Bouwrecht

Ben je na verloop van een vervaltermijn écht te laat met een claim wegens verborgen gebreken? In een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2026:540) blijkt dat niet het geval. Dura Vermeer sloot met 58 eigenaren van woningen uit Oegstgeest een aannemingsovereenkomst waarop de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en de daarbij behorende Algemene Voorwaarden van SWK van toepassing waren. Artikel 15 lid 6 van deze voorwaarden bevat een vervalbeding: stel je niet tijdig een rechtsvordering in vanwege een verborgen gebrek? Dan leidt dat tot niet-ontvankelijkheid en heb je in principe dus pech, maar dat gold voor de 58 woningeigenaren uit Oegstgeest niet. Een rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is op grond van artikel 15 lid 6 niet ontvankelijk indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na de garantieperiode van zes maanden die geldt na oplevering. De eisers in deze procedure hebben Dura Vermeer gedagvaard en vorderen schadevergoeding vanwege verborgen gebreken. Dura Vermeer stelde zich op het standpunt dat de laatste opleveringen plaatsvonden in november 2018, zodat de garantietermijn in mei 2019 afliep. Omdat niet vóór mei 2024 is gedagvaard, zou de vervaltermijn van vijf jaar zijn verstreken en zouden de vorderingen van eisers niet-ontvankelijk zijn. Daar denkt de rechtbank anders over. Waarom? Onder meer omdat Dura Vermeer al in 2020/2021 op de hoogte was gebracht van de gebreken en ook bij een groot aantal woningen opnames heeft gedaan. De ratio van contractuele vervaltermijnen is dat klachten over vermeende gebreken binnen een redelijke termijn na ontdekking worden gemeld. In dit geval had Dura Vermeer dus geen belang meer bij een beroep op overschrijding van de vervaltermijn. Een ander belang is ook niet naar voren gebracht. Dus oordeelde de rechtbank: als sprake zou zijn van een schending van de vervaltermijnen, dan zou het beroep hierop door Dura Vermeer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Deze uitspraak bevestigt dat vervalbedingen geen onbeperkte bescherming bieden aan aannemers en dat “te laat” niet altijd daadwerkelijk te laat is. Wat betekent dit in de praktijk? Hoewel vervaltermijnen een belangrijk uitgangspunt blijven, laat deze uitspraak zien dat een claim na verloop van de vervaltermijn niet kan worden uitgesloten. Met name de vraag of een aannemer al eerder op de hoogte was van gebreken kan daarbij een rol spelen. Meer weten over dit onderwerp of benieuwd wat dit voor uw situatie kan betekenen? Neem gerust contact op met één van onze vastgoedspecialisten.

De bouw- en ontwerppraktijk verandert snel: digitalisering, nieuwe wet- en regelgeving en complexere samenwerkingen vragen om duidelijke afspraken. Daarom hebben brancheverenigingen de Koninklijke Bond van Nederlandse architectenbureaus (BNA) en Koninklijke NLingenieurs in december 2025 de DNR 2025 gemoderniseerd en gestroomlijnd. Waarom deze herziening? Sinds de laatste herziening in 2013 wees de praktijk uit dat de DNR steeds vaker, door voornamelijk opdrachtgevers, werd aangepast of “opengebroken” in onderhandelingen over de contractvorming. Dat kost tijd, verhoogt transactiekosten en maakt risico’s minder voorspelbaar. De DNR 2025 is daarom bedoeld om contractvorming eenvoudiger en sneller te maken, met een set gestroomlijnde algemene voorwaarden, die beter aansluit bij de huidige praktijk. Een greep uit de wijzigingen en toevoegingen Een in het oog springende verduidelijking is hoe de DNR 2025 omgaat met de rol van medewerkers binnen een architecten- of ingenieursbureau. Met het uitsluiten van art. 6:162 BW, 7:404 BW en 7:407 lid 2 BW, bepaalt de DNR 2025 dat de opdracht uitsluitend wordt geacht te zijn verstrekt en aanvaard door het bureau als rechtspersoon, en niet door een individuele medewerker, bestuurder of aandeelhouder. In de DNR 2025 is het beëindigen van een opdracht overzichtelijker gemaakt: de financiële gevolgen zijn nu samengebracht onder één bepaling. De kern is echter onveranderd: zegt de adviseur op zonder- of vanwege een bij hem gelegen grond, is