeding moeten worden onderscheiden, waarbij alleen het opslagbeding ter discussie staat. De reden daarvan is dat zij verschillende functies hebben: het indexatiebeding is bedoeld als compensatie voor de inflatie en het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs in de pas te laten lopen met kostenstijgingen en met de waardestijging van de woning. Een oneerlijkheid van het opslagbeding zou dus niet tot gevolg hebben dat automatisch het gehele indexeringsbeding oneerlijk zou zijn. De Hoge Raad stelt verder vast dat het opslagbeding niet oneerlijk is. Voor de beoordeling worden alle omstandigheden beoordeeld en gewogen. De Hoge Raad acht het van belang dat een verhuurder een “gerechtvaardigd” belang heeft bij het opslagbeding. Dit geldt niet alleen vanwege geldontwaarding, maar ook vanwege het feit dat een huurovereenkomst voor woonruimte slechts op beperkte gronden kan worden beëindigd door de verhuurder. Daarnaast zijn de financiële gevolgen van een opslagbeding met een jaarlijks maximumpercentage van 3% voor de huurder voorzienbaar, omdat (i) de frequentie van de huurprijswijziging, (ii) de berekening van de huurprijsverhoging en (iii) de maximale verhoging van de huurprijs vaststaan. De Hoge Raad oordeelde dat deze omstandigheden zwaarder wegen dan het feit dat het voor de huurder niet voorzienbaar is in hoeverre en op welke gronden de verhuurder toepassing zal geven aan het opslagbeding en het feit dat de toepassing voor de huurder in de praktijk moeilijk controleerbaar is. Afronding Dit arrest biedt kortom (eindelijk) duidelijkheid en juridische zekerheid voor verhuurders die een vergelijkbaar indexeringsbeding hanteren. Wilt u meer weten over de inhoud en impact van dit arrest? Neem dan contact op met Dominique Fransen of een van onze andere huurrechtspecialisten.

In maart 2024 schreven wij over de Meldplicht voor verhuurders van woonruimte bij huurachterstanden. Verhuurders van woonruimte worden namelijk sinds 1 januari 2021 verplicht om een melding te maken van een huurachterstand bij de gemeente. De bedoeling van de wetgever is dat de huurder in een vroeg stadium geholpen kan worden met zijn schuldenproblematiek, voordat de problemen zijn opgestapeld en niet meer te verhelpen zijn. In de jurisprudentie blijkt deze meldplicht een aanvullende horde te zijn om een ontruiming van het gehuurde wegens een substantiële huurachterstand te bewerkstelligen. Per 1 mei 2024 gelden bij de rechtbank Rotterdam nieuwe beleidsafspraken over vroegsignalering. In ons vorige artikel beschreven wij dit nieuwe beleid. In navolging van rechtbank Rotterdam heeft nu ook rechtbank Midden-Nederland aangekondigd dat zij een aangepast beleid zal toepassen bij vroegsignalering van schulden. Wat houdt vroegsignalering precies in? Uit het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening volgt dat elke verhuurder van woonruimte een sociaal incassobeleid moet voeren. Concreet betekent dit dat verhuurders bij het ontstaan van een huurachterstand het stappenplan van artikel 2 van het Besluit moeten volgen. Dit vereist een actieve houding van verhuurders. De volgende stappen volgen uit artikel 2 van het Besluit: Persoonlijk contact met de huurder over de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen; Huurder wijzen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening; Ten minste eenmaal schriftelijk een aanmaning sturen van de betalingsachterstand. Bij het versturen van die aanmaning moet ook aangeboden worden om met (stilzwijgende) toestemming van huurder een melding te maken over de betalingsachterstand bij de gemeente; Melding maken bij de gemeente. Zoals vermeld in de inleiding kan het niet volgen van bovenstaand stappenplan worden tegengeworpen aan verhuurders bij een vordering tot ontruiming van het gehuurde. Nieuw beleid rechtbank Midden-Nederland Rechtbank Midden-Nederland heeft aangekondigd dat zij per 1 november 2024 een extra voorwaarde hanteert met betrekking tot een vroegsignalering. De verhuurder zal in de regel, nadat de melding is gedaan, twee maanden moeten wachten met het opstarten van een ontbindings- en ontruimingsprocedure. De achterliggende reden is dat een huurder, nadat de melding is gedaan, daadwerkelijk in de gelegenheid moet worden gesteld om geholpen te worden met zijn schuldenproblematiek. Wacht een verhuurder geen twee maanden? Dan zal de rechtbank Midden-Nederland de vordering tot ontbinding en ontruiming in beginsel afwijzen. Contact Voor vragen kunt u contact opnemen met mr. Rachida Raddahi, of een van onze andere specialisten van de sectie Huurrecht. Zij staan u graag te woord. Dit artikel is geschreven door Linda Dijkstra-Devillers.