Bouwrecht

Eerder hebben wij gemeld dat de UAV-GC 2025 vanaf 14 januari 2025 beschikbaar is, samen met een nieuw model Basisovereenkomst en een herziene toelichting. De nieuwe UAV-GC 2025 is inmiddels door de CROW gepubliceerd. Hieronder lichten wij kort de belangrijkste wijzigingen uit de UAV-GC 2025 toe. Verplichting tot proactief gedrag en interactie (§ 2a UAV-GC 2025) Partijen worden verplicht zich voorafgaand en tijdens de werkzaamheden proactief op te stellen en met elkaar te communiceren. Deze verplichting is juridisch niet afdwingbaar, maar kan bij niet-nakoming van (andere) verplichtingen wel een rol spelen. Informatie van de opdrachtgever (§ 4 UAV-GC 2025) Opdrachtnemer moet zijn werkzaamheden afstemmen op de bestaande toestand. In de UAV-GC 2005 gold deze verplichting enkel voor afstemming van de geotechnische bodemgesteldheid. In de nieuwe versie van de UAV-GC geldt deze verplichting voor alle omgevingsfactoren die relevant zijn voor het werk. Wijzigingen opdragen door de opdrachtgever (§ 14 UAV-GC 2025) De belangrijkste wijziging houdt in dat opdrachtnemers alvast mogen starten met de uitvoering van wijzigingen als zij vertrouwen hebben dat overeenstemming binnen afzienbare tijd wordt bereikt. Dit moet schriftelijk worden vastgelegd en kan gepaard gaan met aanvullende voorwaarden, zoals een (gedeeltelijke) betaling vooraf, regiebasisafspraken of een bankgarantie. Wijzigingen op initiatief van opdrachtnemer (§ 15 UAV-GC 2025) Hoewel de tekst is aangepast, blijft de essentie ongewijzigd: opdrachtnemers mogen alleen wijzigingen doorvoeren in de specifieke gevallen zoals vastgelegd in de UAV-GC. Aansprakelijkheid voor en na oplevering (§ 28a en 28b UAV-GC 2025) Er wordt in de nieuwe versie duidelijker onderscheid gemaakt tussen aansprakelijkheid van de opdrachtnemer vóór en na oplevering. Voor oplevering: de aansprakelijkheid is beperkt tot zes situaties voor directe en indirecte schade. De aansprakelijkheid voor indirecte schade is bovendien beperkt tot een maximum van 10% van de in de modelovereenkomst vastgelegde prijs voor de realisatie van het werk (hierna: de aanneemsom). Na oplevering: de vervaltermijnen van vijf jaar na oplevering, dan wel 10 jaar na oplevering als sprake is van een ernstig gebrek, zijn ongewijzigd gebleven. Verder wordt in verband met de mogelijkheid om bepaalde schadelijke gevolgen te verzekeren een onderscheid gemaakt in de periode binnen twee jaar na oplevering en de periode daarna: Als het gebrek zich voordoet in de periode binnen twee jaar na oplevering, is de aansprakelijkheid van de opdrachtgever beperkt tot bepaalde vormen van directe en indirecte schade. De aansprakelijkheid van de directe schade is beperkt tot een bedrag van 100% van de aanneemsom. De aansprakelijkheid voor de indirecte schade is wederom beperkt tot een maximum van 10% van de aanneemsom. In de praktijk bleek het lastig om te verzekeren voor de schadelijke gevolgen als een gebrek zich pas later manifesteert. Om die reden wordt de maximale aansprakelijkheid voor de gevallen waarin het gebrek zich voordoet binnen twee jaar na oplevering beperkt tot een maximum van 10% van de aanneemsom met een minimum van € 1.500.000,-. Indien het bedrag van 10% van de aanneemsom lager is dan € 1.500.000,-, geldt het lagere bedrag. Intellectueel eigendom (§ 40a en 40b UAV-GC 2025) Nieuwe bepalingen rond auteursrechten en uitvindingen stimuleren vroege communicatie over intellectueel eigendom in het werk, zodat daarover afspraken gemaakt kunnen worden. Geschiloplossing (§ 47 UAV-GC 2025) Naast arbitrage kunnen partijen nu ook voor een andere methode kiezen, zoals bouwbemiddeling, mediation, de bindend adviesprocedure en de Fast Track Bindend Advies. Partijen maken deze keuze in de (model)aannemingsovereenkomst. UAV-GC: ja of nee? Het is niet simpel op voorhand te zeggen of het toepassen van de UAV-GC geschikt is voor uw situatie. Dat is altijd maatwerk omdat dit afhankelijk is van de aard van het werk en de werkwijze van partijen. Het is belangrijk om zorgvuldig te bepalen welke bepalingen u wilt toepassen en of aanvullende afspraken nodig zijn en of het bijvoorbeeld gewenst is dat de aansprakelijkheid wordt beperkt op de wijze als beschreven in de UAV-GC 2025.   Tot slot In een aparte blog zullen we ingaan op de wijzigingen in de Model Basisovereenkomst. Hebt u vragen over de UAV-GC of andere vragen met betrekking tot bouwcontracten? Neem dan contact op met Rosalie Geurtsen of één van onze andere bouwrecht-specialisten.