de opdrachtgever gerechtigd 10% van de verschuldigde vergoeding te verminderen. Wanneer het juist de opdrachtgever is die opzegt zonder- of vanwege een bij hem gelegen grond, is de adviseur op zijn beurt weer gerechtigd om 10% bovenop de verschuldigde vergoeding te vorderen. De DNR 2025 speelt ook zichtbaar in op de digitale realiteit waarin ieder project zich tegenwoordig bevindt en waarbij veel gebruik wordt gemaakt van data, cloudomgevingen en online samenwerking. Privacy en informatiebeveiliging zijn daarom niet langer bijzaak, maar een expliciet onderdeel van de opdracht. Partijen moeten voldoen aan toepasselijke privacywetgeving – waaronder in het bijzonder de AVG – en dienen op grond daarvan de vereiste maatregelen te nemen om persoonsgegevens te beschermen. Tevens wordt de aansprakelijkheid van de adviseur uitgesloten voor schade wegens ‘cyberincidenten’, zoals datalekken of gehackt worden, waartegen hij alle redelijkerwijs te nemen maatregelen heeft genomen. Wanneer de adviseur optreedt als kwaliteitswaarborger in de zin van de Wet op kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), bevat de DNR 2025 een specifieke omschrijving van de taken en verantwoordelijkheden die de adviseur in deze rol heeft. De adviseur heeft een onafhankelijke taak om te toetsen en te rapporteren, maar zijn rol staat, publiekrechtelijk, nadrukkelijk níet gelijk aan die van ontwerper, toezichthouder of aannemer. Wat de DNR 2025 ook duidelijk maakt is dat de adviseur geen alleskunner is met oneindige aansprakelijkheid. Zo heeft de adviseur geen verantwoordelijkheid voor het verkrijgen van publiekrechtelijke toestemmingen en vergunning, noch is hij verantwoordelijk voor de inhoud, kwaliteit of rechtmatigheid van het ontwerp. Kortom, de adviseur-kwaliteitswaarborger draagt verantwoordelijkheid voor zijn eigen werkterrein, niet voor zaken die buiten zijn invloedssfeer liggen. Niets nieuws? Wie denkt dat de DNR 2025 ‘niets nieuws onder de zon’ is, heeft het dus mis. Niet alleen omdat de regeling is gemoderniseerd, maar omdat zij expliciet is ontworpen om beter aan te sluiten bij de bouwpraktijk van vandaag. Wilt u weten wat de DNR 2025 concreet betekent voor uw contracten en projecten? Of heeft u andere vragen over deze voorwaarden? Onze specialisten Bouwrecht denken graag met u mee.

Onderstaande is op 27 juni 2025 gepubliceerd in de verdiepingsbijlage bij het FD.  Duurzaam bouwen is meer dan een optelsom van goede bedoelingen en innovatieve technieken. Zeker vanuit juridisch perspectief. In die context speelt ook het belang van heldere afspraken en een weloverwogen integrale visie. Dat klinkt logisch, maar de praktijk blijkt soms weerbarstig.  Van papieren ambitie naar harde afspraken Duurzaam en toekomstbestendig bouwen staat bij veel partijen hoog op de agenda, maar ambitie en uitvoering lopen vaak uiteen. ”We zien te vaak dat inschrijvende partijen aanbestedingen winnen door meer te bieden dan de gestelde duurzaamheidseisen, maar dat de aanbestedende diensten vervolgens nalaten die eisen ook daadwerkelijk in het contract vast te leggen”, stelt Niek Hoogwout, partner bouw- en aanbestedingsrecht bij advocatenkantoor La Gro. Door die omissie komt de vooraf geplande meerwaarde – zoals extra WKO-installaties of circulaire oplossingen – vaak niet tot uitvoering als het project loopt.  Volgens Hoogwout is het de rol van de jurist om die kloof te dichten. ”Of het nu gaat om energieprestatie, materiaalgebruik of CO₂-reductie, het juridische uitgangspunt is eenvoudig: leg afspraken vast en zorg vervolgens dat het contractmanagement op orde is”, merkt hij op. “De uitdaging is om de concrete invulling en meetbaarheid van duurzaamheid juridisch te borgen. Dat vraagt om maatwerk en precisie, zeker bij complexe projecten. Maar in de haast of door onwetendheid wordt het vaak vergeten.  Nieuwe wetgeving, nieuwe kansen – en onzekerheden  De komst van de Omgevingswet biedt gemeenten nieuwe mogelijkheden om duurzaamheid juridisch af te dwingen. “Onder de oude wetgeving stond de goede ruimtelijke ordening centraal. Nu gaat het om de fysieke leefomgeving. Dat begrip is veel breder en omvat ook duurzaamheid. Gemeenten kunnen nu door middel van gebodsbepalingen expliciet eisen stellen op het gebied van duurzaamheid in hun omgevingsplan. Dat opent geheel nieuwe mogelijkheden”, vertelt Coline Norde, Partner bestuurs- en omgevingsrecht, La Gro.  Veel overheden benutten deze nieuwe ruimte en instrumenten (nog) niet, zo signaleert Norde in haar werk voor meer dan twintig overheden. Diverse procedures vallen nog onder het oude recht en het werken met een omgevingsplan is vaak nog onbekend. De transitie naar het nieuwe recht is nog in volle gang. In april 2025 toetste de Raad van State voor het eerst een wijzigingsbesluit van een omgevingsplan, afkomstig van de gemeente Amsterdam. Hierover moeten al vóór de start van het project duidelijke afspraken gemaakt worden. Wie draagt het risico als de aansluiting niet volgens planning gaat? Naar verwachting zullen andere gemeenten de systematiek van dit besluit volgen, wat zal leiden tot meer aangepaste omgevingsplannen. Het zal nog enige tijd duren voordat duurzaamheidseisen in omgevingsplannen worden opgenomen, verwacht Norde.  Stikstof en netcongestie  De stikstofproblematiek is een veelbesproken hindernis in de bouwwereld. Nieuwe rechtspraak maakt dit niet makkelijker. Bij veel bouwprojecten werd gebruikgemaakt van intern salderen. Hierbij wordt de stikstofdepositie van de bestaande (vergunde) situatie afgetrokken van de stikstofdepositie van de nieuwe situatie. “Door een wijziging in de rechtspraak eind 2024 zijn de mogelijkheden om intern te salderen beperkt. Dat vereist een nadere motivering, de zogenoemde additionaliteitstoets. Dat maakt het verkrijgen van vergunningen voor nieuwe bouwprojecten een stuk moeilijker”, vertelt Norde.  Naast de stikstofproblematiek is ook netcongestie een grote uitdaging voor nieuwe ontwikkelingen. “Bouwers kunnen in de problemen komen met hun opleverdatum als een nieuw pand niet tijdig aangesloten kan worden op het elektriciteitsnetwerk”, aldus Hoogwout. Naar verwachting zullen andere gemeenten de systematiek van dit besluit volgen, wat zal leiden tot meer aangepaste omgevingsplannen. Het zal nog enige tijd duren voordat duurzaamheidseisen in omgevingsplannen worden opgenomen, verwacht Norde. Diverse procedures vallen nog onder het oude recht en het werken met een omgevingsplan is vaak nog onbekend. De transitie naar het nieuwe recht is nog in volle gang. In april 2025 toetste de Raad van State voor het eerst een wijzigingsbesluit van een omgevingsplan, afkomstig van de gemeente Amsterdam. Hierover moeten al vóór de start van het project duidelijke afspraken gemaakt worden. Wie draagt het risico als de aansluiting niet volgens planning gaat?  Positieve trends  Toch zijn er ook positieve trends zichtbaar, zoals de toenemende waardering van duurzaamheid in de markt. Hoogwout adviseert aan bedrijven die willen investeren in duurzame gebouwen: kijk verder dan de minimale wettelijke vereisten. “Een gebouw met een BREEAM Excellent-score is niet alleen duurzamer, maar ook waardevaster. Op termijn betaalt dat zich altijd terug, terwijl een duurzaam gebouw ook vandaag al meer rendement oplevert: huurders laten bij vestigingskeuze steeds vaker de kwaliteit en de duurzaamheid van het pand meewegen.”  Norde wijst op de opkomende trend van uitnodigingsplanologie, waarbij overheden zich uitnodigend opstellen tegenover ontwikkelaars. “In het verleden werd gebruik gemaakt van toelatingsplanologie met afgebakende kaders over wat op een locatie mag. Uitnodigingsplanologie biedt veel meer vrijheid voor nieuwe initiatieven en innovatie”, legt Norde uit. Met uitnodigingsplanologie is al geëxperimenteerd op de Binckhorst in de gemeente Den Haag en het Hembrugterrein in de gemeente Zaanstad. Hoogwout en Norde benadrukken dat een integrale visie en oog voor de bestaande omgeving cruciaal zijn om tot het gewenste eindresultaat te komen. “Je ziet dat duurzame investeringen het meeste effect hebben als ze deel uitmaken van een integrale visie – juridisch, stedenbouwkundig en maatschappelijk”, aldus Hoogwout. 