De Uniforme Administratieve Voorwaarden voor Geïntegreerde Contractvormen (UAV-GC) zijn dé set van algemene voorwaarden die in Nederland voor de geïntegreerde bouworganisatievorm wordt gebruikt. Ontwerp, uitvoering en onderhoud kunnen hiermee in één opdracht worden gegund. Het CROW heeft een nieuwe versie aangekondigd: de UAV-GC 2025. Herziening is noodzakelijk gebleken vanwege diverse ontwikkelingen in de bouwsector, die onder andere een evenwichtigere risicoverdeling tussen opdrachtgever en opdrachtnemer en meer oog voor innovatie noodzakelijk maken. Voor contracten waarop de UAV-GC 2005 van toepassing is, verandert er niets. De belangrijkste aanpassingen in de UAV-GC 2025 zijn de verplichting van partijen tot proactief gedrag en interactie, betere informatievoorzieningen van de opdrachtgever, de waarschuwingsplicht van de opdrachtnemer, aangepaste aansprakelijkheid vóór en na oplevering, verduidelijking van de totstandkoming van de overeenkomst, regels voor wijzigingen en uitvindingen en aangepaste procedures voor geschiloplossing, waarbij de voorzieningen rondom de ‘life-cycle’-bandering zijn komen te vervallen. De UAV-GC 2025 is vanaf 14 januari 2025 beschikbaar. Het is belangrijk om als opdrachtgever of opdrachtnemer op de hoogte te zijn van de wijzigingen en de impact daarvan op toekomstige projecten. Blijf ons volgen voor een nadere toelichting op de belangrijkste wijzigingen en aandachtspunten van de nieuwe voorwaarden. Hebt u hierover een vraag? Neem dan contact op met Dewi Britsemmer of één van onze andere bouwrecht-specialisten. 