Voor het Tijdschrift voor Bouwrecht (TBR 2025/73), heeft oud-collega Marnix van Hemert een annotatie geschreven bij de uitspraak van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 17 december 2024 (ECLI:NL:OGHACMB:2024:256). De uitspraak betreft de eerste uitspraak na het Didam II-arrest in het Caribisch gebied, die ingaat op het spanningsveld tussen maatschappelijk gegroeide rechten en de Didam-regels op Curaçao. In de annotatie toetst Marnix de privaatrechtelijke verhandelbaarheid van schaarse rechten aan de juridische grondslag voor het bieden van mededingingsruimte conform de Didam-regels. Ook gaat Marnix tevens in op de wenselijkheid van Didam-beleid voor overheidslichamen. In de annotatie wordt door Marnix betoogd dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in de onderhavige kwestie niet naar behoren zijn nageleefd en derhalve niet stroken met de Didam-regels, omdat er in de voorliggende kwestie sprake is van de privaatrechtelijke verhandelbaarheid van een schaars recht tussen private partijen, zonder tussenkomst van een overheidslichaam, noch van toepassing van de Didam-regels, bij gebreke van specifiek Didam-beleid. De privaatrechtelijke verhandelbaarheid van schaarse rechten lijkt niet te stroken met de verplichtingen voor overheidslichamen voortvloeiende uit de Didam-arresten. Om die reden, doet Marnix de aanbeveling dat de Caribische landen van het Koninkrijk duidelijke procedurele regels voor gronduitgifte dienen opstellen in lijn met het Didam-arrest. Afsluitend betoogt Marnix de wenselijkheid van zorgvuldig opgesteld Didam-beleid, ter voorkoming van het ad hoc moeten conformeren aan de Didam-regels, alsmede om het gronduitgiftebeleid van overheidslichamen toekomstbestendig te maken. Bij interesse in de annotatie of naar uw mogelijkheden op grond van het Didam-arrest, neem dan vooral vrijblijvend contact op met Niek Hoogwout. 

Eerder hebben wij gemeld dat de UAV-GC 2025 vanaf 14 januari 2025 beschikbaar is, samen met een nieuw model Basisovereenkomst en een herziene toelichting. De nieuwe UAV-GC 2025 is inmiddels door de CROW gepubliceerd. Hieronder lichten wij kort de belangrijkste wijzigingen uit de UAV-GC 2025 toe. Verplichting tot proactief gedrag en interactie (§ 2a UAV-GC 2025) Partijen worden verplicht zich voorafgaand en tijdens de werkzaamheden proactief op te stellen en met elkaar te communiceren. Deze verplichting is juridisch niet afdwingbaar, maar kan bij niet-nakoming van (andere) verplichtingen wel een rol spelen. Informatie van de opdrachtgever (§ 4 UAV-GC 2025) Opdrachtnemer moet zijn werkzaamheden afstemmen op de bestaande toestand. In de UAV-GC 2005 gold deze verplichting enkel voor afstemming van de geotechnische bodemgesteldheid. In de nieuwe versie van de UAV-GC geldt deze verplichting voor alle omgevingsfactoren die relevant zijn voor het werk. Wijzigingen opdragen door de opdrachtgever (§ 14 UAV-GC 2025) De belangrijkste wijziging houdt in dat opdrachtnemers alvast mogen starten met de uitvoering van wijzigingen als zij vertrouwen hebben dat overeenstemming binnen afzienbare tijd wordt bereikt. Dit moet schriftelijk worden vastgelegd en kan gepaard gaan met aanvullende voorwaarden, zoals een (gedeeltelijke) betaling vooraf, regiebasisafspraken of een bankgarantie. Wijzigingen op initiatief van opdrachtnemer (§ 15 UAV-GC 2025) Hoewel de tekst is aangepast, blijft de essentie ongewijzigd: opdrachtnemers mogen alleen wijzigingen doorvoeren in de specifieke gevallen zoals vastgelegd in de UAV-GC. Aansprakelijkheid voor en na oplevering (§ 28a en 28b UAV-GC 2025) Er wordt in de nieuwe versie duidelijker onderscheid gemaakt tussen aansprakelijkheid van de opdrachtnemer vóór en na oplevering. Voor oplevering: de aansprakelijkheid is beperkt tot zes situaties voor directe en indirecte schade. De aansprakelijkheid voor indirecte schade is bovendien beperkt tot een maximum van 10% van de in de modelovereenkomst vastgelegde prijs voor de realisatie van