In een arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 28 november 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:3978) wordt geoordeeld dat de Gemeente Weert en een ontwikkelaar aansprakelijk zijn voor waterschade die omwonenden ten gevolge van de ontwikkeling van een plangebied hebben geleden. Opvallend daarbij is dat de Gemeente Weert enkel  de ontwikkeling planologisch mogelijk heeft gemaakt en voor het overige geen uitvoerder of opdrachtgever is van de ontwikkeling en realisatie van het plangebied. Vordering van omwonenden Omwonenden van het plangebied hebben de Gemeente Weert en twee ontwikkelende partijen aansprakelijk gesteld voor door hen gesteld geleden waterschade als gevolg van de ontwikkeling van het plangebied. Het hof heeft bij tussenarrest van 4 februari 2020 geoordeeld dat voor de beantwoording van de vraag of sprake is van aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad een deskundigenonderzoek nodig is. Uit het deskundigenonderzoek komt onder meer naar voren dat de grondwaterstand door de ontwikkeling enkele centimeters is verhoogd, dat het (grond)watersysteem ter plaatse van de percelen voor de ontwikkeling van het plangebied beter in staat was piekafvoeren te verwerken en dat tijdens zware neerslag tijdelijk 0,8 tot 1,3 meter hogere grondwaterstanden worden verwacht.  Onzorgvuldig handelen gemeente en ontwikkelaars Het hof stelt vast dat uit de tussen de gemeente en ontwikkelaar X Project B.V. gesloten realisatieovereenkomst volgt dat een van de ontwikkelende partijen, X Project B.V., voorafgaand aan de realisatie van het bouwplan onderzoek naar de grondwatersituatie heeft laten verrichten, maar dat daarbij de grondwaterstanden ter plaatse van de percelen van de omwonenden – die direct aan het plangebied grenzen – niet zijn gemeten en dat evenmin onderzoek is verricht naar de concrete gevolgen van de realisatie van het bouwplan voor de percelen van de omwonenden. Het hof acht het handelen van de gemeente en ontwikkelaars onzorgvuldig en in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer jegens de omwonenden wordt betaamt. De gemeente is te verwijten dat zij na de vaststelling van het bestemmingsplan, in de wetenschap dat het plangebied en de directe omgeving op het punt van de (grond)waterhuishouding kwetsbaar is, niet voorafgaand aan de door haar toegestane en met ontwikkelaars overeengekomen ontwikkeling van het plangebied de directe omgeving van dat plangebied zorgvuldig in kaart heeft laten brengen en de negatieve gevolgen van de realisatie voor de waterhuishouding in die directe omgeving, zoals vastgesteld door de deskundigen, heeft laten onderzoeken. Het handelen van ontwikkelaars acht het hof eveneens onzorgvuldig en in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer jegens de omwonenden betaamt. Aan ontwikkelaars is, als de realisator van het bouwplan en als buur van omwonenden, hetzelfde verwijt te maken als aan de gemeente. Daarnaast is het hof van oordeel dat het aannemelijk is dat de schade van de omwonenden het gevolg is van de verhoging van de gemiddelde grondwaterstand en dus sprake is van een causaal verband tussen de onrechtmatige daad en de schade van de omwonenden. Slotsom Het hof veroordeelt de gemeente en X Project B.V. hoofdelijk tot het betalen van de door omwonenden geleden schade als gevolg van het onrechtmatig handelen nader op te maken bij staat. Mede gelet op de ontwikkeling van verschillende woningbouwlocaties met een kwetsbare (grond)waterhuishouding is dit arrest van groot belang. In ieder geval dienen gemeenten en ontwikkelaars in die situaties de nodige zorgvuldigheid te betrachten bij de ontwikkeling en realisatie van een plangebied en ervoor te zorgen dat de benodigde onderzoeken worden uitgevoerd. Contact Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u van gedachten wisselen? Neem dan contact op met Rosalie Geurtsen of Myrte Scholten of een van onze andere vastgoedspecialisten.

Het is aan de aannemer om de opdracht van de opdrachtgever goed en deugdelijk uit te voeren. Maar wat als de opdracht, de ter beschikking gestelde ondergrond, of de beschrijving en/of tekening van het werk niet klopt? Als aannemer moet je de opdrachtgever dan actief waarschuwen voor fouten en onvolkomenheden in de opdracht. Maar hoe en wanneer doe je dat? En wat te doen als er niet geluisterd wordt? En is de de waarschuwingsplicht door invoering van de Wet kwaliteitsborging voor de bouw (Wkb) per 1 januari 2024 zwaarder geworden? Tot voor kort werden bouwplannen getoetst in het kader van de aanvraag van een Omgevingsvergunning, dus voorafgaand aan de uitvoering van een werk. Als de vergunning goedgekeurd was, dan was er tijdens de uitvoering van het werk in de regel geen controle of toetsing. Daardoor werden fouten niet of te laat ontdekt. De Wkb heeft als doel de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren, dus minder gebreken en bouwfouten. Om die reden is een nieuw systeem van bouwtoezicht ingesteld dat sinds 1 januari 2024 in werking is getreden. Het gemeentelijke toezicht op o.a. de naleving van de vergunning en het Bouwbesluit is daarbij vervangen door private kwaliteitsborging tijdens de bouw. De verantwoordelijkheid komt daardoor nu (met name) bij de aannemer te liggen. In dat kader is tevens het Burgerlijk Wetboek (:BW), dat de overeenkomst van aanneming van werk regelt, op een aantal punten gewijzigd. In deze bijdrage bespreken we de uitbreiding van de waarschuwingsplicht in het BW bij aanneming van bouwwerken. De waarschuwingsplicht geldt voor elke partij die opdrachten uitvoert. Uitbreiding van de waarschuwingsplicht vraagt meer actie en inzet van aannemers. Voor een beknopt overzicht van alle wijzigingen in het BW vanwege de invoering van de Wkb verwijzen we u naar een voorafgaand artikel van Myrte Scholten. Bestaande waarschuwingsplicht: kenbare fouten (artikel 7:754 lid 1 BW) De aannemer mag niet ongezien overgaan tot de bouw. Enige controle vooraf is nodig. Bij het aangaan van een overeenkomst van aanneming van werk en bij het uitvoeren van het werk was en is het om die reden aan de aannemer om te waarschuwen voor de aannemer (redelijkerwijs) kenbare fouten in stukken. Hetzelfde geldt voor fouten en gebreken in zaken afkomstig van – of opgesteld voor – de opdrachtgever. Reden daarvan is dat de aannemer als expert voor het uitvoeren van het werk geacht wordt te weten hoe je een kwalitatief goed werk levert. Het doel van de bepaling is dus om fouten en schade te voorkomen die na eenvoudig onderzoek kenbaar zouden zijn geweest. De opdrachtgever kan namelijk een fout over het hoofd zien. De tekst van de waarschuwingsplicht is: “De aannemer is bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst verplicht de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.” Dat ziet bijvoorbeeld op de opdracht zelf, het bestek, tekeningen, berekeningen en andere van de opdrachtgever afkomstige stukken, maar ook op de grond waarop gebouwd moet worden en voor materiaal dat ter beschikking wordt gesteld. De aannemer moet waarschuwen voor mogelijke fouten en onjuistheden in de opdracht die hij kende of redelijkerwijs behoorde te kennen of bij de uitvoering blijken. De omvang van de waarschuwingsplicht hangt af van om wat voor een fout het gaat en hoe makkelijk/hoe kenbaar een fout voor de aannemer in kwestie te ontdekken is en de mate van deskundigheid die bij de betreffende aannemer aanwezig mag worden verondersteld ten aanzien van de fout of het gebrek dat aan de orde is. Een schilder zal bijvoorbeeld minder snel hoeven waarschuwen voor een gebrek in de fundering dan de aannemer die de fundering aanlegt. De meer deskundige aannemer zal eerder moeten spreken dan de aannemer wiens specialisme het niet is. De aannemer hoeft het ontwerp niet over te doen, maar als duidelijk is dat de beschrijving van iets anders uitgaat dan de tekening, dan moet de aannemer vragen om verduidelijking. Alleen als er voldoende duidelijk gewaarschuwd is, is de aannemer niet aansprakelijk voor (de mogelijke gevolgen van) kenbare fouten en/of onvolkomenheden. Voorafgaand aan de uitvoering zal de aannemer ook moeten controleren of een waarschuwing van de aannemer daarna