het werk (hierna: de aanneemsom). Na oplevering: de vervaltermijnen van vijf jaar na oplevering, dan wel 10 jaar na oplevering als sprake is van een ernstig gebrek, zijn ongewijzigd gebleven. Verder wordt in verband met de mogelijkheid om bepaalde schadelijke gevolgen te verzekeren een onderscheid gemaakt in de periode binnen twee jaar na oplevering en de periode daarna: Als het gebrek zich voordoet in de periode binnen twee jaar na oplevering, is de aansprakelijkheid van de opdrachtgever beperkt tot bepaalde vormen van directe en indirecte schade. De aansprakelijkheid van de directe schade is beperkt tot een bedrag van 100% van de aanneemsom. De aansprakelijkheid voor de indirecte schade is wederom beperkt tot een maximum van 10% van de aanneemsom. In de praktijk bleek het lastig om te verzekeren voor de schadelijke gevolgen als een gebrek zich pas later manifesteert. Om die reden wordt de maximale aansprakelijkheid voor de gevallen waarin het gebrek zich voordoet binnen twee jaar na oplevering beperkt tot een maximum van 10% van de aanneemsom met een minimum van € 1.500.000,-. Indien het bedrag van 10% van de aanneemsom lager is dan € 1.500.000,-, geldt het lagere bedrag. Intellectueel eigendom (§ 40a en 40b UAV-GC 2025) Nieuwe bepalingen rond auteursrechten en uitvindingen stimuleren vroege communicatie over intellectueel eigendom in het werk, zodat daarover afspraken gemaakt kunnen worden. Geschiloplossing (§ 47 UAV-GC 2025) Naast arbitrage kunnen partijen nu ook voor een andere methode kiezen, zoals bouwbemiddeling, mediation, de bindend adviesprocedure en de Fast Track Bindend Advies. Partijen maken deze keuze in de (model)aannemingsovereenkomst. UAV-GC: ja of nee? Het is niet simpel op voorhand te zeggen of het toepassen van de UAV-GC geschikt is voor uw situatie. Dat is altijd maatwerk omdat dit afhankelijk is van de aard van het werk en de werkwijze van partijen. Het is belangrijk om zorgvuldig te bepalen welke bepalingen u wilt toepassen en of aanvullende afspraken nodig zijn en of het bijvoorbeeld gewenst is dat de aansprakelijkheid wordt beperkt op de wijze als beschreven in de UAV-GC 2025.   Tot slot In een aparte blog zullen we ingaan op de wijzigingen in de Model Basisovereenkomst. Hebt u vragen over de UAV-GC of andere vragen met betrekking tot bouwcontracten? Neem dan contact op met Rosalie Geurtsen of één van onze andere bouwrecht-specialisten.

De Uniforme Administratieve Voorwaarden voor Geïntegreerde Contractvormen (UAV-GC) zijn dé set van algemene voorwaarden die in Nederland voor de geïntegreerde bouworganisatievorm wordt gebruikt. Ontwerp, uitvoering en onderhoud kunnen hiermee in één opdracht worden gegund. Het CROW heeft een nieuwe versie aangekondigd: de UAV-GC 2025. Herziening is noodzakelijk gebleken vanwege diverse ontwikkelingen in de bouwsector, die onder andere een evenwichtigere risicoverdeling tussen opdrachtgever en opdrachtnemer en meer oog voor innovatie noodzakelijk maken. Voor contracten waarop de UAV-GC 2005 van toepassing is, verandert er niets. De belangrijkste aanpassingen in de UAV-GC 2025 zijn de verplichting van partijen tot proactief gedrag en interactie, betere informatievoorzieningen van de opdrachtgever, de waarschuwingsplicht van de opdrachtnemer, aangepaste aansprakelijkheid vóór en na oplevering, verduidelijking van de totstandkoming van de overeenkomst, regels voor wijzigingen en uitvindingen en aangepaste procedures voor geschiloplossing, waarbij de voorzieningen rondom de ‘life-cycle’-bandering zijn komen te vervallen. De UAV-GC 2025 is vanaf 14 januari 2025 beschikbaar. Het is belangrijk om als opdrachtgever of opdrachtnemer op de hoogte te zijn van de wijzigingen en de impact daarvan op toekomstige projecten. Blijf ons volgen voor een nadere toelichting op de belangrijkste wijzigingen en aandachtspunten van de nieuwe voorwaarden. Hebt u hierover een vraag? Neem dan contact op met Dewi Britsemmer of één van onze andere bouwrecht-specialisten.