is opgevolgd door de opdrachtgever. Dat (de adviseur van de) opdrachtgever zelf wellicht voldoende deskundig is om een fout te kunnen onderkennen maakt niet dat de aannemer dan niet hoeft te waarschuwen voor een mogelijke fout. De deskundigheid van de (adviseurs van de) opdrachtgever kan wel van invloed zijn op een eventuele verdeling van de schade over de aannemer en de opdrachtgever als blijkt dat onvoldoende gewaarschuwd is, terwijl de opdrachtgever de fout ook had kunnen (moeten) onderkennen. Waarschuwt de aannemer niet of onvoldoende, dan is de aannemer aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van het niet, net voldoende of niet op tijd waarschuwen. Wijziging BW: uitbreiding waarschuwingsplicht aannemer (artikel 7:754 lid 2 BW) Met de waarschuwing moet de opdrachtgever kunnen nagaan of, en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om mogelijke gevolgen en schade aan het werk te voorkomen. Vanaf 1 januari 2024 is de waarschuwingsplicht van de aannemer daarom uitgebreid/nader gereguleerd. Aan artikel 7:754 BW is een lid 2 toegevoegd waarin wordt geregeld hoe en wanneer gewaarschuwd moet worden voor (redelijkerwijs) kenbare fouten: “Bij aanneming van een bouwwerk geschiedt een waarschuwing als bedoeld in lid 1 schriftelijk en ondubbelzinnig en wijst de aannemer de opdrachtgever tijdig op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.” Schriftelijk en ondubbelzinnig Door de aanpassing van de waarschuwingsplicht in het BW moet de waarschuwing bij een overeenkomst voor aanneming van een bouwwerk voldoende duidelijk en voldoende concreet zijn. Dat doet de aannemer door tijdig, schriftelijk en ondubbelzinnig te waarschuwen voor mogelijke fouten en de mogelijke gevolgen daarvan. Dat kan per app, e-mail of brief, maar ook in een bouwverslag of weekrapport. Voorheen was er geen vormvereiste en kon een waarschuwing ook mondeling gedaan worden. Om welles-nietes discussies – lees: bewijs problemen – te beperken/voorkomen wordt nu vereist dat een waarschuwing schriftelijk gedaan wordt. De waarschuwing moet daarnaast ondubbelzinnig – concreet, begrijpelijk en duidelijk – zijn. Door de waarschuwing moet het voor de opdrachtgever duidelijk zijn waarvoor de aannemer waarschuwt en wat het (mogelijke) gevolg is als de opdracht niet wordt gewijzigd, als er niet wordt ingegrepen, door de opdrachtgever. De waarschuwing mag niet op verschillende manieren uit te leggen zijn. De waarschuwing moet bovendien op een zodanig tijdstip gedaan worden dat tijdig ingrijpen nog mogelijk is. In de rechtspraak werd die verplichting al aangenomen. Als de waarschuwing niet wordt opgevolgd en onduidelijk is of de opdrachtgever zich bewust is van de gevolgen moet de aannemer overwegen om het werk niet voort te zetten, totdat die duidelijkheid er wel is. Op grond van het nieuwe Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) mag de bouw niet starten zonder daaraan voorafgaand een bouwmelding onder kwaliteitsborging bij de gemeente te doen. Om tijdig een bouwmelding te kunnen doen moet ook tijdig voordien een kwaliteitsborger worden ingeschakeld. Niet geregeld is wie gehouden is de kwaliteitsborger in te schakelen en wie gehouden is de bouwmelding te doen. Dat moeten partijen zelf in de overeenkomst regelen. Er van uitgaande dat het aan de opdrachtgever is om de bouwmelding te doen, kan het onder omstandigheden aan de aannemer zijn om de opdrachtgever tijdig te wijzen op de noodzaak van het inschakelen van een kwaliteitsborger, zodat de kwaliteitsborger tijdig een bouwmelding kan doen en de aannemer daardoor tijdig kan starten met bouwen. Dwingend recht voor consumenten. Regelend recht voor niet-consumenten In art. 7:754 lid 2 BW staat dat er tijdig, schriftelijk en ondubbelzinnig gewaarschuwd moet worden. Als de opdrachtgever een consument is, dat is een natuurlijke persoon die bij de opdracht niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, kan in geval van aanneming van een bouwwerk niet ten nadele van de opdrachtgever van die verplichting worden afgeweken. Een van art. 7:754 lid 2 BW afwijkende bepaling die in het nadeel is van de consument-opdrachtgever is vernietigbaar. Dat betekent dat de consument in voorkomende gevallen de rechter kan vragen om de strijdige bepaling te vernietigen, buiten beschouwing te laten. Hetzelfde geldt voor met art. 7:754 lid 2 BW strijdige bepalingen in algemene voorwaarden die op de overeenkomst van aanneming van werk van toepassing zijn. Bekende algemene voorwaarden zijn de ALIB 2024, AVA 2023, UAV 2012. Art. 7:754 lid 2 BW creëert wel onzekerheid. Verwezen wordt namelijk naar art. 7:754 lid 1 BW. Die bepaling is echter niet van dwingend recht. Aangenomen wordt daarom dat bij consumentenovereenkomsten niet kan worden afgeweken van de vorm (lees: schriftelijk) waarin gewaarschuwd wordt, maar dat van de inhoud/maatstaf als bedoeld in art. 7:754 lid 1 BW wel kan worden afgeweken. Dat zou betekenen dat een aannemer, ook bij een overeenkomst met een consument, een andere maatstaf kan overeenkomen. In dat geval zou de aannemer kunnen afspreken dat, in plaats van de plicht te waarschuwen voor fouten die hij ‘kende of behoorde te kennen’, alleen hoeft te waarschuwen voor fouten die hij daadwerkelijk heeft ontdekt of zelfs  helemaal niet gehouden is te waarschuwen voor fouten. Omdat art. 7:754 lid 2 BW niet voor professionele opdrachtgevers geldt kan met hen hoe dan ook een van art. 7:754 lid 1 BW afwijkende afspraak worden gemaakt. Over art. 7:754 lid 2 BW is nog geen relevante rechtspraak bekend, zodat afwachten is of die bepaling inderdaad zo opgevat mag worden. Kan je afwijken van de schriftelijke waarschuwingsplicht? Uitzondering: bij overeenkomsten met zakelijke opdrachtgevers kan overeengekomen worden dat deze verplichting niet (of anders) geldt. Vanaf wanneer geldt de zwaardere  waarschuwingsplicht? Directe werking, dus vanaf 1 januari 2024. Dat betekent dat bedingen in op 1 januari 2024 bestaande overeenkomsten die afwijken/strijd opleveren met art. 7:754 lid 2 ten nadele van consument-opdrachtgevers geldig blijven vanwege eerbiediging van het oude recht. Voor nieuwe situaties bij bestaande overeenkomsten – bijvoorbeeld bij uitvoering van het werk – en voor nieuwe overeenkomsten vanaf 1 januari 2024 geldt dat strijdige bepalingen vernietigbaar zijn. Zie hiervoor bij dwingend recht. Heeft u vragen over de Wkb, of wilt u meer informatie? Neem dan vooral contact op met één van onze specialisten van team bouwrecht.  

Op 12 januari 2024 heeft de Hoge Raad een opvallend arrest gewezen over de aansprakelijkheid van een aannemer voor schade ontstaan aan het naastgelegen gebouw als gevolg van bouwwerkzaamheden. De Hoge Raad oordeelde dat de aannemer in dit geval aansprakelijk is voor de ontstane schade, ondanks dat de aannemer bij de voorbereiding en uitvoering van de bouwwerkzaamheden voldoende maatregelen had getroffen ter voorkoming van schade en zorgvuldig had gehandeld. Wat speelde er? Tijdens het plaatsen van een afzinkkelder door aannemer Multi scheurt een deel van de kelderwand als gevolg van het raken van een obstakel in de bodem. Multi verwijdert het obstakel gedeeltelijk en doet twee groutinjecties in de grond ter stabilisatie, waarna zij het afzinkproces hervat. Desondanks scheurt en verzakt het naastgelegen gebouw. De eigenaren van dit gebouw en de bewoners van de bovenwoning stellen Multi aansprakelijk voor de geleden schade omdat Multi onrechtmatig jegens hen zou hebben gehandeld (ECLI:NL:HR:2024:17).  Wanneer is sprake van onrechtmatigheid? Wil sprake zijn van een schadevergoedingsplicht, dan moet sprake zijn van: onrechtmatigheid, toerekenbaarheid, schade, causaal verband en relativiteit. De discussie in deze zaak gaat over de voorwaarde ‘onrechtmatigheid’. Op grond van artikel 6:162 lid 2 Burgerlijk Wetboek kan een gedraging onrechtmatig zijn, indien zij (a) een inbreuk op een recht vormt, (b) in strijd is met een wettelijke plicht of (c) in strijd is met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt (de maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm). Hoe komt de Hoge Raad tot zijn oordeel? Volgens de Hoge Raad is geen sprake van een inbreuk op een recht op grond van de enkele omstandigheid dat een gedraging een voorzienbare schade tot gevolg heeft. Als voorbeeld: wie per ongeluk de muur van een ander beschadigt, maakt nog geen inbreuk op het eigendomsrecht met betrekking tot die muur. Een dergelijke gedraging is volgens de Hoge Raad in het algemeen alleen onrechtmatig als zij in strijd was met een norm van geschreven of ongeschreven recht die ertoe strekt letsel of zaaksbeschadiging te voorkomen. Als voorbeeld: de zaaksbeschadiging aan de muur kan worden aangemerkt als maatschappelijk onzorgvuldig indien degene die de muur heeft beschadigd om bepaalde redenen beter had moeten uitkijken.   Ondanks dat Multi voldoende maatregelen heeft genomen ter voorkoming van schade en de werkzaamheden zorgvuldig heeft uitgevoerd, oordeelt de Hoge Raad dat Multi aansprakelijk is voor de ontstane schade. Hierbij is volgens de Hoge Raad van belang dat: de werkzaamheden in het belang van (de opdrachtgever van) Multi werden uitgevoerd en voor de buurman geen voordeel opleverden; de schade van de buurman niet zonder meer behoort tot hetgeen door een derde in het maatschappelijk verkeer moet worden geduld bij bouwwerkzaamheden van een ander; het op de weg van Multi lag op zich tegen aansprakelijkheid voor het toebrengen van schade aan derden te verzekeren. Conclusie en hoe nu verder? Het arrest maakt duidelijk dat een aannemer aansprakelijk kan zijn voor schade die tijdens de uitvoering van de werkzaamheden ontstaat, óók wanneer hij zorgvuldig heeft gehandeld in het kader van de voorbereidingen en de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. Deze uitkomst voelt wellicht rechtvaardig – de buren zouden anders immers met de schade blijven zitten – maar is juridisch gezien discutabel. In dit geval lijkt immers geen sprake te zijn van een schending van een maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm, maar wordt desondanks toch aangenomen dat Multi onrechtmatig jegens de buren heeft gehandeld. De Hoge Raad heeft de zaak verwezen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden die de zaak verder zal behandelen en daarover zal beslissen.  Heeft u vragen over dit artikel? Neem dan contact op met Dewi Britsemmer of een van onze andere advocaten bouwrecht.  

Per 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor de bouw (Wkb), gelijktijdig met de nieuwe Omgevingswet, in werking getreden. De Wkb heeft als doel de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren en heeft een aantal wijzingen van het Burgerlijk Wetboek die voor de aannemer van belang zijn tot gevolg. Een van de wijzigingen ziet op de informatie die de aannemer moet aanleveren na afronding van een bouwproject, het zogenaamde consumentendossier of opleverdossier. In dit artikel wordt kort stilgestaan bij deze wijziging en wat dat in de praktijk voor de aannemer betekent. Voor een beknopt overzicht van alle wijzigingen kunt u een eerder artikel van Myrte Scholten lezen.  Wijziging in het Burgerlijk Wetboek – het opleverdossier De verplichting van de aannemer om voor oplevering van het werk een dossier met informatie aan de opdrachtgever te overleggen wordt opgenomen in artikel 7:757a van het Burgerlijk Wetboek (BW) en luidt als volgt: “In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij kennisgeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval:  tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede gebruiksfuncties van het bouwwerk; gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.” Inhoud van de verplichting tot het overleggen van een opleverdossier Vanaf wanneer geldt de verplichting? De wetgever heeft een overgangsrecht geregeld voor deze bepaling. Dat betekent dat de verplichting om een opleverdossier te verstrekken niet geldt voor aannemingsovereenkomsten voor bouwwerken die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de Wkb, maar wel voor nieuwe aannemingsovereenkomsten gesloten op of na 1 januari 2024. Wat moet er in het opleverdossier zitten? De hoofdregel is dat de informatie in het opleverdossier ervoor moet zorgen dat de opdrachtgever kan nagaan of de aannemer gebouwd heeft volgens de aannemingsovereenkomst. In het opleverdossier moeten in ieder geval zitten: Tekeningen en berekeningen over het gebouwde bouwwerk inclusief bijbehorende installaties Een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties De gebruiksfuncties van het bouwwerk (een gebruiksfunctie bestaat uit gedeelten van één of meer bouwwerken die dezelfde gebruiksbestemming hebben en die samen een gebruikseenheid vormen, bijvoorbeeld woonfunctie of winkelfunctie, zie bijlage I onderdeel A van het Besluit bouwwerken leefomgeving) Informatie die nodig is voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk Aan wie moet het opleverdossier overlegd worden en op welk moment? Het nieuwe artikel 7:757a BW over het opleverdossier geldt zowel voor professionele als particuliere opdrachtgevers (consumenten). Let op: de verplichting geldt ook voor oplevering door een onderaannemer aan de hoofdaannemer. Het moment waarop de aannemer het opleverdossier aan de opdrachtgever moet overleggen is het moment waarop de aannemer de opdrachtgever mededeelt dat het bouwwerk klaar is om opgeleverd te worden. Mogelijkheid tot afwijking van artikel 7:757a BW De wettelijke bepaling over het opleverdossier, artikel 7:757a BW, is van regelend recht. Dat betekent dat partijen, zowel bij professionele als bij particuliere opdrachtgevers, van dit artikel kunnen afwijken en het zelfs kunnen uitsluiten. Aannemer en opdrachtgever kunnen met elkaar overeenkomen of en zo ja in hoeverre zij willen afwijken van de verplichting tot het overleggen van een opleverdossier en hoe de verplichting er precies uit moet zien. Er kunnen bijvoorbeeld afspraken worden gemaakt over wat er nog meer of juist niet in het opleverdossier moet komen. Afwijking of uitsluiting kan het beste schriftelijk worden overeengekomen, bijvoorbeeld in de aannemingsovereenkomst. Bij een mondelinge overeenstemming over afwijking of uitsluiting is de kans dat later discussie ontstaat groter dan wanneer partijen de afwijking of uitsluiting schriftelijk vastleggen. Daarbij geldt ook: hoe uitgebreider de afwijking (en de inhoud van de verplichting) is opgeschreven, hoe beter. Het kan bij afwijking en/of aanvulling van de verplichting uit artikel 7:757a BW verstandig zijn om rekening te houden met de gereedmelding. Die melding moet de opdrachtgever – indien sprake is van een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.17 Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) – verplicht verstrekken aan het bevoegde gezag (meestal de gemeente), voordat een bouwwerk in gebruik genomen mag worden. De informatie die in het opleverdossier zit, is deels gelijk aan de informatie die verplicht bij de gereedmelding moet zitten. Het kan daarom efficiënt zijn om, bij het maken van afspraken over afwijking van artikel 7:757a BW, de inhoud van het opleverdossier af te stemmen op de inhoud van de gereedmelding. Let op: in de UAV 2012 en de UAV-GC 2005 is niets geregeld over het opleverdossier. Dat betekent dus dat zonder wijziging of afwijking van artikel 7:757a BW, de verplichting tot overleggen van het opleverdossier gewoon geldt, ook als de UAV 2012 of UAV-GC 2005 van toepassing zijn. Gevolgen van het niet voldoen aan de verplichting tot overleggen van het opleverdossier Wat de gevolgen zijn als de aannemer zich niet aan de verplichting tot het overleggen van het opleverdossier houdt, is nog niet duidelijk. Het lijkt onwaarschijnlijk dat de opdrachtgever mag weigeren het werk te keuren of aanvaarden, maar er kan wel een tekortkoming van de aannemer zijn nu hij een deel van zijn verplichtingen dan niet is nagekomen. Met welke gevolgen de aannemer al dan niet geconfronteerd kan worden als hij het opleverdossier niet en/of te laat en/of onvolledig aanlevert, zal vermoedelijk in toekomstige jurisprudentie over dit onderwerp verduidelijkt worden. Heeft u vragen of wilt u meer weten? Neem dan vooral contact op met een van onze specialisten van team bouwrecht en/of kom op 28 maart a.s. naar ons seminar over de Wkb. Houd onze website in de gaten voor meer informatie over het seminar.